1、什么是商品房?
答：商品房是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。因此，非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房买卖。
2、商品房销售的形式有哪些?
答：商品房销售的形式包括商品房现售和商品房预售，以预售形式居多。
3、什么是商品房现售?
答：商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
4、什么是商品房预售?
答：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预告出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
5、商品房的预售与现售相比，有哪些特点?
答：(1)商品房预售合同签订时，承购人只获得商品房的期待权。
(2)商品房预售具有较强的国家干预性。为了保护预购人的权益，国家对商品房预售行为作出了相应的限制，并实行预售许可制度。商品房的预售必须符合国家法律法规对预售条件、程序等的规定，否则不能预售商品房。
(3)商品房预售合同的承购人要承担一定的风险。在预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而承购人也就无法实际获得商品房的所有权。这对于预购人而言，就意味着要承担一定的风险。
(4)商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力。依据我国《城市房地产管理法》第44条第2款之规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同签订以后，由于预购人仅仅为债权人而未取得商品房所有权，因而，赋予经过登记的预售合同对抗其他未经登记的预售合同效力，以保护经过登记的预售合同之预购人的合法利益。
6、商品房销售的方式有哪些?
答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
7、商品房应符合哪些条件才可进行预售?
答：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)多层建筑已完成主体结构1/3以上;(5)高层建筑已完成地面以下的主体工程;(6)已取得“商品房预售许可证”。
8、什么是商品房的五证、二书?
答：“五证”是指“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房销售预售许可证”。“二书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
9、商品房现售应具备哪些条件?
答：(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)已通过竣工验收;(5)拆迁安置已经落实;(6)供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。
10、商品房销售有哪些计价方式?
答：商品房销售计价方式有三种：按套(单元)计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。计价方式用于确定商品房销售的总价款，但产权登记仍需按建筑面积方式计算。
11、商品房委托销售时，买受人应注意哪些事项?
答:(1)受委托销售机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构;(2)受委托销售机构应当向买受人出示商品房的有关文件和商品销售委托书;(3)受委托销售机构应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况;(4)受委托销售机构应当以开发商的名义与买受人签订商品房买卖合同。
12、楼书或广告中所写的“起价、均价、套价”等具体是什么意思?
答：一般来说，“起价”是该楼盘中最低的售价。在整个楼盘中只有几套这样价格的房子，且是所有单元中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光均是最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着;更有甚者，有的楼盘根本就没有此价格的户型，仅仅为吸引客户而设的;“均价”在多层楼盘中多是指2、5层的售价，在高层楼盘中则多是位于6—8层的售价;“套价”则是开发商以每套商品房为单位出售房产的价格，每套房产根据所在楼层及朝向各有不同的销售价。
13、商品房买卖合同应具备那些内容?
答：根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(1)当事人名称或者姓名和住所;
(2)商品房基本状况;
(3)商品房的销售方式;
(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(5)交付使用条件及日期;
(6)装饰、设备标准承诺;
(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(8)公共配套建筑的产权归属;
(9)面积差异的处理方式;
(10)办理产权登记有关事宜;
(11)解决争议的方法;
(12)违约责任;
(13)双方约定的其他事项。
一般来说，金华市区销售商品房时所用的买卖合同文本，都已经工商部门文本备案过的。
14、售楼广告和说明书能否作为商品房买卖合同的当然条款?
答：一般来讲，售楼广告和说明书为要约邀请，但出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
15、商品房认购书效力如何认定?
答：主要应从认购书本身的内容进行判断处理：如果认购书签订的目的，在于为买卖双方以后签订正式商品房买卖合同进行约定，并为其作必要准备，则该认购书具有独立法律效力;如果认购书具备商品房买卖合同的主要内容，则按商品房买卖合同有关规定处理，不具备预售条件的，合同无效，否则合同有效。
16、商品房预售的程序?
答：(1)预售方申领预售许可证;
(2)预售信息公示;
(3)签订商品房预售合同，并将已售状况及时公示;
(4)预售合同登记备案;
(5)交付建成商品房并办理权属证书。
17、开发商销售商品房时，应向买受人履行哪些明示的义务?
