出卖夫妻共有房屋,双方都要同意吗?

更新时间:2019-11-28 10:53 找法网官方整理
导读:
[案情]陈某与妻感情不合,背着妻子将夫妻共有的一套住宅[案情]陈某与妻感情不合,背着妻子将夫妻共有的一套住宅卖与张某。张某向陈某支付了房款并办理了过户手续,入住其中。后陈妻得知那套住宅被卖,向陈某索要房价不成,遂将陈某与张某一同诉至法院,以自己是房屋

[案情] 陈某与妻感情不合,背着妻子将夫妻共有的一套住宅

[案情]

陈某与妻感情不合,背着妻子将夫妻共有的一套住宅卖与张某。张某向陈某支付了房款并办理了过户手续,入住其中。后陈妻得知那套住宅被卖,向陈某索要房价不成,遂将陈某与张某一同诉至法院,以自己是房屋共同所有权人没有同意出卖房屋,没有在房屋买卖合同上签字为由,要求确认陈某与张某所立的房屋买卖合同无效,要求张某归还房屋。


[争议]

在如何认定房屋买卖关系的效力方面存在不同的观点: 第一种认为,该房屋是夫妻共同共有的财产,陈某擅自处分夫妻共同共有财产,未经其配偶同意,其行为无效,因此陈、张之间的买卖关系认定无效。 第二种观点认为,在整个购买房屋的过程中,张某没有任何过错,履行了付款义务,并且办理了房屋过户手续,且已入住。应当依照善意取得的原理,确认该买卖关系成立有效。


[评析]

财产共有人(包括夫妻)协商一致,处分财产才得有效,是一般原则。但是一方未经另一方同意,所作的处分行为也不一定必然无效。这即是善意取得制度的影响。就本案而言,争议焦点就在于是否适用善意取得制度。所谓善意取得制度,是指无处分权人,将其占有的财产转让给第三人时,如果受让人在取得该财产时系出于善意(不知道转让人无权处分),即依法取得该财产的所有权,原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。我国司法理论和实践中均是承认善意取得制度的。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”最高人民法院《关于贯彻〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意有偿的取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”由此可知,本案张某在购房时不知道陈某未经其妻同意,尽到了注意义务,办理了过户手续,是善意第三人,其权利应当受保护,陈妻不得以未经其同意为由要求宣告张某的买房行为无效。

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