对暂无房产证房屋买卖合同效力的探析

2007年12月20日，福建省《闽西日报》3版《法制园地》栏目转载了新华社播的一个案例，主要内容如下：1996年11月，赵先生购买城建共建办位于海淀区的房屋一套。2002年5月，赵先生将上述房屋以22万元的价格出售给娄女士和娄先生。后赵先生以因客观原因至今未取得房屋产权证为由，起诉要求确认其与娄女士、娄先生签订的购房协议书无效。
　　法院经审理认为，赵先生与城建共建办签订康居住宅买卖契约、交付房款并实际占有房屋后，对房屋即有了事实上的处分权。此后赵先生与娄女士、娄先生签订房屋买卖协议。此协议系双方真实意思表示的结果，尊重社会公德，未扰乱社会经济秩序，未损害社会公共利益，所以合法有效。因此，驳回了赵先生的诉讼请求。
　　就上述案例来说，笔者对海淀区法院的判决，有不同看法。笔者认为赵先生和娄女士的房屋买卖协议应属无效,依据如下:
　　一、赵先生“对房屋即有了事实上的处分权”没有任何法律依据。
　　《城市房屋权属登记管理办法》第五条　房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。
　　《物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
　　《物权法》第二条……本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权、和担保物权。
　　《物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
　　根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条的规定，赵先生没有取得房屋产权证这个“对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”，就无权对房屋行使处分的权利。按照《物权法》第十七条的规定，没有“不动产权属证书”，也无从证明赵先生拥有该房产。而按照《物权法》第二条和第三十九条的规定，物权作为排他的权利，只有所有权人才“依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。所以赵先生是不可能“对房屋即有了事实上的处分权”。他的这种“事实上的处分权”没有任何法律依据。
　　二、赵先生的转让行为属无处分权人处分他人财产。
　　《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
　　按照这条规定，城建共建办卖给赵先生的房子，未经依法登记过户到赵先生名下，房子产权转让不发生效力，也就是产权还是城建共建办的。从法律上来说，赵先生把房子卖给娄女士，是将产权人为城建共建办的房子卖给她，属于无处分权人处分他人财产，也是一种无效的民事行为。
　　三、赵先生转让的标的不合法。
　　有人认为房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。
　　《合同法》七十九条 债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：……（三）依照法律规定不得转让。
　　《房地产管理法》第三十七条 下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。
　　赵先生没有取得房产证，他的房子属于“未依法登记领取权属证书的”，是法律明确规定的不得转让的房产。他与娄女士的协议又怎么可能是“所以合法有效”？
　　四、承认无证二手房转让协议的效力，将冲击国家的房产登记制度。
　　在上述案例中，按照海淀区法院的判决，赵先生有事实上的处分权，那么娄女士通过和赵先生签订转让协议，不要过户，她也“对房屋有了事实上的处分权”，又可以把房子卖给钱先生，然后钱先生又是“对房屋有了事实上的处分权”，又可以把房子卖给孙先生了。一直转卖下去的协议都是有效的。只要在转让协议中加大违约责任，订立赔偿损失条款，违约方得不偿失，买卖双方就不会主动违约，那么这种转让行为就能保持稳定，最后的买主就可以不要登记而一直住下去。即使房子要拆迁，拆迁款也是给最后的买主，而不会给有房产证的原房主。（注：2007年7月23日的《法制文萃报》第13版转载的《沈阳日报》一篇文章就是这样一种观点，它说一位拥有多年办案经验的法官认为拆迁款应属于实际占有人。）
