限制登记违法搭建房产

　　本报讯 出售房屋时将违法搭建的部分一起售卖以牟利的现象有望得到有效遏制。针对房地产交易中产生的纠纷，昨天上午，市十三届人大常委会第四次会议听取并审议了 《上海市房地产登记条例（修订草案）》（以下简称 《条例 （修订草案）》）。《条例（修订草案）》对房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，应当明确的房地产权利范围作了界定。

　　限制登记违法搭建房产

　　针对一些违法搭建的权利人以申请登记转移为名，将违法建筑随同合法建筑一并转让牟利的现象，以及时有发生的损坏房屋承重结构，特别是高层住宅随意破坏承重墙的违法行为，2004年通过的《上海市住宅物业管理规定》第四十二条明确：“附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。”然而在实施过程中，“结构相连”概念难以把握、范围过窄，尤其是对损坏房屋承重结构的行为缺乏有效的制约措施；未明确规定违法建筑的认定机构，由此引发了一些争议。

　　《条例 （修订草案）》作了相应修改。针对违法搭建采取限制登记措施的范围，扩大至所有存在违法搭建行为的房地产，即只要一宗房地产产权范围内有违法搭建的建筑物、构筑物的，不论其与合法建造的房屋是否“结构相连”，都将纳入限制登记范围。

　　同时，《条例 （修订草案）》将损坏房屋承重结构行为纳入限制登记范围。这意味着，房主在转让、抵押房屋时，如果行政机构认定该房产存在以上情况，房地产机构将不予以登记。直至处理完毕，方可恢复登记。

　　明确公共配套设施权属

　　小区的机动车车位、会所究竟归房地产开发商所有，还是小区业主共同所有？业主共有房屋设施权属关系不清、配套建设的公益性房屋设施权属关系不清等问题在不少小区都存在，引发了不少纠纷，这与新建商品房所有权初始登记时，房地产企业申请登记的房屋的权利不全面、不清晰有关。

　　《条例 （修订草案）》提出，有必要在初始登记时，明确小区公共服务配套设施的权利归属，并在房地产登记簿上记载。修订草案第二十四条规定：新建商品房的房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，应当明确本企业保留自有的房地产、用于销售的房地产、业主共有房地产和公益性公共服务设施的范围。也就是说，登记新楼盘时，开发商要写明：哪些是留给自家用的，哪些是卖给业主的，哪些是业主共有的，还有哪些是用于公益性公共服务设施的。

　　房屋建筑不得分割出售

　　在以往登记实践中发现，由于缺少对房地产登记基本单元的相关规定，出现了开发商对商场、办公楼原始设计的一个空间单元以划线、打铜钉等方式，将建筑分割出售；私房产权人随意分割私房产权，将一间房屋分割成若干个产权单位，并要求登记机构办理登记的现象，造成了产权界限不清，可能产生纠纷。

　　《条例 （修订草案）》新增条款对房地产登记的最小单元加以规范。新增条款提出，房地产登记申请和房地产登记簿的记载，应当符合土地、房屋的基本单元。其中，房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可独立使用，并且有明确、唯一编号（幢号、室号等）的房间或特定空间。

　　补办产证需登报声明

　　因原《条例》未明确申请人必须到房地产所在登记机构提出登记申请，实践中曾发生以邮寄挂号信、特快专递等方式提出申请的情况，由于仅凭上述文件无法判断申请主体的真实情况，容易引起争议。因此，《条例 （修订草案）》规定，申请人应当到登记机构申请，并增加了登记机构查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就有关登记事项询问申请人的规定。 [page]

　　此外，《条例（修订草案）》提出，房地产权证书、登记证明灭失、遗失的，房地产权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明后，方可向房地产登记机构申请补发，补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。□