答：房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示的资料有：(1)《国有土地使用证》;(2)《建设用地规划许可证》;(3)《建设工程规划许可证》;(4)《建设工程施工许可证》;(5)《商品房销(预)售许可证》;(6)经工商部门格式文本备案过的《商品房买卖合同》;(7)有关小区总规划布置及户型结构等方面的资料等。
18、商品房交付使用时，开发商必须向买受人提供哪些材料?
答：根据国家有关规定，开发商在交付商品住宅时，必须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和综合验收合格的相关证明。
19、开发商一房多售如何处理?
答：“一房多售”，是指房地产开发企业将同一商品房重复销售的行为，其实质是一种欺诈行为。从权属管理规定看，已经办理房屋所有权登记过户手续或合同登记备案的买受人将优先获得该房的所有权，而其他买受人只能依据买卖合同追究房地产开发企业的违约责任。
20、开发商签定购房合同后，开发商是否有权变更设计?
答：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。但是经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、房型、空间尺寸、朝向变化等，开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知购房者，购房者有权在通知到达之日起15日做出是否退房的书面答复，没有做出书面答复的，视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
21、哪些情况需要办理房地产转移登记?
答：经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记： 1、买卖; 2、赠与;3、交换;4、继承;5、共有房地产的分割;6、人民法院判决、裁定的强制性转移;7、依照法律、法规规定做出的其他强制性转移。
22、房地产转让应遵循的原则是什么?
答：房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
23、房地产买卖合同应当具备的条款有哪些?
答：房地产买卖合同应当具备以下条款：1、当事人的姓名或者名称、地址;2、房地产权利证书编号;3、房地产坐落的位置、面积、四至界线;4、土地宗地号、土地使用权的性质和年期;5、房地产的用途;6、买卖价款及支付方式和日期;7、房地产交付使用的日期;8、公用部分的权益分享及共有人的权利义务;9、违约责任;10、合同纠纷的解决办法;11、合同生效的条件及时间;12、双方认为必要的其他事项。
24、什么样的房地产不能转让?
答：下列房地产，不得转让：1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的;2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;4、设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的;5、权属有争议的;6、法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。
25、有哪些行为不属于房地产转让?
答：下列行为不属于房地产转让;1、共有人之间对共有房地产的分割;2、国家机关、由财政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拨。
26、有哪些行为视同房地产转让?
答：下列行为视同房地产转让：1、以房地产作为出资与他人成立法人企业的;2、一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的;3、收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的;4、以房地产抵债的;5、国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拨。
27、房地产转让时，其它公用设施是否一起转让?
答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。
房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。
28、夫妻离婚，房屋所有权如何变更?夫妻共有房产如何登记?
答：需提供以下资料：1、房屋所有权证原件;2、土地使用权证原件及复印件3、离婚证、夫妻身份证原件及复印件4、离婚协议书或法院裁定文书(有不动产分割条款);
夫妻离婚析产，原则上以独立的间或层进行分割，变更给一方，都需收取登记费;变更给一方后的房屋所有权变卖要按房屋市场价值缴纳全额的营业税、契税、交易费和登记费。
(1)、夫妻共有房产应当申请做共有权证的法律依据是什么?
《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定：“共有的房屋由共有人共同申请。”第四、五条规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。房屋权属证书是权利人对房屋享有权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护。”因此，如果该房产系夫妻共有产，应及时申请共有权登记。
(2)、申请夫妻共有房产登记，原来和现在两种登记模式有什么区别?
