温州个人集资建房组织成功地获得了土地，这个不同于目前所有房地产开发的创新模式，瞬时就吸引了公众的眼球，成为几天来社会高度关注的事件。据最新消息，温州银监局和公安局已开始对某些相关问题开展调查。从法律角度看，个人集资建房存在诸多疑点需要加以破解。为此，记者遍访个人集资建房发起者、地方政府官员和相关权威人士，解读个人集资建房的法律瓶颈和在未来可能遇到的法律风险。
一个乌托邦式的个人集资建房神话正在充满财富想象的温州开始演绎。通过招投标，温州市个人集资建房项目的委托开发商，在11月15日下午，以1.0458亿元的价格获得了政府挂牌出让的“江前三产安置地块”地块。
热闹多年的个人集资建房终于要化蛹成蝶了，听起来振奋人心。然而，只要稍稍加以思索，就不难发现，温州个人集资建房存在诸多法律疑点需要加以破解。个人集资建房是否涉嫌非法集资?建房过程中遭遇到了哪些法律问题?个人集资建房将面临哪些法律风险?
这几天，记者采访了有关人士，试图从法律层面对这些问题作出调查与分析。
个人集资建房是否涉嫌非法集资
温州市个人集资建房发起人、温州市场营销协会秘书长赵智强向记者介绍，土地是全国各地合作建房的主要瓶颈，温州也不例外。去年开始，他们曾在温州寻觅过六七个地块，最后都因地价太高、地块面积太大、区位不好等因素而放弃。
这次挂牌出让的地块位于经济技术开发区上江路附近，占地面积30亩，规划总建筑面积2万平方米。获得土地的程序均按政府规划要求进行，完全符合项目市场化开发要求。
赵智强对记者说：“我们投中这块地也有运气成分在内，在10月31日最后投标截至日期前，我们刚好准备好了首期1000万元土地款保证金，这才拿下这块地。”
赵智强说的1000万元土地款保证金全部由260位个人集资建房者集资而成。2005年2月28日，赵以温州市场营销协会的名义向温州市政府办公室提交了一份报告，表示该协会愿意牵头招纳一批“大专以上学历、在温州工作2年以上、拥有部门经理以上职务的营销、管理人才或具有相当职称的技术人才，开展个人集资建房”。结果，温州市政府既没肯定也没否定。
在赵智强看来，沉默等于默许。于是他发布了个人集资建房的消息，有400多人报名参加。温州市场营销协会副秘书长赵亮介绍说，报名参加个人集资建房的主要有3种人：市场营销协会会员、郊县在温州市区工作的人及温州市区住房困难户。
“参加个人集资建房的要填一张表格，要如实填写身份证号码与真实姓名。一个人只能集资建一套房。”赵亮说，由于报名时不需要提供住房困难户证明，因此，报名参加者究竟是不是住房困难户，他们没有权利也不可能进行调查，只能听信参加者自己介绍。
根据之前个人集资建房者达成的意见，获地后，90平方米的房产需求者先付8万元，120平方米的先付12万元;第二次付款在开工前，要付房价的70%，最后10%在交房时付。赵智强说，集资建房者的资金全部存在蒲州一家银行。只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方全部到齐的情况下，才能对这笔资金行使支配权。
那么，赵智强他们的个人集资建房是否涉嫌非法集资?法律对此有否禁止呢?中国银行业监督管理委员会温州监管分局负责人今天下午在接受本报记者采访时称，他们已经注意到了这一新现象，并已组织人员对此开展调查。按照法律规定，正常集资必须经过发改委批准。非法集资则具备两大特征，一是支付高额利息，二是向不确定对象集资，它严重扰乱金融秩序，是法律所明令禁止的。这位负责人表示，如果调查结果表明，温州的个人集资建房属于非法集资，他们将马上报告温州市政府协调有关方面制定妥善的处置方案。
针对个人集资建房者对媒体所宣称的“如果建房资金不够，将从银行贷款”一说，这位负责人表示疑惑。他说，温州市场营销协会是社会社团，不具备贷款资格;集资建房者个人按揭贷款也有许多限制，从目前情况看，银行不可能发放贷款;房地产公司出面贷款，也必须基本金充足并且四证齐全。他表示，银监部门的一大重要职能是监管金融秩序，今后，他们将加大监管力度，如果发现哪家银行违规贷款给个人集资建房，将严惩不贷。
温州市公安机关负责经侦的一位警官今天在接受本报记者采访时则透露，公安机关早已注意到了赵智强们的个人集资建房行为，并已开展相应侦查。他说：“现在还不方便对个人集资建房行为下结论，我只透露一点，某些人指望媒体炒作妄图造成既成事实的想法是绝对错误的。炒作得越热闹，希望破灭得越快。”
个人集资建房遭遇哪些法律问题
自2003年底北京IT从业者于凌罡首次在网上提出个人集资建房的“蓝城计划”后，北京扔下的“合作建房”石子，很快在全国泛起涟漪。
然而，风风火火的个人合作建房愈往后走，愈益艰难，目前已走到了“十字街头”：西安首例个人合作建房计划“搁浅”;北京合作建房首次拿地遇到困境;广州有关部门的答复是，“请自行依法按照房屋建设有关规定办理”，成立住房合作社既没有获批也没有被否定。深圳的个人合作建房者则正在筹集资金参加竞拍烂尾楼。
其实，从一开始，个人集资建房就遭遇到法律与政策问题。2005年4月25日，大连市政府就紧急叫停刚刚在大连出现的个人集资建房，责令将数千万元建房存款如数返还出资人。