　　按照上述情况，就会得出这样一个结论：凭房产转让协议，即使没有过户,法院可以进行“事实上的确权”，而不过户又能省过户税费，那就不要登记过户。这显然不是国家的法律法规所允许的。
　　五、《物权法》第十五条的适用对象应是合法的民事关系。
　　《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
　　就“未办理物权登记的，不影响合同效力”这条规定来说,它保护的也应是合法的民事关系，它的适用前提必须是主体合法（包括出让方和受让方都必须合法，这里只讨论出让方的主体地位），即出卖人有法律上的处分权。以上述案例为例，城建共建办和赵先生的房产买卖协议，就是属于“未办理物权登记的，不影响合同效力”的调整范畴。城建共建办有权处分房产，可以和赵先生签订房产转让合同,合同订立在先，过户登记在后，他们虽未办理物权登记，但不影响合同效力，城建共建办和赵先生都无权主张合同无效。如果他们一方或双方反悔，那就只能按违约来处理。而赵先生和娄女士的房产买卖协议，就不属于“未办理物权登记的，不影响合同效力”的范畴，赵先生和娄女士的房产买卖协议有效的前提，是城建共建办的房子已经过户登记到赵先生名下，赵先生取得法律上的处分权。如果认为赵先生和娄女士的房产买卖协议属于“未办理物权登记的，不影响合同效力”这个范畴，那就是承认合同有效，也就是承认赵先生有处分权。而我们前面已经论述过赵先生的处分权没有任何法律依据，且如果承认赵先生有处分权，就会产生上面第四点所说的结果：冲击国家的房产登记制度。
　　六、允许无证二手房转让，推动了炒房。
　　以前报道过开发商的楼盘上市后，被公司员工或老板亲属多套认购，然后以二手房的方式在市场交易的现象，就是因为对无证二手房的转让打击不力产生的。试想，如果落实《房地产管理法》第三十七条关于无证二手房不得转让的规定，开发商要想转让这些被公司员工或其亲属虚假认购的房子，就必须先过户到这些员工或亲属户头，那么首先要交过户税费，其次是房子都过户给别人，他又怎么能够再转让？禁止无证二手房转让，实际上就打击了开发商的炒房行为。[page]
　　同样，对开发商以外的炒房者来说，如果落实无证二手房不得转让的规定，这些炒房者要把自己认购的房产进行转让的话，就必须先过户到自己名下，这不仅要交清房款，还要缴纳过户税费，炒房成本高了，炒房投机的现象自然就少了。
　　七、《合同法》第五十一条适用的标的只能是动产。
　　《合同法》第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
　　这条规定的适用标的应该是不要登记的动产，因为不动产有权属证明书，在不动产转让中，买方只要查看卖方有否权属证书，就可知道卖方有否处分权，这种合同根本不存在他人追认问题。如果这条规定适用于要登记的不动产转让，那么上述案例中的赵先生通过和城建共建办签订房屋购买合同，他就获得处分权。按照《合同法》第五十一条的规定，赵先生获得处分权，但按《城市房屋权属登记管理办法》第五条和《物权法》第二条、第九条、第十七条、第三十九条的规定，赵先生又不可能有处分权。这就产生了一个适用法律的矛盾。但如果这条规定只适用于不要登记的动产转让，就不会产生这种矛盾了。另外，即使《合同法》第五十一条规定一定要适用于要登记的不动产转让，根据后法优于先法、特别法优于普通法的原则，也要按照《物权法》的规定来确定处分权。
　　综上所述，笔者认为无证房屋买卖合同应属无效。对无证房屋的买卖纠纷应按不告不理的原则处理，虽然合同无效，但只要买卖一方或双方不反悔，法院和房管部门没必要也没办法主动介入。如果买卖一方或双方反悔，就应当解除合同，恢复原状，赔偿损失。
　　在上述案例中，法院应根据赵先生的请求，解除他和娄女士的房产转让合同，判决返还财产。同时根据娄女士的请求，判决赵先生适当赔偿娄女士的损失。如果娄女士在签订协议时，不知道赵先生无权处分房产，那么赵先生就要多赔偿娄女士损失；如果有证据证明娄女士知道赵先生无权处分房产，却仍然和赵先生签订协议，她自己也有过错，她得到的赔偿数额就要少。