深圳银行业拒付房产中介返点费公约惹争议
见习记者 卢先兵 深圳报道
“各银行与我们签订的‘返点费’合同还没有取消，目前公司还是正常向银行介绍房贷客户。如果到年底合同期满，银行不履约付费，我们会打官司。”10月20日，占深圳二手房交易最大市场份额的中原地产总经理李耀智向本报表示。
自深圳爆出中资银行联手自律拒付“返点费”事件后，在相关行业内引起强烈反响。消息人士透露，深圳银行同业公会除了出台《深圳市国内银行业二手房按揭贷款业务自律公约》，还对索取或收取银行佣金的房地产中介公司实行“黑名单”管理制度。凡列入“黑名单”的房地产中介，任何会员银行不得受理其二手房交易的个人贷款业务申请。
多名房产中介负责人对此举再表不满，认为“银行自愿付费给中介，应处罚银行”。
接受采访的多位银行人士表示，从各方条件看，杜绝“返点费”尚不现实，明年年初银行房贷压力较大时，该现象可能又会死灰复燃，但“返点费”应会下降。趁此当口，各银行应着重维护存量二手房贷客户，力争将买卖双方都圈定在同一银行。
“黑名单”牵制房产中介
长期以来，“返点费”被不少业界人士看作是银行与中介之间的“市场行为”。同业公会在深圳银监局“见证”下，强令银行停止给付费用，中介认为有行政干预之嫌。
为杜绝“返点费”现象，同业公会还对房产中介使出了杀手锏。对索取和收取会员银行佣金的房产中介实行“黑名单”管理，各银行及相关从业人员均有权利及义务向同业公会投诉和举报索取或收取银行佣金的房产中介。
对此，李耀智认为“不合理”，同业公会没有找房产中介商量，并且给不给佣金是银行的事，应对违规银行进行处罚，与中介无关。
他认为，各个银行所占二手房贷的市场份额不同，部分银行需要二手房贷中介帮助其扩大业务，就应该付费。再者，在银行现有的考核体制下，部分支行房贷任务重，通过房产中介寻找客户是正常的。
亦有业内人士对房产中介收取“返点费”的合理性提出质疑。深圳一家担保公司总经理向记者表示，房产中介收取二手房买卖双方各1.5%的交易佣金已经很高了，再额外收取05.%-1%的房贷返点费，可谓暴利。
其实，对房产中介而言，银行给予的“返点费”只是其收入来源的一小部分。李耀智介绍，这部分收入占中原地产总收入的比例约为5%。不过，对于既有收入，中介也不会甘愿放弃。
事实上，10月份以来，还没有一家银行主动解除与中原地产的“返点费”合同，该公司业务员虽仍在向银行推介客户，但不如以前积极。“不知道合同到期银行还给不给费用，到时候看情况再说。”李耀智说。
统一“返点费”之辩
“返点费”存与废，各方利益纠葛尽显。
一家股份制银行深圳分行个贷人士表示，同业公会的出发点是好的，但公约的可行性不强，细节性问题上没有理清，可能不会维持太久。
比如，如何监督某银行与中介是否有“返点”行为?一般来说，这属于合作双方的商业机密，比较隐蔽，同业公会很难拿到证据。
另外，这种“一刀切”的做法也欠妥。在深圳，房贷集中度很高，四大国有行约占据了70%的市场份额。中小银行为了扩大业务，自愿给予一定的“返点费”应属正常。
“这一自律公约能否执行下去，很难说。大银行更有发言权。”上述人士称。他的建议是，同业公会或银监部门可以出台一个规范性文件，按照提供的服务量收费。
某国有大行深圳分行个贷负责人对记者称，他们会遵守该公约，因为基础厚实，不在乎这点损失。他认为，公约能否执行，还需要观察组织者对违规银行的惩罚力度。如果别的银行变相给予了“返点费”，又没有受到多大处罚，那这一公约就会破产。
他认为，一家银行给不给中介公司“返点费”，取决于该银行的风格，以及该行的经营目标。风险偏好强，欲做大规模的银行，倾向于给“返点费”，哪怕利润少甚至亏钱也要给。此外，大小银行拓展房贷业务的成本不同，从成本角度无法考量“返点费”的成本大小。所以，要将“返点费”统一规范化恐不现实。
业内一观察人士称，公约的效力有限，返点费或许不能杜绝，但可能会促使深圳银行业整体降低返点费。
维系存量客户是关键
如果取消“返点费”，房产中介不再带来二手房贷客源，银行的客户渠道又该如何维系?
这或许是一个“囚徒困境”，多位银行个贷人士称，目前为止，他们尚未找到答案，“返点费”替代之策难解。
“如果没有了公对公的返点费，银行为寻找客户，可能又会转向暗箱操作，对房产中介人员变相付费。”一银行个贷人士说，银行对中介个人的利益输送很难管制，极可能滋生腐败甚至贷款风险。
一位业内资深人士提出一种可能性解决途径。在二手房买卖交易中，约99%的卖家都在银行有按揭，意即银行本来就拥有大量的存量按揭客户。他们出售房屋时，会提前向银行申请还款。如果买家要转换按揭银行，一般都要向原按揭银行支付3个月的罚息。此时，该银行就应特别留意，可设法主动与卖家联系，力争让卖家去拉买家的贷款，以避免罚息损失。
对此建议，部分银行个贷人士表示赞同。
