规避中介费的门路被封死

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规避中介费的门路被封死

上海房地产交易中心试图通过上海二手房网这个交易平台避开房产中介，但由于数据不完善和后续服务乏力，这嘲中介革命”在一年内变得悄无声息了令张小松最近感到郁闷的是，他手头的一套位于上海南京路上的二手商品房难以在上海房地产交易中心挂牌交易。
　　
　　此前他试图通过该中心绕开房产中介公司卖房，以规避其间发生的一些不菲的中介费用。
　　
　　如果通过房产中介，张小松出手的这套面积为６０平方米，房龄２０年的房子，成交价约为７０万元人民币，需要缴纳１.５％的契税及２％的中介费，共计２４５００元，其中中介费为１４０００元（该笔费用由买卖双方均摊）。
　　
　　张小松希望通过网上交易方式规避自己摊得的７０００元中介费，可如今这条门路被封死。
　　
　　网上交易费用减半
　　
　　今年初，上海房地产交易中心开办了网上二手房交易的服务，由交易中心为购房人办理产权过户，还可以免去中介费，只收取材料费。
　　
　　彼时，上海媒体的宣传口径为在网上交易，上下家直接拉手，不收取中介费，只要点击一专门设置的房产信息网即可。
　　
　　该网被认为是国内首个集买卖信息发布、房款支付和权证交割于一体的房地产交易公共服务平台。受理上海市范围内的二手房买卖、租赁和公有住房差价交易三类交易业务。卖房人除了可通过平台自行寻找下家外，也可选择平台所认可的经纪人提供服务，且最多可同时选择３个经纪人。
　　
　　２月２０日，上海二手房网上交易平台成功撮合了第一对客户。当时普遍认为，今后市民可绕过房产中介，将自己的房子放到网上叫卖、租赁，整个过程公开透明，交易成本和风险有所降低。
　　
　　有业内人士分析，如果这项操作成功，房产中介吃“差价”、“暗箱”操作等不规范的行为将没有了生存空间。而银行受益会更大，以前中介虚报成交价格，以实现“零首付”的目的将难以得逞，银行的房贷风险会降低。
　　
　　运转平台搁浅
　　
　　上海房地产交易中心的想法如同海市蜃楼。《财经时报》获悉，通过上海二手房网促成的第一对客户，最终依然是通过中介完成的。“中介还要收取上家１％的中介费，没有达到预期的效果，再加上沪上媒体对此事后续报道力度减少，使得这个操作系统受到搁浅。”一位不愿透露姓名的中介人士说。
　　
　　上海房地产交易中心相关人士表示，目前上海二手房网交易系统存在缺陷，网上真正“手拉手”交易的很少，还需要通过网上经纪人的协助才能成交，将来会把成交案例挂在网上，进一步改善这个系统。
　　
　　而操作方式失败的主要原因是操作系统的不完善，缺乏后续的服务，特别是没有按揭服务，令交易中心的二手房买卖难有实质性交易，从而，也令这场中介“革命”没到一年就夭折了。
　　
　　操作之难
　　
　　记者在徐汇区房地产交易中心偶遇办理挂牌的刘先生，工作人员明确告诉他：“由于房屋的信息没有在网上显示，所以不能挂牌。”
　　
　　 “我的房子是１９５８年建的，１９９８年改建，我要求挂牌的价格在３４万元，网上交易没有显示出房子的信息。”刘先生手里拿着房产证给记者看。
　　
　　不仅刘先生一人，在上海各区的房地产交易中心挂牌售房的人都有类似经历。
　　
　　有业内人士分析，数据不完备成为二手房网上交易的弱点，大多数在网上挂牌的房子房龄都在１０年以上，有些甚至超过２０年，这些资料原本在交易中心很难完整的保留下来，特别是有些小区经过改造后的资料没有及时补充，难以在系统中反映出。
　　
　　该系统生不逢时，推出后遇到了宏观调控，整个上海二手房交易量下滑，使得这个系统更加难以运行。今年６月以来，七部委房产政策让上海整个楼市的成交量下跌。
　　
　　统计数据显示，２００５年１０月，上海二手房指数为１６７７点，比上月下挫１２点，环比回落０.７％。总体来看上海市均价保持小幅下跌态势，成交量未见明显放大。
　　
　　中介的生存空间
　　
　　目前房产网络销售普及不够，买房不像在网上随便购物，需要仔细斟酌，一般把二手房挂在网上做交易的购房人，基本都是中低收入者，他们意在省去中介费。而高档房的拥有者无所谓中介费，钥匙交给中介，让中介带下家去看房，自己便可省心。
　　
　　汉宇地产总经理施宏睿认为，由于二手房上网的房源大都集中在７０万元以下，在市场上属于中低档产品，一些品牌中介不愿意做这些房源的生意。当操作系统真正启动后，基本上没有上下家直接成交，还是要通过中介牵线搭桥。
　　
　　规范中介的意义
　　
　　绕开传统的房产中介，替买卖双方省去房价２％的中介费用。这不失一件替老百姓解忧的好事。
　　
　　不幸的是，上海房地产交易中心这一做法却很快偃旗息鼓。不过，这在人们的意料之中。与传统房产中介相比，它没有掌握更多更全的房产信息，房产信息是二手房买卖市场的根本。
　　
　　如果连这个资源都没有，上海房地产交易中心试图通过上海二手房网这个交易平台也只是“巧妇难为无米之炊”。实践证明也是如此。
　　
　　但上海这场房产中介“革命”带来的现实意义却远不止于挑战中介费，而在于政府试图进一步规范房产中介市常据报道，上海房产中介有一半违规。
　　
　　如果政府下属的上海房地产交易中心参与二手房买卖能够真正运行下去，二手房市场交易的格局中就多了一个博弈方，这必然会让传统的房产中介在竞争中逐渐抛弃黑暗的那一面。
　　
　　现实生活中，房产中介给人们的印象并不太好，“黑中介”几乎成为房产中介的代名词。在避开营业税方面，房产中介们甚至以谁能“避税”最多去赢得买家的光顾。而这个以“真假合同”逃税的方式，实质是违法的，但谁又会去规范它呢？
　　
　　而各地房产中介费的标准不一。有的是房屋成交价的２.５％，有的是２％，有的是买方掏腰包，有的是买卖双方各付一半。有些地方甚至由行业内自己定价，政府有关部门没有参与。１９９５年公布的《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》中规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的０.５％－２.５％计收。
　　
　　纵观国内的中介，几乎没有以０.５％的下限去收取中介费。[page]
　　
　　房产中介的混乱局面还在于该市场鱼龙混杂。由于房产中介公司的门槛很低，５０万元就能注册一家。中型房产中介的注册资金也仅需要２００万元。而对于一些正在打着招牌收购房源的中介公司而言，它有这等资金实力吗？
　　
　　但就是这样的中间商，却要主宰着二手房买卖市常由于新房的保有量在逐渐饱和，二手房屋成交量所占比重大小，成为房地产交易市场是否成熟的重要标志之一。
　　
　　房产中介市场的规范依然要从源头上治理，对非法逃税和“黑中介”的打击成为重点，如此，一些私下进行的二手房交易也会逐渐在中介公司的操作下阳光交易，政府的税收也有了，中介公司也赚了，老百姓买房也安心了，这样才可以让房产中介市场真正成熟起来。

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