2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，使得“以房养老”成为舆论关注的焦点。
所谓的以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。
很多人认为，以房养老不靠谱，辛辛苦苦一辈子好不容易攒下一套房，到老了，却又要把房子抵押给银行养老?万一自己的寿命达不到预期呢?房子不留给子女也会影响和子女的感情，并且，目前尚无相关法律条文对以房养老作出明确的规定。
以房养老的倡导者认为，很多人都误解了以房养老的方式，提出以房养老的方式并不是社保也不给、政府也不管，老人除抵押房屋就没别的路了，而是要给有房无子女老人多一个以房养老商业保险的选择，一款个性化的小众金融产品，不是社保产品。
在中国实行以房养老现实吗?“以房养老”有什么意义?
依照倡导者的意思，以房养老主要是针对无子女老人和失独老人等类型群体的，他们不用考虑将房子留给子孙，不用考虑遗产继承等问题，随着现在房地产市场的飞速发展，用房子反向抵押得到的钱，可以让自己晚年过得更好。目前，中国的相关养老制度及措施并不十分完善，对那些无固定单位，无法享受相应的退休金的，只能靠低保过活的孤寡老人来说，以房养老表面上看是一个不错的选择。
以房养老真得好吗?老人们纷纷吐槽
老人因身体原因把房子出租，用租金住进养老院养老，但想家时，却有家不能回。
80岁的王老太，老伴去世了，子女都不在身边，身体越来越差，需要主拐杖走路，王老太的子女觉得让她一个人居住不放心，因为之前发生过几次忘记关火、关水龙头的“事故”，所以，大家商量着把王老太的房子出租，租金用作王老太入住养老院的费用。一段时间后，王老太想家了，想回去看看，但是，目前房子已经出租，无法进入。王老太有家不能回。
大部分老人不认同“以房养老”模式，主要是他们认为自己的房子就是家，把房子出租或者抵押之后，回家就成了问题。所以大多数老人不愿出租或者抵押自己的房子。
退休老夫妻出租房子到郊区养老，不到三月想撤租。
自从刚刚领到第一个月的退休金，老汪就一直和老伴策划着晚年生活。“北京城区的空气越来越差，特别不适合养老。”
熬到最小的儿子结婚、最小的孙女上了小学，68岁的老汪终于开始履行自己的“养老规划”。两人在一郊区找到一处老年公寓100多平米，空气好，环境好，就像别墅去一样，于是，老汪以自己的房子出租，计划在老年公寓住上半年，但是，随着天气变冷，老两口很快遇到了一个现实问题——郊区温度比较低，而且气候也比较干燥，老两口不习惯。房子才租出去3个多月，老汪就和中介商量能否提前撤租，被告知需要支付违约金。
老汪觉得以房养老确实是筹资的好方法，让老人底气足了，但是不太灵活。随着时代发展，很多老人入住养老院不再是基于无自理能力，而是想尝试一种新的生活方式，甚至是追求更高的服务品质。但是，这种尝试不一定能够“一次到位”，因此还需要家里房子作为“中转站”。
中国有句老话：金窝银窝，不如自己的狗窝。拥有属于自己的一套房产，活在这个世上，才有真正的安全感，如果就这么将房子抵押给了银行，万一还没等到自己去世的那天，房子就没了，到时如何是好?中间存在的变数太大了。
老外是怎么做到以房养老的?
