离婚时婚前购买的房屋归属和误区

相识、相恋、步入婚姻的殿堂，白头偕老固然是一件美事。但劳燕分飞时，为争夺财产而庭上相见已司空见惯。对于婚姻关系存续期间购置的房产属于夫妻共同财产，一般均能有清楚的认识，在法院也基本能按照案件事实本身得到公正的解决。但对于婚前同居期间购置的房产和婚前未同居以双方名义购置的房产归属，在劳燕分飞时，因为证据的原因，常常不能真实的反映案件事实本身，经常使其中一方遭受不应有的伤害和损失。
笔者近日代理了一件婚前共同购买登记在一方名下的离婚房屋纠纷案件。谭女士和张先生自由恋爱一段时间后，决定购房结婚，因双方充分信任，张先生在购房时并没有在意购房合同写谁的名字，又因张先生是外地户口，于是购房合同上就只写了谭女士一人的名字，当然房屋产权证办下来后上面也只有谭女士一人的姓名。购房次月，即办理结婚登记手续。但因双方性格差异，最终走到婚姻的尽头，双方均决定离婚，但在房屋分割上产生严重分歧。张先生就起诉到法院要求离婚，并要求判决房屋归张先生所有，张先生补偿谭女士一半的房屋价款。谭女士却很从容的说：该房是在结婚前由谭女士一人出资购买，张先生并没有支付任何购房款，不论是房屋买卖合同或是购房发票、或是产权证均证明了这点，该房屋是谭女士个人所有，不属于夫妻共同财产。张先生一下愣住了，却又没有其它的证据来证明是两人共同购买。张先生休庭后马上找律师咨询，可连续几位律师均告诉张先生很难认定为夫妻共同财产。笔者在接待张先生时，仔细询问了张先生购房时付款的情况，得知购房时张先生支付的购房款是通过银行转账到开发商（房屋出售方）的账户和在开发商的POS机上付款时，决定接受张先生的委托。接受张先生委托后，通过调查取证，获得了张先生直接向开发商（房屋出售方）支付购买争议房屋购房款的POS机付款回单，以及在谭女士书写的一份离婚协议上（该离婚协议张先生没有签字，因为谭女士起草的离婚协议上约定房屋归谭女士所有，谭女士仅给张先生很少的补偿，也没有注明房屋的坐落位置）有“共有房屋一套”的字句，并结合双方即将结婚的事实，向法院陈述了双方是为结婚而共同购房的事实，在证据面前，谭女士终于承认是双方共同出资购买的事实。由此，法院判决房屋归张先生所有，张先生给予谭女士房价款一半的补偿。在本案中，倘如张先生不是直接向开发商支付购房款，而是将购房款直接交给谭女士或是以现金直接向开发商支付，案件的结果可能将是另一个结果，张先生的受伤害可能就在所难免了。
在上面的案件中，张先生是幸运的。尽管在购房时因特殊的原因没有以共同的名义购房和办理产权证，但在支付款项时却无意的直接通过POS机向开发商支付购房款，留下了唯一的证据，从而使案件获得转机，维护了自己的权利。但在现实中，却有很多年轻人受到了伤害，这与他们的对法律认识的误区和不注意保留证据有关，也同传统的思想有关，很多年轻的情侣认为：还没结婚就想着离婚的事情，实在很伤感情。
下面针对经常出现的误区予以分析。
误区一：以夫妻名义同居等于事实婚姻，或者按习俗举行婚礼等于结婚，同居期间购买的房屋当然属于夫妻共有财产。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第五条规定：未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，起诉到人民法院要求离婚的，１９９４年２月１日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理；１９９４年２月１日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记，未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。也就是说，即使符合结婚实质要件，在１９９４年２月１日以后，双方对外以夫妻名义同居的，或者按照当地习俗举行婚礼，但没有办理结婚登记的或者离婚受理前没有补办结婚登记的，仍只能按同居关系处理，不属于法律上认可的合法婚姻关系，对于未以夫妻名义同居的就更不能按婚姻关系对待了。那么根据《婚姻法》第十八条“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产”的规定，同居期间购买的房屋即不属于夫妻共同财产，应根据具体情况认定为个人所有、按份共有、或者共同共有。
