一、房地产中介面临的风险
许多人会认为房地产中介公司仅作为“顾问”提供服务，又不涉及投资，并没有什么风险需要承担，因此在居间业务中进行风险管理没有现实意义。事实上，许多中介公司失败的原因却并非其把握商机的能力不足，而是其缺乏风险管理意识或风险管理措施不当等缘故。因而，对房地产居间业务必须进行有效的风险管理。
房地产中介所面临的风险中，主要分为外部风险与内部风险。外部风险属政策变动给行业带来的经营风险，是不可控的；而内部风险属于企业管理范畴，只要认真总结、控制，是可以防患于未然的。
(一)外部风险：宏观政策、法律法规的风险
目前我国的房地产中介普遍处在一个初级发展阶段，房地产中介领域的法律法规、行业规范、市场经验都相对缺乏。而房地产行业又是国民经济的重要组成部分，房地产消费也是事关国计民生的大事，所以国家会随着市场发展而不断调整或制定新的政策、法律法规。这必然使得房地产中介会在较长时间处在一个不确定的环境中，这就是中介业面临的政策、法律风险，其直接体现在改变或重新形成房地产中介行业的竞争格局和经营重心。
所以，为了把握或应对各种可能的政策不确定性，中介公司应把握和洞悉行业发展规律、各阶段特点和存在问题。只有这样，才能有效地预测国家政策的变化时机及程度，预见性地做好相应对策，化被动应对为主动适应，化风险为机遇。
(二)内部风险：业务管理上的风险
1．房源资讯调查不准确引起的风险
房源资讯调查不准确指的是中介公司或经纪人因为客观条件的限制或主观原因，对房源的相关信息掌握得不全面。比较常见的是房屋的质量、产权、入市许可等问题，因为这些问题往往需要深入调查才能了解清楚，而一般的中介公司是很难组织人力对每一套房源进行深入调查的。比如二手房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均为影响房屋能否上市的重要因素。在房源信息欠缺的情况下开展经纪业务，如果在成交后发现该房源存在某些问题，就可能发生纠纷，从而引发风险事件。
2．经纪人乱承诺引起的风险
在与客户的接触过程中，有些经纪人为了讨好客户，会随意做出一些承诺，这些承诺有时看似不难兑现，但却有可能增加中介公司不必要的工作量，而一旦中介公司不去兑现，就会引起客户的反感或投诉，甚至引起法律上的纠纷。再加上目前很多经纪人的法律、法规意识较弱，在与客户签订服务协议时，往往一味地迎合客户的要求，做出无法兑现或其它不适当的承诺或在协议中写下某些难以兑现的承诺条款。而一旦客户要求兑现该条款，就会令中介公司陷入非常被动的境地，甚至最终引起客户的不满和纠纷，有时甚至会带来不必要的经济损失，也给中介公司的形象带来损害。
3．房屋保管带来的责任风险
在独家代理业务当中，有些业主在将房源委托给中介公司进行销售或租赁时，会将该房源的钥匙交予中介公司保管、使用。而不少经纪人为了带客户看房时的方便，也会主动向业主要求将房屋的钥匙交予公司保管，并承诺确保房源的安全性。这样，中介公司就要承担该房源的保管风险了。中介公司一旦接受了业主所委托房屋的钥匙，就要对该房屋履行保管责任，该房屋若是发生财产失窃或是被人为损坏等情况，所造成的损失皆由中介公司负责赔偿。特别是对于一些装修较为豪华、家具电器较为名贵的房产来说，中介公司所要承担的风险就更大。因此，经纪人在接受房屋的钥匙时，一定要谨慎，并做好家具电器等物业查点工作。[page]
4．交易资金监管不当引起的风险
如何确保交易资金的安全是房地产交易中最为核心的问题。因为房产交易不像其他商品交易那样可以当场“一手交钱一手交货”，必须由买卖双方在签订房地产买卖合同、交付部分或全部房款后，才能到房地产登记部门办理产权登记、审核、过户等手续。在交付房款至房屋过户完毕这个过程中就形成了时间差，极容易导致合同欺诈行为的发生。为保障交易安全，房地产经纪人通常会接受买卖双方的某些委托代管款项，如定金、房款、交易费用等，在合同条件成立的情况下依合同约定代为支付上述款项。而这些资金少则几百，多则几十万、上百万，对于经纪人而言，依法正确、有效地监管这种代收代付资金非常重要。一旦监管不当则会给买卖双方造成损失，同时也会给经纪公司带来损失。
