大楼屋顶岂可擅建浴场

4月30日，当上海市静安区人民法院的一纸民事裁定书送达至被告上海物业有限公司的办公地时，引人关注的静安三和花园大型冲浪浴缸一案终于尘埃落定。案件以原告海南古斯利微电子技术有限公司撤诉而告终的结果多少让人感觉有点惊讶和遗憾。确实，对于这样一件令沪上新闻媒体竞相跟踪报道，更引发上海物业界同仁引颈关注的在物业管理领域极具新闻性和冲击力的案子，这样的结果，人们有理由感到不满足。老百姓对这罕见的大型浴缸的命运充满了好奇，都想对它的最终结局有个圆满的了解。但法律不是电视剧，导演可以任意改变剧情以迎合观众的口味：法律就是法律，原告要撤诉，只要合法，是任谁也无法阻拦的。可惜的还有电视台，八频道案件聚焦栏目拍摄的整套节目录像看来也只能一弃了之了。
不过，话得说回来，本案虽然以撤诉告终了，但并不意味着它就无价值。将这起案子的全过程进行认真梳理，对其他的物业公司今后在管理服务中处理类似的事件仍是不无禅益的。事实上，引发这桩诉讼的导火线早在3年前就已经点燃。那时，座落在延平路上的静安三和花园的物业管理人还是上海物业管理有限公司。1998年8月，三和花园怡和阁的部分业主到物业公司来反映说，住在该大楼顶楼即29E室复式住宅的美国人、海南古斯利微电子技术有限公司董事长古温迪在大楼顶层违章搭建，希望物业公司前往制止。但当时业主们以及物业公司并未明了古温迪此举的真正用意是在为安装大型冲浪浴缸进行基础施工，因此只是将其视作一般的违章搭建加以制止。直至同年lO月份，古温迪雇人将那只长4.5，宽2.3m，高1.25m、占地面积10平方米、可容水9立方墨西哥产的硕大无比的家用冲浪浴缸运进小区准备起吊时，其修建“露天浴场”的目的才昭然于小区。同幢业主尤其是28层的业主当即表示强烈反对，数lO名业主联名写信要求物业公司出面阻止。物业公司立即会同区房管办、居委会、警署等部门与古温迪进行交涉。古温迪面对物业公司和广大业主的反对，只能暂时将浴缸搁置在小区的通道边。2000年4月，上海巨星物业有限公司接管了三和花园后，也许是古温迪觉得换了物业公司后情况会有所不同，也可能是他那套耗资数百万元进行豪奢装修的复式住宅已近尾声，建造露天浴场的计划准备实施了。他利用国庆长假期间物业公司管理力量相对单薄的机会，于10月3日雇来了一批民工搭起简陋的吊架，不顾物业公司和众多业主的反对强行起吊浴缸。为防止不测，物业公司当班人员情急之下砍断了起吊的缆绳，阻止其起吊的实施。见计划遭挫，于10月10日，古温迪遂委托律师以海南古斯利微电子技术有限公司的名义将巨星物业告上了法庭。他在诉状中称：作为三和花园4号楼29E室的业主，原告有权将自己的浴缸安装在自己的物业内，被告巨星物业的无理阻挠严重侵犯了原告的合法权益，并造成了原告人工费用的损失。为此，提出：一、排除妨碍，判令被告不得阻挠原告将浴缸搬入三和花园4号楼29E室的住房内安装：二、判令被告赔偿原告损失费人民币5000元：三、本案诉讼费由被告承担，共3项诉讼请求。
由于案子是涉外性质，且又受到新闻媒体的关注，故受理该案的静安区人民法院由资深审判员组成了合议庭，于2000年11月2日举行了第一次公开审理。庭审主要围绕了三大问题展开调查质询和辩论：一、古温迪物业的所有权范围究竟如何界定。二、大楼的结构是否能承载该浴缸的份量。三、吊装公司是否有吊装资质。第一个问题实质是大楼楼顶的归属问题。由于古温迪的复式住宅上半部分小于下半部分，所以就有2个屋顶，下面的屋顶更像是一个大的晒台。按古温迪的意思，浴缸是要放到最高的顶上，但楼顶的所有权归属全体大楼业主这一点十分明确，原告律师便声称是将浴缸安装在下面一层屋顶上。