房屋漏雨没修好 物业是否该收费

物业公司服务不到位，该不该索取物业服务费？蒋女士和物业公司之间的物业费纠纷经过法院两审判决：一审判决蒋女士应当交纳物业费，而二审判决则认定，在蒋女士房屋漏雨问题解决前，物业公司无权收取蒋女士的物业费。
两个结果不同的判决，对业主依法维权以及物业公司履行服务义务，均有相应的启示。
房盖种菜 屋里漏雨
蒋女士购买画苑小区1号楼1、8号门市房，是在7年前。两个门市房合计240多平方米，蒋女士当时就办理了入住手续。
当时的小区物业，由开发公司负责。2007年11月，星明物业服务公司注册成立，并于2008年5月与开发公司签订一份债权转让协议。约定：开发公司在画苑小区提供前期物业服务期间，有部分业主没有交纳物业服务费，现将业主累计拖欠的债权自愿转让给星明物业。双方还约定，对这些债权，星明物业有权再行转让，也可直接向欠费业主收取，对拒绝交费的业主，星明物业也可起诉追缴本金和利息。
2008年5月1日，星明物业与画苑小区业主委员会签订物业服务合同，约定画苑小区业委会委托星明物业对画苑小区进行物业管理服务，委托管理期限为3年，同时对物业服务收费标准进行了约定。
2006年1月起，蒋女士将自己在画苑小区1号楼的8号门市房租赁给任先生。但从这时起，蒋女士发现她的两处门市房漏雨，星明物业也进行了局部维修。但因楼上公共通道有业主栽花种菜，物业没找到漏点，蒋女士房屋漏雨的问题始终没有解决。也因此，自2006年以来，蒋女士就没再向物业交纳物业服务费，两处房屋欠费合计5000多元。物业公司催要几次未果，于今年把蒋女士和任先生一起告上法院，要求他们交纳5000多元物业费及相应利息。
蒋女士强调，物业公司与业主签订服务合同后，只有服务到位，才能收取物业服务费，如果服务不到位，应视为违约在先，就没有权利收取业主的服务费。我的房屋现在依然漏雨，在房屋漏雨没有解决前，蒋女士坚决“不同意给付物业费”。
蒋女士另外还提出，她将8号门市房出租给任先生时双方就约定，该房屋的物业费由承租人任先生承担，她只能承担连带责任。
任先生也不同意交纳物业费，理由是房屋漏雨，物业没有及时修复不说，自己掏钱维修几次也没修好，还造成了经济损失。
两审认定 谁先违约
一审法院审理认为，星明物业对画苑小区提供了物业服务，理应向小区业主收取物业服务费。蒋女士作为该小区的业主实际接受了物业服务，就应当按照合同约定和等价有偿的原则履行给付物业服务费的义务。而蒋女士拒绝交纳物业费的行为，显属违约，应当承担违约责任。
对蒋女士出租给任先生的8号门市房拖欠的物业费，应由物业使用人任先生交纳，房主蒋女士负连带责任。
针对“不给维修是因为楼上有人种菜不倒地方而无法维修”的说法，一审法院认为，物业对小区共用部分负有管理义务，对此发生的问题应及时向有关行政部门报告并予以制止。而星明物业对“楼上种菜”行为既没有制止，也没有报告，表明对业主提供的物业服务存在一定的不足，降低了服务质量，应当少收服务费。对星明物业主张的欠费利息，法院则不予支持。
对房屋漏雨部位，物业进行了维修，但因为找不到漏点，房屋仍然存在漏雨问题，一审法院认为这已不是物业公司的责任范围。星明物业对公共部分维修养护已尽到了合同义务，蒋女士以此拒交物业费，理由不能成立。一审法院判决，蒋女士交纳其1号门市房2006年至2008年物业费的90%，任先生交纳其承租的8号门市房物业费的90%，蒋女士对此承担连带责任。
一审法院宣判后，蒋女士随即提起上诉，请求撤销一审判决，驳回星明物业的诉讼请求。
二审法院认定的事实与一审法院一致，但其观点与一审判决截然相反：星明物业向蒋女士、任先生提供了物业服务，就有权收取相应的物业服务费用。但蒋女士所有的房屋持续遭受雨水渗漏，至今物业公司仍未能给予修复。星明物业没有尽到维修义务，违反了双方签订的物业服务合同。星明物业的违约行为，侵害了蒋女士的合法权益，不但应当承担违约责任，还应对蒋女士的实际损失承担赔偿责任。在星明物业未将房屋漏水问题解决之前，蒋女士依法享有抗辩权，而星明物业现在无权收取蒋女士的物业服务费用。
前不久，二审法院判决，撤销一审判决，驳回星明物业的诉讼请求。