5．不良客户带来的风险
中介公司在与客户打交道时，也常会因不良客户的不当行为而发生风险事件。有些严重事件给企业带来的不仅是名誉、金钱方面的损失，有时也会牵扯到刑事案件。比如有些客户利用伪造证件诈骗，经纪人如果防范心理不强，或是业务操作不规范，就有可能让他们诈骗成功，从而给公司带来损失。因此，中介公司应对产权人身份等进行确认，以防止某些业主虚报其物业权属资料等，从而给交易造成不便或令交易失败。
再有买卖双方联合“跳单”给经纪公司造成的损失。如经纪人带买家去看房，因业主也在物业现场，因此买卖双方就有了相互接触的机会。这种时候，有些客户为了逃避支付服务佣金，会谋求私底下达成交易。这样不仅公司收不到服务费，就连经纪人付出的时间、精力及电话费、交通费等成本都无法得到补偿。
6．经纪人道德风险
有些房地产经纪人为了个人的利益，会置中介公司的利益于不顾，做出一些损害中介公司的利益与形象的行为。这种经纪人的道德风险也是中介公司要重点防范的，尤其是在一些财务监管制度不够完善的公司，经纪人的“可乘之机”较多，风险发生的机会也就较大。
经纪人的道德风险主要表现为：私自收取客户房款后逃跑；为了自己个人的利益，将房源或客户资料外泄：利用中介公司的房源与客户资源，私下促成双方交易，为自己赚取服务佣金；私自抬高房源的售价，赚取其中的“差价”等等。其中，尤其要注意的是房源或客户资料外泄的现象。因为房源或客户资料是中介公司的关键资源，中介公司所掌握的房源或客户资料越丰富，其市场竞争力就越强。有些中介公司为了获取竞争对手的房源或客户资料，会用金钱买通竞争对手公司的经纪人，让他们为其提供需要的资料。
对经纪人道德风险的防范，要求中介公司一方面要不断完善各项管理制度，另一方面则要不断培养经纪人对公司的归属感、忠诚感，提高其道德修养。
二、经纪业务的风险防范
服务质量风险来自于中介企业的专业化水平。一方面，中介作为服务业，不能像制造业那样，在产品销售前有严格的质量检验，所以中介的服务质量具有很大的不确定性和因人而异的波动性。另一方面，中介员工的专业水平和服务态度会在很大程度上决定交易是否可行、是否顺利。如果缺少必要的专业知识，交易很可能由于某种本应避免的障碍而无法进行，造成交易双方的损失和对中介的不信任。而作为人的情绪的一种表现，服务态度也会有很大差异，而这种差异所带来的不确定性是中介服务不得不面对的风险。
首先，经纪人要树立风险防范意识，这是提高风险识别能力的基本前提。和所有服务类企业一样，房地产中介企业营销的第一对象不是客户，而是员工。从这个角度来看，管理风险其实就是管理员工。而管理员工不仅仅着眼于“管”，还要关注于“理”，这个“理”就是员工的心理和理念。从员工的发展角度来管理员工、培养员工，将员工的风险和企业的风险连接起来，必然会促使员工主动去发现风险和规避风险。[page]
其次，经纪人要对可能发生的各类风险有所认识，加强自己的各项专业能力。这一点通常要依靠中介公司的宣传，以及经纪人自己的信息收集。
再次，经纪人的业务操作流程要规范化。规范的业务流程本身就具有防范风险发生的作用。化解信用风险和服务质量风险的有效途径之一，是实行中介服务的标准化、程序化。通过服务全过程的标准化使得承诺、担保和服务质量得到统一，也将可能存在的交易障碍和交易双方的信用风险提前加以规避。要实行中介服务的标准化、程序化，就必须制定合适的标准和流程、加强对员工的培训和服务督察。中介提供的任何一种服务都有其内在的服务链，要有效地控制服务过程中可能发生的风险，关键在于评价服务链上各服务环节的地位和作用、扼守核心环节，使得各种风险在核心环节得到及时的预防或消除。
服务的标准化建设主要应从以下四个方面入手：
(一)文档的标准化管理
1．制定并展示标准化文本
