题记
近年来，随着城市居民私家车保有量的不断增加，停车矛盾也越来越突出，尤其是老小区，因建设之初没有预留足够的停车位，导致供需失衡而引发诸多纠纷。近日，江苏省南京市紫金城小区的业主向记者反映，该小区物业管理公司擅自将小区内多余的车库停车位对外出租，且没有公示车位的收费明细及用途，此举遭到业主的不满和质疑。
1.投诉
物业公司擅自外租小区车位
近日，南京市紫金城小区的多位业主向记者反映，该小区的地下车库共有100个车位，业主实际可以租用的车位仅60个，两三年前开始，小区的物业管理公司——南京栖霞建设集团物业管理有限公司 (以下简称栖霞物业公司)紫金城管理处，在拿不出相关所有权证明、没有与业主商量的情况下，擅自对外出租另40个车位。2010年年底，该公司贴出招租启事，继续外租剩余的车位，此举遭到业主反对。“在小区建设之初，地下停车库已经被纳入小区整体规划当中，车库的建设成本也打入了当初我们购房的房价当中。”紫金城小区业主委员会刘主任对记者说。在刘主任提供的该小区建设规划图上，记者看到，小区总建筑面积2.1万平方米，其中住宅面积1.12万平方米，地下停车场面积3000平方米。“我们愿意缴纳一定的车位租金作为物业公司的维护费，但物业公司将车位租给外面小区的人使用，并且不公示收益明细，我们是不能同意的。”刘主任说。
记者通过多方调查了解，一位车位承租人向记者提供了栖霞物业公司与其签订的地下车库停车位协议。记者看到，该协议的甲方为栖霞物业公司，乙方为外小区车位租用者，费用包括停车位租金220元/辆/月和车库运行维护费80元/辆/月，共计300元/辆/月，协议租期是2010年1月至2011年1月。
“我们本小区业主近几年都没有签订正式的停车位租用协议，如今，物业公司反倒跟外小区的人签订了停车位租用协议，我们对此难以接受。”采访中，一位业主对记者如是说。
2.回应
物业公司称外租是为了创收
2010年12月上旬，记者就业主反映的问题与栖霞物业公司取得联系。栖霞物业公司办公室黄主任开始不承认有外租车位行为，后改口称出租了部分车位。他表示，地下车库产权属于紫金城小区的开发商——兴隆房地产开发有限公司，物业公司是受其委托代为出租车位。现在，小区业委会与栖霞物业公司及街道相关工作人员正在协调，争取给业主一个满意的答复。记者了解到，目前，兴隆房地产开发有限公司已划并到南京栖霞建设集团。记者希望黄主任提供小区地下车库的所有权证，对方表示拿不出来。
几天后，记者再次来到设在紫金城小区内的栖霞物业公司紫金城办事处。记者以租车位名义咨询时，对方办公室工作人员答复说：“现在风头正紧，暂时不外租了，等过一段时间如果还有空余车位我们再联系你。”记者询问此前是不是一直可以对外出租，该工作人员没有否认。同时，他表示，小区入住当初，有车的业主不多，该小区车位在满足本小区业主的需求下还有部分空余，本着空着浪费不如外租创收的想法，把一些车位外租。随着现在小区业主的私家车越来越多，车位已经不能满足本小区业主的需求，因此才激化了物业公司与业主之间的矛盾。
3.调查
车位产权不明是矛盾根源
记者在调查中发现，南京市有不少小区存在地下车库车位外租情况。不少业主表示，出现这一现象的根本原因在于地下车库的权利归属不明晰。目前，小区地下车库基本是归开发商所有。在与业主的博弈中，开发商占据绝对强势，地下车库车位只售不租，还是高价出租，决定权均在开发商手里。
据了解，南京市星汉城市花园小区的业主曾经因地下车库产权问题，将开发商诉至法院。2003年11月，南京市鼓楼区人民法院一审判决开发商将小区地下车库移交给小区业委会管理，并由小区全体业主享有该地下车库的权益。
记者采访中，有多位法律界人士提到，地下车库的产权归属不明晰，是这一怪象的根源。长期从事小区物业管理研究工作的李先生表示，地下车库产权到底归开发商，还是归全体业主所有，亟须立法明确。事实上，由于没有主管部门的监督，开发商基本不肯把地下车库车位拿出来租给业主。开发商担心，一旦开了租车位的先河，就更没人来买车位了。即使出租，开发商也会给租金定下较高的标准，让业主望而生畏。
4.观点
小区车位权属需立法明确
城市停车矛盾日益突出，甚至在部分地区成为热点问题。就此矛盾，记者咨询了相关法律界人士。江苏圣典律师事务所律师许利介绍说，与地面车位相比，地下车库的权利归属问题比较复杂，大致可以分为3种情况：如果地下车库属于人防设施的话，则不允许开发商进行销售;如果地下车库是按照规划要求进行设计建设的，则应根据《物权法》的规定，通过出租、出售、附赠的形式，按照合同约定确定所有权的归属;如果地下车库不是根据法律或小区《建筑工程规划设计要点》的要求建设，而是由开发商自愿修建，按照谁投资谁受益的原则，车库所有权应归开发商所有。
“规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需求。业主共有的道路、绿地划出的车位，开发商或物业公司在业委会委托下可以代为管理和出租，但出租收益应归全体业主。”江苏刘万福律师所律师刘万福表示，《物权法》对此类问题作了规定，但由于目前多数小区地下车库原始权属不清晰，才导致越来越多的车位产权之争。这中间，主动权在开发商手里，业主是处于被动的约定地位，所以应进一步完善住宅小区车位权属问题的法律法规，使约定在更公平的前提下进行。
相关案例
据人民网2003年11月17日报道，南京市星汉城市花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物业公司出租。2003年6月，小区业委会将开发商诉至法院。庭审中，业委会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，无权出售。开发商则表示，其在出售房屋时，没有把地下车库面积列入公摊面积分摊到业主的头上，车库是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的产权，因此出售车库没有错。2003年11月，南京市鼓楼区法院一审判决地下车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。
