夫妻一方擅自出卖房产是否有效？

【案情介绍】

2002年8月，男方与女方登记结婚。2004年12月男方以其个人名义购买了一处110平方米的房产，用以出租。2006年8月20日男方以委托评估机构评估的价格60万元将该房屋转让过户给其姐夫A。2006年8月28日，女方向法院起诉离婚。提起诉讼后发现男方已经将房屋出卖过户给其姐夫。2006年9月5日，女方作为原告向法院起诉，要求确认被告男方与被告A买卖房产的行为无效。

【律师透视】

本案难点：1、该房产权属登记的所有权人只有男方一人，男方已将该房转让过户，其过户手续表面并无瑕疵；2、转让价格经过评估机构评估，并以其评估价格过户，房屋买卖的价格上表面也无瑕疵；3、A作为普通的第三人，没有义务审查出让人的婚姻状况，我国法律保护善意第三人的权益。

本案突破口：

第一、A并非善意第三人，其受让诉争房屋的行为不应收到保护，买卖、转让行为无效。

A不是善意第三人，有以下事实和理由：1、A是男方的姐夫，二被告之间有着亲密的亲戚关系；2、A与原、被告都是亲戚，必然知道原、被告的夫妻关系，也必然知道本案诉争的房产为夫妻共同财产；3、A作为一个普通的工人，家庭经济状况紧张，其现住的房屋贷款尚有银行抵押贷款没有还清，根本无力一次性拿出60万元。同时也说明男方收到A现金60万元是纯粹的数字游戏，根本无收款事实。善意第三人的善意是指受让人交易时无法或者因客观原因不能知道出让人为无权处分人为前提。很明显，A明知被告出售的房产是原告与被告的夫妻共同财产。4、该房的市场价值远远不止60万元。两被告互相串通，故意压低房价。根据我国《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的”之规定，该房的买卖转让行为无效。

第二、两被告千方百计制造表面上的合法转让形式，但无法掩盖其转移夫妻共同财产的非法目的。

1、两被告在对房产买卖过户时，恶意串通，故意隐瞒原告，没有征得夫妻共同财产女方的意见。这违反了我国《婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》
第十七条“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”的规定。

2、两被告虽然表面上办理了过户手续，但实际上却无买卖转让之实。2006年9月12日，男方作为所有权人向承租人收取了9、10、11月份共三个月的租金，并亲笔写下收据。这说明房屋的实际占有人仍是男方。

综上所述，男方在离婚期间为了达到非法占有夫妻共同财产的目的，私下串通A将夫妻共同财产非法转移过户。两被告故意隐瞒原告转让房产，有故意串通的恶意，直接损害了原告的合法权益。

【判决结果】

由于证据充分，论证到位，思路清晰，代理意见被法院采纳。法院一审判决确认两被告转让房产的行为无效。A不服，提起上诉，二审维持原判。