被告巨星物业按类推的原则，认为该屋顶同样应归属于全体业主。原告则认为该平台已在购房时计算在面积内。对第二个问题，原被告双方各执己见，但均未当庭提供确凿有力的证据。但被告从心理层面和实际使用角度两方面提出了反对安装的意见。被告认为屋顶上安装如此巨大的冲浪浴缸应属前所未闻，如此大的家伙整日在头顶上放着，谁住在下面心里都不太平，广大业主的反对有其道理。如果撇开安全性不谈，其9吨多的进水和出水必定会给同幢住户的用水和排水造成困难。而第三个问题，被告认为更具现实性。作为小区的物业管理人，被告有义务和责任对原告的吊装施工的安全性加以监管。现在原告在未征得其审批同意的情况下，擅自雇用一批并无施工资质的民工进行吊装，被告对其加以制止完全是合情、合理、合法。在充分听取了双方的争辩意见后，法庭要求双方各自对自己的主张进一步提供有力的证据。
第二次庭审时，被告出具了恰和阁房屋建筑面积测算书。该测算书足以证明古温迪所购住宅并不包括平台部分的面积。因此，该平台属于全体业主所有当属无疑。原告声称，既然屋顶和平台不能安装浴缸，被告又提不出该大楼结构无法承受其重量的确凿证据，则不应阻挠其将浴缸安置在自己的物业内部。针对这种说法，被告当即反驳：所谓的物业内部包括两部分：一是卫生间：二是卫生间以外部分。浴缸放在卫生间确属天经地义，但古温迪住宅虽有二间卫生间，却都容不下这个大浴缸。这样就只能放在卫生间以外的房间内，而这又恰恰违反了《上海市居住物业管理条例》第三十条住宅不得改变使用性质的规定。此外甚为关键的一点是，无论将浴缸安置在何处，都必须敲掉承重墙以扩大门框或破坏外墙结构才可，而这又都是严重违法的行为。
第二次庭审的结果明显有利于被告方。但在这之后的一段时间，原告律师通过发函或约见法官等形式，提出一个主张：由于浴缸堆放在小区公共道路上，业主们颇多微词且浴缸也容易损坏，故原告申请暂将其作为一件私人物品吊放到属自己独用的平台上。对于这一主张，法院颇感为难。而被告的意见则是：该浴缸既非古董，亦非艺术品，没有任何收藏价值，原告的目的，最终还是要使用。因此，与其留有隐患，还不如将问题彻底解决后再吊。在被告的坚持下，并加上同幢其他业主的坚决反对，法院始终未同意原告的暂吊主张。
就在双方代理人你来我往紧张交涉的过程中，一件令人意想不到的事发生了。从立案法宫、庭审法官一直到被告双方代理人竟都忽略了一个极其重要的事实：原告海南古斯利微电子技术有限公司起诉状上的印章并非正式公章，而是公司的合同章，而这意味着它的诉讼主体身份并不合法。为此，法院要求它在一个星期内将合法证明补齐。但一个星期后，原告并没有将合法证明补齐，代之而交的是一纸撤诉申请，于是便有了本文开头的那一幕。[page]
本案的案情虽然较特殊，但却反映了这样一个事实：随着上海国际大都市城市地位的确定，来沪工作定居的外籍人士越来越多，其与国人之间在居住文化和生活观念方面的碰撞和磨擦也将与日俱增，这就给我们的物业管理企业提出如何正确处理这类矛盾的新课题。我们认为，作为居住在中国境内的外国人，不管他是什么身份和具有什么背景，都必须遵守我国的法律法规，这一点是不容违背的。对于他们有悖于我国法律法规的居住行为，物业公司要敢于坚持原则，敢于管理，不能姑息，该教育的要教育，该制止的则制止，以维护法律的尊严和小区全体业主的利益。在管理方法上，则要平等对待，情、法相济。本案中，物业的做法基本上符合了上述要求，但在具体细节例如砍断吊装缆绳上则有可商榷之处。此外，物业在证据的收集和分析上做得较为主动和完善，这一点也值得肯定。总之，坚持守法依法，坚持平等互利，坚持维护小区全体业主利益，是物业公司正确处理管理服务中涉外纠纷的重要原则。