房屋登记行为是否侵犯公平竞争权

[案情]



　　2001年3月28日，如皋市人民法院以（2001）皋经破字第3号民事裁定书宣告如皋市纺织厂进入破产还债程序。



　　2004年7月17日，如皋市房地产交易所出具皋房监字第2004032号房屋产权证明书，载明所有权人如皋市纺织厂，所有权性质集体，房屋座落邓元庆余村7-9号，房屋间数11间，结构为砖混结构，层数为一层，建筑面积245.87平方米。



　　2004年8月，如皋市纺织厂破产清算组（以下简称清算组）与徐相圣、章国富、洪芳、孙志仁、孙道芳、张文美签订房地产买卖契约，约定清算组将座落在邓元乡庆余村皋北新村200幢107、108、109室的房地产（房屋建筑面积67.5平方米）出售给徐相圣等6人，成交价为人民币67500元，于 2004年8月1日前一次付清等。如皋市房地产交易所予监证并加盖公章。



　　2004年8月26日，徐相圣等6人缴纳契税2700元，征税机关开具完税（2003）农税电字0044230号完税证。



　　2004年9月3日，如皋市房屋交易所通知如皋市纺织厂缴纳交易服务费2459元，许小琴在该通知存根上记载已收。



　　2004年9月14日，被告如皋市人民政府向徐相圣等六人颁发皋房权证字第00047843号房屋所有权证书，载明所有权人为徐相圣，共有人为章国富、洪芳、孙志仁、孙道芳、张文英等5人，房屋座落邓元乡庆余村皋北新村200#-107、108、109室，丘（地）号：47843，产别：私有，共计3 间，建筑面积67.5平方米。



　　原告知道后，认为如皋市纺织厂破产清算组未按程序拍卖侵犯其优先购买权、被告登记行为侵犯其公开竞争权，遂于2005年4月25日向如皋法院提起行政诉讼，法院同日立案受理。



　　[争点]



　　（一）被告房屋登记的审查标准问题；



　　（二）优先购买权的救济途径问题；



　　（三）房屋登记行为是否侵犯公平竞争权问题。



　　[审判]



　　如皋市人民法院经审理认为：关于被告房屋登记行为的合法性问题。房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。参照《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。该法第二十七条同时规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。本案中，第三人申请对其购得的房屋进行转移登记时，提交了皋房监字第2004032号房屋产权证明书及其与原所有权人如皋市纺织厂破产清算组签订的房屋买卖契约，被告经审查核准登记并颁发房屋权属证书的行为符合上述规定，并无不当。



　　关于原告认为原如皋市纺织厂破产清算组未按规定程序拍卖因而侵犯其优先购买权的问题。所谓优先购买权，是指法人、其他组织、自然人在特定买卖关系中，依法享有同等条件下优先于其他人购买出卖人的财产的权利，一般而言，优先购买权是基于法律的规定，具有法定性。在房屋买卖过程中，我国法律只规定了房屋承租人的优先购买权和房屋共有人的优先购买权。本案中，原告未提供证据证明其系争议房屋的承租人或该房屋的共有人因而享有该房屋的优先购买权，且原告当庭所陈述的是清算组在出售该房屋时侵犯了其优先购买权，因清算组转让资产行为并非行政行为，不属行政诉讼管辖范畴，故原告应通过其他途径主张权利。



　　关于原告认为被告房屋登记行为侵犯其公平竞争权的问题。所谓公平竞争权，是民事主体在民事活动中所享有参与平等竞争资格的权利。依照《最高人民法院人民关于执行 若干问题的解释》第十三条规定，被诉具体行政行为涉及其公平竞争权的公民、法人或者其他组织可以提起行政诉讼，该项规定主要是指两种情形：一是认为行政机关的主动行为侵犯其公平竞争权，即行政机关以自己的积极不正当竞争行为损害其他经营者的公平竞争权；二是认为行政机关的消极行为侵犯其公平竞争权，即主管行政机关未能依法履行对他人的不正当竞争行为进行查处的法定职责。本案中，被告系根据申请而进行房屋登记行为，该行为发生于该房屋原所有权人出售房屋行为完成之后，且仅是对第三人购得房屋所有权的确认行为，即在该房屋原所有权人出售的过程中被告并未实施限制原告参与同等竞争资格的行为，故原告认为被告登记行为侵犯其公平竞争权的理由不能成立。