与大连市的强硬相比，温州市政府执法部门在个人集资建房问题上的态度显得有些暧昧。温州市发改委负责人在接受记者采访时称，目前，受委托的那家房地产开发公司并没有向该委员会申报立项或咨询，等接到建设业主的申报进行讨论研究后再作决定。温州市规划局负责人称，该项目规划方面的审批工作，待市发改委立项后才能答复。温州市建设局局长陆光中则表示，只要建设项目的申报符合各项法律程序，建设部门将予以办理相关审批手续。
温州大学一位法学教授认为，按照建设部有关法规，商品房预售必须获得《商品房预售许可证》;而获得许可证的前提是，房地产开发公司必须获得要开发项目的土地使用证、规划许可证、施工许可证，并要提供相关资质证书。这位教授因此质疑，温州个人集资建房所委托的那家房地产开发公司，显然并不具备上述条件，却开始收取集资户的千万资金并转缴至温州市招投标中心，实质这就是一种变相的商品房买卖行为，与国家法规明显相抵触，温州市的执法职能部门如何能视而不见，不予监管呢?[page]
记者采访温州市房管局一位处长时，转达了教授的这一疑惑。这位处长明确回答记者：温州个人集资建房不是房地产开发项目，不受这一法规限制。至于个人集资建房要遵守哪些法律规定，建议采访温州市房改办。
“在名义上，这260人是集资建房，但他们已委托房地产开发公司来运作，这样一来，该项目的建设程序将与其他房地产开发项目的审批程序基本一致。”温州市房管局副局长、市房改办常务副主任陈胜华在表达了他的观点后，也流露出困惑：这一项目事先没有申报，突然冒出后令人猝不及防。今后如果操作成功怎么发产权证书?能否进入市场交易?所有这些，现行法律并无明文规定。他表示，他们目前已着手对个人集资建房这种新鲜事物进行研究。至于具体怎么监管，只能走一步看一步。
“从纯粹法律意义上，城镇居民个人集资建房，我国法律、法规与政策是支持与允许的。”浙江五联律师事务所律师张东伟对我国房地产领域法律颇有研究，他从3个层面阐述了自己的理由：
首先是法律支持。城市规划法和建筑法是目前我国对城市建设管理的最重要的法律，是各种建筑物的统筹规划、立项许可、施工审批等直接适用的法律。在这两部法律中，没有任何禁止个人可以建房的规定。
其次是行政法规支持。国务院颁发的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条非常明确地规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”
再次是具体政策支持。1992年2月14日，国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局联合印发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》，对城镇居民合作建造住宅的成立、行政管理、如何运行、减免税费的优惠政策、及建造后的房屋归属问题等都作了详细的规定。
张东伟介绍，法律意义上的个人集资建房，有6条标准，其土地是政府划拨的;要在政府房管局的指导下成立非营利性组织即城镇住宅合作社来运转整个建造过程;可以享受国家税费减免的优惠待遇;资金来源于社员交纳的资金，银行低息贷款、政府和社员所在单位资助的资金以及其他合法收入;住宅产权根据不同出资形式，有合作社所有、社员个人所有、住宅合作社与社员个人共同所有等多种形式;住宅不得向社会出租、出售，当社员家庭不需要住宅时，须退给本住宅合作社。对照以上标准，张东伟认为，“温州的个人集资建房并不是真正的个人集资建房，而是一种变相的商品房买卖”。
温州市个人集资建房项目发起人赵智强11月15日在“第二届全国个人集资建房研究会”上说，根据地价估算，他们获得地块的楼面价约每平方米4100元;加上土建、税费等各种成本，预计每平方米成本为6300至6500元;再减去一二层商铺、车库出售收益，预计建成后房屋成本价在每平方米5300元左右，比目前周边楼盘每平方米11000元的市场价低5000多元。
“从开发成本预算清单可看出，该项目土地出让金占开发成本70%以上，开发成本价则不到周边商品房市价的一半。”赵智强说。
“如果温州的个人集资建房项目在今后运行过程中遇到法律风险，那第一个风险可能就是成本计算错误而引发的法律纠纷。”温州招投标中心一位负责人在接受本报记者采访时不同意赵智强的成本计算办法，认为其过于乐观，不切实际。
他说，房地产开发公司代为缴纳的一亿多元土地款，应该并不包括市政配套费与其他必须缴纳的邮电、消防配套费。按照法律规定，集资建造的房子还必须按照千分之二与千分之三的比例无偿提供物业经营用房与管理办公用房。目前，“江前三产安置地块”是以那家房地产开发公司的名义获得的，从法律上说，土地的使用权属于那家公司，其产权证如果要转移到集资建房户手中，集资建房户还必须缴纳契税等一大笔费用，这无形中又增加了开发成本。
“个人集资建房最诱惑人心的就是发起人承诺，建成后的房屋比市场出售的商品房价格要低，至少要低30%以上。但事实上，根本做不到。”张东伟说，因为根据我国法律规定，在房屋建造项目获得正式立项动工之前，办理各种审批、执照等所需要的费用至少要几百万元人民币，这笔钱，集资人是否愿意缴纳或者说能否理解该费用支出的合理性呢?