展示标准化文本，主要是对客户展示各类标准化文本。这是一种通过外部监督的方式来防范对外承诺风险的措施。即中介公司将本公司所用的文本(包括合同、协议、证明等各类文本)，统一标准，装订成册，在客户面前展示，使客户知道标准文本的样式。这样，在签署相关文件时，客户如果发现经纪人给他们提供的文本不同于标准文本，他们就会拒签，从而防止发生经纪人乱开承诺的风险事故。
2．规范档案与印章管理
档案，主要指各类对外文本，包括在经纪业务开展过程中涉及的其它文件、文本，也包含客户交给中介公司的产权证、身份证、护照等私人重要证件。中介公司应建立系统的档案管理制度，对各类档案的管理责任人、保管方式、保管期限等均应做出明确、详细的规定，避免档案遗失或其它因档案管理不当带来的风险。对于分店的收据等，应事先盖好印鉴并编号管理，最好不要将印章下放。
(二)权限的控制与分配管理
在开展经纪业务的过程中，涉及到各类事务的处理，要最大程度地保证对这些事务进行正确的处理，就必须根据每一项事务的涉及面、重要程度等进行分类，然后将各类事务分配予相关的工作人员负责处理。包括不同级别的员工拥有不同的房源系统的查看权限，所有责任人的权限必须明确、清晰，尽量让每一项事务皆有专人负责，以便激发工作人员的责任感，使他们既能保证处理质量，又能保证工作效率。
(三)对责任人的培训
目前，我国许多中介公司采用连锁经营模式，经营地点分散，中介公司很难对各个业务操作环节实行集中、统一管理。因此，为了保证业务操作的规范，防范由业务操作不规范引起的风险，中介公司必须对各个分店的责任人进行培训。
对责任人的培训包括两个方面：一方面是上岗前的系统培训，即对业务操作涉及的各个环节进行详细、透彻的讲解，使他们全面掌握公司规定的操作要领及相应的意义。另一方面是指上岗后的培训，包括定期或不定期的各类培训，这是保证士气与操作规范的重要手段。尤其是在公司出台了新的规定时，更是必须对责任人进行培训，才能将新规定真正贯彻下去。
(四)建立质检稽核体系
应设置质检部门对各级员工及店面人员的服务及业务操作规范程度进行不定期的检查稽核，建立起系统的检查稽核体系是保证业务操作规范的重要措施。各个分店在开展经纪业务时拥有一定的自主权，但中介公司为了保证公司的顺利运作，避免各种不规范操作引起的风险，也会制定相关制度对各个经营地点的业务操作进行指导、规范。进行检查稽核时，主要应考查各个经营地点对这些制度的落实、执行情况。[page]
另外，除了加强对风险的控制与识别外，作为管理者，还应从公司日常业务所反映出来的表面现象看到潜在的风险，这里主要介绍两个方面：
1．投诉处理
从某种程度上说，投诉最能反映中介公司在业务开展过程中存在的问题，这些问题往往就是引发风险事件的隐患。所以，中介公司应重视投诉，并通过对投诉问题的了解、处理，识别其中的风险因素。
中介公司面临的投诉主要来自两方面：一方面是客户，这是最常见、最值得重视的；另一方面则是其他从业的经纪人，这种情况比较少见，但也是识别风险的一个渠道。
中介公司应设有专门的工作人员负责投诉处理，他们必须具备较高的专业能力，能够有效地与客户进行沟通、协调，从而保证投诉处理的质量与效果，维护中介公司的良好形象。同时，更重要的是，他们必须及时将投诉中存在的风险因素进行归纳、总结，并向公司有关部门或负责人反馈，使公司的风险防范系统不断得到改进和完善。
2．坏账管理
房地产经纪业务的应收款通常是指中介公司在为客户提供了服务后，客户承诺支付而未取得的服务费用，当客户拒绝支付或款项严重逾期时，应收款则转化为坏帐。对这些坏帐的处理，是发现中介公司或经纪人在业务操作过程中存在问题的一个渠道，同时也是识别风险的一个切入点。
在这里要特别注意的一点是：在对坏帐进行追查、追讨的过程中，要深入了解客户不愿支付服务佣金的原因，若是从中发现了公司业务操作中存在的风险因素，应及时向有关部门或负责人反馈，将风险扼杀在摇篮里。
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