　　遂于2005年5月12日依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告的诉讼请求。



　　[评析]



　　这是一起诉房屋登记管理机关房屋登记行为而引发的一审行政诉讼。该案涉及如何确定房屋登记管理机关转移登记审查标准、优先购买权的救济途径及房屋登记行为是否涉及公平竞争权的问题。



　　一、如何确定房屋管理机关的转移登记审查标准问题。



　　本案原告坚持认为被告在转移登记审查时对如皋市纺织厂破产清算组与第三人的买卖行为未能审查，因清算组未按规定拍卖，侵犯其优先购买权，故登记行为不合法。



　　从行政行为的属性看，房屋登记行为是一种行政确认行为，房屋登记管理机关对当事人申请登记的资料负有审查的义务，而且是形式审查的义务。一是相关的法律法规没有明确规定房产登记机关需要对申请材料做实质审查，而基本都规定的是对申请登记材料的齐全、完备作审查。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨等原因申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”可见，房产登记机关只是做形式审查，即只要材料齐全，形式上没有瑕疵，即可办理转移登记，并没有规定房产登记机关应作实质审查。二是房屋登记行为只是对申请人现有房产权属状态的认可和证明，是一种公示行为，面不是对相对人和第三人之间的特定权利的确权或裁决，其本身并不直接使申请人获得权利。三是房屋登记所确认的权利只是推定权利，并未真正剥夺权利人反驳的机会。



　　当然，房屋登记管理机关的这种形式审查并非一般意义上的程序审查，它要求登记机关必须对申请人提交的文件材料按照法律法规的规定一一对照，审查是否齐全，审查每份证明材料是否符合法定形式，审查其内容是否符合法律要素的要求，只有符合这此条件，才能予以登记。[page]



　　二、优先购买权的救济途径问题



　　房屋优先购买权，是指房屋承租人或房屋共有人在同等条件下对房屋所享有的优先购买的权利。从其权利属性看，优先购买权是属于物权的范畴，具有法定性。



　　要确定优先购买权的救济途径，首先要看侵犯优先购买权的行为的性质，如果是行政行为侵犯优先购买权，则可对该行政行为提起行政诉讼；如果是民事行为侵犯优先购买权，则可对该民事行为提起民事诉讼。本案中，原告认为如皋市纺织厂破产清算组转让资产的行为侵犯其优先购买权，因该行为不是行政行为，故不能对此提起行政诉讼。



　　三、关于房屋登记行为是否涉及公平竞争权的问题。



　　公平竞争权是市场主体的一项基本权利，从世界各国的立法例来看，越来越多的国家强调了对不正当竞争行为的司法和行政的双重规制，我国的《反不正当竞争法》第3条和第20条分别从行政调整和民事调整两个方面共同对特定的不正当竞争行为进行着控制。



　　按照来源及法律属性，不正当竞争行为可分为民事性不正当竞争行为和行政性不正当竞争行为。就行政性的不正当竞争行为而言，根据其动态可划分为行政机关以自己的积极不正当竞争行为损害其他经营者公平竞争权的主动行为和行政机关未能依法履行对他人的不正当竞争行为进行查处法定职责的消极行为。本案原告所诉行政行为是被告的房屋登记行为，该行为发生在原房屋所有权人出售房屋之后。一方面，被告并未实施限制原告参与同等竞争资格的行为，另一方面，被告对房屋所有权人出售行为是否侵犯他人的优先购买权并无查处的法定职责，故原告认为被告登记行为侵犯其公平竞争权的理由不能成立。