张东伟说，以上计算还不包括隐性成本，因为这些隐性成本对没有实践的人士来说，更是无法估算的。目前，我国各项审批制度都不是完全透明的，又由于法律规定过于简陋，许多具体的审批手续和获准条件都是授权地方政府自定，这就给权力寻租提供了广泛空间。如果把这些费用全部摊入开发成本核算中，再加上管理成本和管理风险，估计集资建房比市场价格低不了多少。同时，房地产开发公司的项目一般都是连续性的，许多开发费用在一个工程完工后，紧接在后面开工的项目照样可以继续使用。而集资建房需要一个项目就完全承担，开发成本显然会大幅度增加。
“260位个人集资建房户，每人都一一与房地产公司签订委托开发合同。无论是拿地、规划、建设施工等，都委托开发商来做，我们只是付给房地产开发公司2%的管理费用。”赵亮透露，除此之外，作为项目的牵头与具体运作者，温州市场营销协会也向集资建房户收取3%的管理费。
“这种操作方式注定了这一项目今后将法律纠纷不断。”温州大学一位法学教授评论说。首先，作为非营利性的民间社团组织，温州市场营销协会收取3%的管理费是明显违法的。其次，这是一种以落后的生产方式对抗先进生产方式的典型案例。协会只是一种民间社团组织，远远不具有房屋开发建设的资格，它甚至也不具有经营职能。由此，我们在想象到的范围内至少能够列述如下一些风险：这个组织面临的，将是浓缩公司数百年发展史上遇到的一切棘手麻烦与困难的风险;这个组织同样存在着腐败风险，除非它碰巧选择了一个高品格的管理专家来操持。更为重要的是，作为一个民间社团，无论从法律地位还是权威意义上，它都将无法处理合作者之间随时都会出现的法律纠纷与法律风险。
“因合作纠纷而带来的法律风险主要有两个方面。”张东伟分析说，集资建房户与房地产公司之间是委托开发的法律关系。既然是委托合同，那么就存在随时中止的可能。这里的风险在于，集资建房户都是普普通通的工薪阶层，相当部分的人甚至还不了解投资建房与出资购房的风险区别，心理承受能力比较差，认为既然出资了就应获得相应的房屋。然而，开发建房风云变幻不定，一旦出现诸如因建筑材料涨价而增加了开发成本，一部分集资建房户要求中途退出，中止与房地产开发公司之间的委托合同关系———从法律上说，这又是允许的。[page]
“从集资建房户角度，也有一个法律问题值得探讨。”张东伟分析说，在房屋竣工验收完工，可以交付使用时，假如房产的价格又上涨了许多，那么，又凭借什么措施来保证房地产开发公司的决策人会按时交付房屋，而不会向社会其他人公开销售以获取巨额利润呢?因为对公司的决策人来说，他只需要对与之联系的温州市场营销协会负责即可，无须考虑幕后真正集资建房者的存在。从社会伦理道德来说，如果面对所获得的巨额利益远远超过其所需付出的代价，那么，十之八九都会选择利益。
在这些情况下，集资建房项目是继续运行还是就此停下?又靠什么来保障集资建房户的合法权益呢?
“我更愿意把个人集资建房当作一种反讽和反抗。它的最大意义在于让我们知道了房地产商的畸高利润，但切莫对此抱有太多幻想。”温州市一位人大代表在接受记者采访时认为，政府与其用过多的精力去关注个人集资建房问题，还不如多花些工夫用在规范房地产市场上，让房价回归到合理水平。如真要进行个人集资建房，那也应该由政府牵头组织，这样，即可避免盲目集资建房风险，减轻政府财政支付负担，同时又解决了无住房阶层的需要，间接地调控房价上涨。“这是最合理合法的路径，也最符合市场经济规律。”