原来的登记模式：属于夫妻共有房产的房屋，在申请产权登记时，申请登记人无需提供婚姻状况证明，由买受人夫妻一方提出申请登记;房屋进行处分(如出售或设定抵押权)时，由《房屋所有权证》上的权利人到场，并在相关文件上签字。
新的登记模式：房屋所有权人在申请产权登记时，登记机关不再查验申请人的婚姻状况，但申请人若将该产权登记为夫妻共有，则需提供婚姻证明。房屋进行处分时，其记载于《房屋所有权证》上的权利人可直接进行处分。
新的登记模式既宣传渗透着“共有的房屋由共有人共同申请”的精神，又更好地体现了物权自治、公权不干预私权的依法行政的必然要求，使一些末婚当事人不会再出现无处打末婚证明的尴尬局面。
(3)、夫妻共有房产申请登记共有产权的现实意义。
一是按物权法立法的理论，政府权属登记机关所登记的产权人才是房屋所有权人，而不能包括配偶在内的其他人。但将本属于夫妻共有的房产登记为一方所有，就不利于保护另一方的合法权益。
二是在2000年修改的《婚姻法》中，已将原第十三条改为第十七条，并增加了第十八条(财产为一方所有的几种情形)和第十九条。其中第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。因此，夫妻之间的财产问题趋于复杂化，不能简单地确定为一方所有或共同所有。因而，原来的登记方式已经不相适应。而将夫妻共有的房产按共有房产登记，能真实地反映权利状态，方便产权人行使自己的权利。今后，对已经登记为一方所有的房产，在转让(出售)和设定抵押时，只需要登记的一方签字即可。
(4)、对于2007年10月1日前已办理产权且仅登记夫妻一方名下的夫妻共有产应如何操作?
对于此类房产：
(A)夫妻双方可凭原《房屋所有权证》、有效身份证明、有效婚姻证明等资料到原房产登记机关申请产权变更登记，领取《房屋共有权证》;
(B)对未作变更登记，房产登记机关仍实行“老证老办法”，即对此类房产在办理权属转移、抵押等登记时，房屋所有权证上的房屋所有权人到场即可办理。
房产登记部门提醒市民群众：若夫妻共有产，最好到原房产登记机关申请房屋共有权的变更登记，领取《房屋共有权证》，避免日后引起不必要的麻烦。
(5)、2007年10月1日后，如夫妻共有房产仍选择登记在一方名下被隐瞒事实单方处置怎么办?
根据《最高人民法院关于运用婚姻法若干问题的解释》第十七条“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意见表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对付善意第三人”。因此当夫或妻发现对方将共有房屋已处分，自己权利受到侵害时，被侵害的共有人应向侵权的共有人追偿或进行民事诉讼，而善意取得的第三人受法律保护。
(6)、夫妻共有产若只登记在一方名下的，其配偶死亡应如何处理?
对从2007年10月1日起实行夫妻共有房产登记后，已办理产权登记且仅登记在夫妻一方名下的夫妻共有房产，其中有一方亡故的，其继承人可持合法有效的继承公证书及时到产权登记部门申请产权变更登记。
例如：以张三名义办理的房产登记，若其配偶死亡，张三及其子女应及时办理继承权公证或放弃产权继承，明晰产权，以免引起不必要的民事纠纷。
(7)、推行夫妻共有房屋产权登记模式，作为群众在今后的产权登记中应注意哪些问题?
作为市民群众最关心的问题是今后在房屋权属设立、变更、转让时，如发生继承、赠与、离婚、析产等等一系列与房屋权属有关的民事行为，应及时到房产登记管理部门办理权属登记，以保护自己的合法权益。
例如：以男方李四名义办理的夫妻共有房产，若离婚时将该房产析产给女方，则女方应持原《房屋所有权证》和离婚证书、离婚协议等相关资料及时到房屋产权登记管理部门办理产权变更登记
29、房屋所有权证遗失如何补证?
答：房屋所有权证遗失补证程序：1、到公证处办理遗失公证书;2、以书面的形式向房屋所有权登记部门提出遗失补证申请;3、房屋所有权登记部门查实房屋所有权证号后出具证明资料，到金华日报社登报房屋所有权证作废声明。
六个月后需提供以下资料：1、公证书;2、登报刊样;3、土地证原件及复印件;4、当时人身份证(营业执照)、私(公)章;到登记部门补证，收房屋所有权证工本费。
30、个人独资企业(厂)注销后，重新注册为有限公司，房屋所有权如何进入有限公司?
答：需提供以下资料：1、注册的工商营业执照;2、有限公司章程;按内容处置：(1)注明股东以房地产折价入股的，按其价免征营业税，其余按交易处理。(2)未注明股东以房地产折价入股的，房地产转入有限公司按交易全额征收税、费。
