购买动迁房一定要慎重- 李煜琰律师

二手房，尤其是动迁安置房，有一个很大的风险，就是房屋可能会在家庭内部有权利争议，这样的房屋最好不要买。笔者就曾经代理过一个这样的案件（（2008）闵民三（民）初字第1817号）。

基本案情：原告于2008年6月底看中了一处房屋，看房的时候发现里面住的有人，中介称那是她嫂子，一旦过户就让她搬走。原告并没有深究，毕竟看房的时候还没有签合同，更谈不上交房，所以房东愿意让谁住都是人家的权利，只要在交房的时候能够腾出房屋就可以了。7月初，原告与对方在中介的居间下签订了买卖合同，房东是个老太太，产证上只有她一个人的名字。一切都很顺利，贷款、过户，产证也拿到了手，可是到了交房的时候，问题出现了：里面那个被中介称为嫂子的人原来是房东老太太的前儿媳（已经离婚），带着小孩住在里面，因为这个房屋是拆迁所得，他们也是有份额的，因此不肯搬走。原告起诉，要求其搬走，对方反而以侵犯其居住权为由提起反诉，主张合同无效。

看起来这个案件的结果应该是很清楚的，产权证上只登记了一个人的名字，根据《物权法》的规定，不动产权利以登记为准，老太太以外的其他人根据房屋的来源应当享有份额，但是没有登记，也没有经过法院的判决确认，仅仅是潜在的权利而已，他们在法律上并不是权利人，老太太处理这个房屋是合法的，是处分自己的财产。退一步讲，即使真的登记错误，但原告作为善意第三人，支付了相应的对价，并且已经办理所有权变更登记，取得了房屋的所有权，当然应当予以保护，这完全符合《物权法》关于善意取得的规定。

该案经过法院内部漫长的讨论后，最终一审判决原告败诉。判决的没有依据被告的居住权，但是认定老太太卖房损害了被告的利益，该行为无效。而原告明知房屋内有人居住，不做核实即与出卖方签订买卖合同，主观上存在过错。

而本案事实上，房屋出售的价格确实稍低于市场价的。原告本想捡个便宜，结果却损失惨重。

李煜琰律师提示：购买动迁安置房，一定要小心，应当要求出卖人出售动迁安置协议。按照协议上约定的动迁安置对象，保险起见，应要求所有安置对象前来签字同意出售房屋，以免发生不必要的纠纷。如果发现房屋有内部争议，请不要因为价格便宜而心存侥幸。

（本文作者上海欧瑞腾律师事务所合伙人李煜琰律师，如需转载请注明作者及出处）