美国
美国人养老有多种选择，纯粹靠“以房养老”的现象虽然有，但是并不算多。
美国的这种“住房反向抵押贷款”(HECM)出现于上世纪80年代中期，目标人群是62岁以上的老人。该项目由美国联邦政府住房及城市发展部(HUD)和联邦住房管理局(FHA)主导。
通俗来讲，与普通的按揭买房，按月付给银行利息归还贷款的方式相反，参加HECM的老人，是将自己的房屋抵押给HUD，相关金融机构为此付给老人一定金额的现金，也就是贷款。等到老人故去之后，房屋收归HUD所有，并由其变卖房屋清偿贷款。
在美国，申请以房养老的条件，首先，要求年满62岁以上的单身老人或夫妇;拥有一套已经还清贷款或者所欠贷款数额不多的自住房(依靠反向贷款获得的现金可以还清贷款)。
在实际操作中，负责放款的是各大银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。
按照规定，申请人最多可获得的贷款，肯定少于房屋的评估价或者销售价格，绝大部分情况不超过62.55万美元。当事人无须为这笔收入纳税，其享受的社会保障和医疗保险等其他社会福利也不受影响。
另外，这一项目往往需要政府补贴大量费用，总额接近10亿美元。最近联邦政府出台新的措施，宣布要加强对申请者的资格审查。
卖房住高档养老院也是选择
由于“倒按揭”的养老计划同样存在一些问题，许多美国老人选择将房子卖掉，觉得直接获取大批现金更为实在。在一些高档而昂贵的养老院，许多老人都是卖了房子才得以入住。
在美国居住多年的华人小川曾经去过家门口的高档养老院参观。她介绍说：“我家附近的养老院很高级，全美连锁，设施特别好，能够为老人提供非常贴心而周到的各种服务和陪护。价格当然很贵，而且要求一次性付清，这笔钱差不多能买一所房子。很多老人用卖房子的钱住进去，一直到去世。”
美国也有很多老人将自己的大房子出租，或者卖掉大房子，再换一个小房子，贴补家用，过上更为舒适的晚年。
英国
在英国，“以房养老”最主要的形式有两种，其中一种就是利用“反向抵押贷款”，把房产抵押给银行、保险公司等机构，每个月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后，用该住房归还贷款。
1920年，英国为了保障低收入的高龄者的生活，作为一种国家援助的方式，曾经提出倒按揭模式向低收入高龄者贷款的概念。
如今，“反向抵押贷款”在英国也很普及。不过，与美国政府主导为主的“反向抵押贷款”不同，英国主要借助保险公司等商业力量，在英国称为“终生抵押”。据调查，英国大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。
目前，英国办理“终生抵押”的金融机构和协会有上百家，提供的金融品种多样而灵活。
因此，英国的“终生抵押”并没有统一的标准，各家金融机构都在利率、申请人条件、还贷条件方面有所区别。
总的来说，申请者的年龄下限在55岁至60岁之间。申请人的房屋价值也要符合一个最低评估值，通常在7万英镑到10万英镑之间。
申请者年龄越大，拿到的贷款越多。比如，如果一个人只有60岁，那他大致能够拿到相当于房产价格25%的贷款。实际上，这是保险公司在与老人的寿命博弈，被保险人活得越久，则保险公司需要支付的养老金就越多;反之则保险公司就能很快收回房产获利。
以房养老对产权的担心真的是多余吗?
对以房养老产权期限的担心是普遍存在的，且不说老人们尚且不愿意接受这种方式，就算是金融机构也未必会采用这种方式。
在中国，城市土地归国家所有，居民对土地并无所有权。房屋是建在租期最长为70年的土地之上。虽然2007年出台的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但并没有清楚规定续期费用是多少。
由于70年，甚至更短的50年的出让期限存在，一个上世纪90年代购买房改房的居民，到现在，已经过了25年，如果后25年採取“以房养老”的倒按揭，把房屋抵押给银行，自己仍住在房子裡面。那么，25年之后，房子几乎变为危房，银行到手的“楼面地”如果还得重新缴纳足额的土地出让金。那就等于说，银行在支付了25年的养老金之后，得到的价值为零。即使土地出让金期限为70年，有偿续期费用也不是足额，而与市场实际价格有一个差价，但也会大大侵蚀金融机构的利润。所以，即使抛开房屋价格的不确定性，这种政策的不确定性也会使金融机构採取回避态度。.
以房养老发起人孟晓苏对于房屋产权年限的问题给出的意见是“甩给保险公司不就完了”，而且，物权法中有自动续期的规定;还有人担心拆迁，其实，有了补偿款，拿钱接着入保险，还是赎回去，都是选择项;还有说房价跌了咋办，那就更不用担心了，担心的该是保险公司……在孟晓苏看来，担心的多是犯不着的，有些担心是没有必要的。
中央党校国际战略研究所周副所长认为，房产证是由房产管理部门和土地管理部门颁发，《土地法》以及其他相关法律规定房屋产权为70年。当老人将房产抵押时，大部分房屋已经使用了50年，剩下的20年价值怎么计算?银行把房屋反抵押给老人15年，剩下的5年，银行怎么把它卖出去?如果赎不回的话，银行怎么实现房屋的价值?
虽然有人指出《物权法》有“自动续期”的规定，但是仅凭《物权法》不能发证。《物权法》里并没有说明由哪些相关部门去发证，让房屋可以被永久使用。银行看证件，抵押房屋需要相关文件、契约以及证明财产的证件，在这个阶段，《物权法》没有实际作用。如果不在房屋产权期限上进行调整的话，“以房养老”将很难运作。
有人质疑“以房养老”倡导者孟晓苏是代表利益集团在谈论这些，但遭到他的否认，孟晓苏明确表明，他代表的是老百姓的利益。到底孟晓苏代表的是哪一方的利益?答案只有他自己知道。
如果你将来老了，你是怎么选择的?是以房养老让自己过得更好呢?还是将房子留给下一代?
（责任编辑：小元）