误区二：同居期间收入的混同，等于购买的房屋就属于两人共有。
同居期间基于相互的信任，很多情侣在这时收入等就开始混同，在购买房屋合同中也往往只写上其中一人的姓名，但在离婚时，未在购房合同上署名的一方的权利很难得到保护。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，即房屋的权属以登记为准，未经登记很难认定其是房屋的所有权人。而且，收入的混同在诉讼举证中存在很大的困难，作为处于热恋中的情侣就更不会注意此类证据的收集，况且此类证据的收集本身也存在很大的难度。
误区三：购房时的付款证明能够证明付款方是房屋权属的所有者。
婚前共同出资购房，购房合同和产权证上没有署名的一方即使保留和在离婚诉讼中出示购房时的付款证据（如银行的转账凭证、售房方的收据等），也很难证明房屋属于共有，因为付款证据只能证明付款行为的存在，并不能完全证明是双方的共同购买行为。另一方完全可以以赠与购房款、借购房款予以辩解，从而否认是共同购房行为。随着物权法的实施，在这样的诉讼对抗当中，更会置未在购房合同上署名和产权证上没有姓名的一方于不利境地。
误区四：购房合同上即使写上未付款一方的姓名，未付款一方没有实际付款也不能取得房屋拥有所有权。
在购房合同中写上未付款一方的姓名，根据各地的产权证办理情况，相应会在房屋权属登记时，一并登记上该方的姓名。根据物权法的规定，不动产所有权的取得以登记为准，一经登记，即表示未付款一方也拥有该房屋的所有权，未付款一方取得的权属可以视为付款一方对其的赠与。
误区五：还有不少人对婚前财产是否可以转化为夫妻共同财产存在重大误解，认为：结婚后，一方的婚前财产就自动转为或者经过一定年限自动转为夫妻共同财产。在新《婚姻法》第十八条对此有明确的规定，即一方的婚前财产，结婚后仍归一方所有，不因结婚时间的长短而转化为夫妻共同财产。[page]
误区六：过分相信人证。因对证据规则的不熟悉，很多人误认为，只要有证人出庭作证，就可以说清楚事实，还案件事实本来面目。在离婚纠纷中，很多证人出于各种因素考虑不愿意出庭作证，即使出庭作证，因特殊的社会环境证人对案件事实未必能详尽陈述和清楚，以及证人往往同一方具有特殊关系，加上证人证词的证明力一般小于书证和物证的证明力，以致证人证词的客观性、真实性、排他性受到影响，能被法院采纳可能性不大。
在前面张先生的案例中，可以清晰地看出，在婚前以一方名义购买并登记在一方名下的房产（含其他不动产），关键在于是否有证据证明是双方共同购买（如婚前财产约定、婚前财产公证、婚前财产律师见证等），有证据即可在诉讼时被法院认定为共有财产；反之，则很难证明是共有财产；即使是付款凭证也不能简单认为是共同购买的证据。对即将步入婚姻殿堂的有情人，如果在结婚前由双方共同购房，请务必以双方共同的名义签定买卖合同和办理产权证，保留有关共同购房的证据，如合同、付款票据等，并尽量书面约定房屋属于共同共有或是按份共有。如果由于行政登记机关的原因或是按揭的原因，不能以双方共同的名义签署买卖合同和办理权属证书，请务必书面约定房屋的权属和份额，最好同时办理公证或者律师见证。如果仅是一方购买而没有赠与另一方的意思，最好以一方的名义签署买卖合同和办理产权证。
结婚前，情侣双方可以到公证机关或律师事务所对购买的房屋权属和份额、各自的财产归属、债权债务的范围等事宜进行公证或律师见证，经过公证或律师见证的财产约定具有法律效力。婚前财产公证或者律师见证在国外是司空见惯的事，在我国也有少部分人予以接受，但仍有很大部分人怕影响双方感情或认为是对未来婚姻生活没有把握或有异心的表现。从办理婚前财产公证或者律师见证的结婚的夫妻情况来看，丝毫没有因办理婚前财产公证或者律师见证而影响今后的婚后生活，相反在他们出现感情危机时，更能协商妥善处理财产分割事宜。重庆房地产律师网陈洁晶律师