房地产登记制度初探

《中华人民共和国物权法》中明确提出“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”而房地产登记则是老百姓最为关注的一种重要的不动产登记。所谓房地产登记是指权利人向国家登记机关申请将房地产物权变动的事项记载于房地产登记簿的事实。以此为基础建立起来的房地产登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，即为房地产登记制度。

建立一种较为完善的房地产登记制度，有利于当事人及第三人明确地了解房地产的权属状况，防止转移过程中的欺诈行为，有力维护房地产交易的安全，达到“静态秩序，动态安全”的法律目的。而我国现行的房地产登记制度由于不动产登记立法的不完善，各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，因此存在诸多的问题。主要有以下几个方面：

一是登记机构不统一。房地产登记由房产和土地两个登记机关分别登记，造成登记机关不统一、登记程序不统一、登记效力不统一和权属证书不统一的状况，也导致了各个登记机关之间由于机构行政管理重叠，职能交叉，部门利益相互冲突。这样不仅不利于当事人进行房地产登记，还提高了房地产交易的成本，在实际工作甚至可能造成房地重复抵押的局面，既浪费人力物力，又严重影响正常的房地产市场的发展。

二是房地产权属登记类型的不健全。房地产权属登记的类型应由登记的目的所决定，各种登记类型之间在功能上应互相补充，相互依托，各种具体形式有一定的内在逻辑性，其设置应有规律性可循，从而构成房地产权属登记制度的整体。在《房屋权属登记管理办法》中房地产登记类型为六大类：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记，对于解决当登记权利与真正权利不一致时，如何保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的情况时，这些登记类型明显不能适应市场条件的需要，必须补充修订。

三是房地产登记程序的复杂、烦琐性。因为申请人在申请房地产登记时必须甄别自己要申请的是何种登记类型，应该准备哪些相关资料，可老百姓对于房地产登记了解的程度有不同，他们在办理登记时有时很难理解一些法律条文条款，以致于为准备申请登记的资料而来回奔波且效果不大，登记机关也将相应增加许多工作量，所以如何提高房地产登记工作的透明度，较好在登记机关和申请人之间搭建一座沟通的桥梁也就显得尤为重要了。

四是房地产登记公示的不足。房地产登记的内容包括所有权（或使用权）人、所有权（或使用权）性质、房屋状况、地块号、土地面积和权利状态。目前主要实行登记发证制度，而登记资料及登记结果并没有实现公开查询，强调保密性，一般只允许房地产登记管理人员、权利人以及公、检、法机关进行查询，利害关系人是很难全面了解该房屋的权利情况。

随着《物权法》的正式实施，我们必须针对以前房地产登记制度存在的弊病进行改进，不再把房地产登记看作是一种政府管理职责，是一种政府的管理行为，而应该认识到它是物权的一种公示手段，因此在《物权法》实施后，我们必须坚持以人为本的科学发展观，力足于建立一个面向民众，维护公平和秩序的服务型、现代型的房地产登记制度，真正做到高效、快捷、透明。以下是对未来房地产登记制度的几点构想：

一、以《物权法》为依据建立统一的登记机关。

针对我国的多个登记机关、多头登记的现状，有必要统一房地产登记机关，在政府中设立一个专门负责房地产登记的行政机关。我国正在进行的政府机构改革就是要使一个管理型政府向服务型政府转变。如果政府职能不转变，即使由其他形式上独立的机关来履行登记也难以达到目的。因此要达到避免公权力侵犯私权利的目的，在物权法上是难以实现的。在现有行政体制下，既要维护交易秩序，又要防止公权力对私权利的侵犯，关键不在于使房地产登记机关脱离行政机关，而在于转变行政机关的职能。登记机关的职能主要目的不是在于行政监督和管理，而是服务于市场交易的秩序和安全。 [page]

二、完善登记类型，充分保障权利人的利益。

按照《物权法》中的规定在房地产登记类型中增设预告登记、异议登记和更正登记。预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是保护在将来发生的不动产物权变动。也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。它能很好地限制房地产开发商等债务人以“一房多卖”等方式处分其权利，即“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，有效地保障了债权人将来实现其债权。

更正登记，是权利人、利害关系人或者登记机关发现登记的错误而进行的予以更正的登记。它保护了事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系依据真正的权利状态对房地产登记簿记载的内容进行更正，是一种临时性保护措施。

而对于将事实上的权利人以及利害关系人对房地产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿时就必须申请异议登记了。异议登记的法律效力是登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。这样能切实保护事实上的权利人或者真正权利人，保证房地产的真正权利状态，维护了权利人的合法权益。

由于登记机关的职责所限且缺乏必要的实质性审查手段，在很多情况下不能对有权属有争议的房产权利归属做出判断，无法更正纠错。在遇到当事人一方申请更正登记、但权利不同意更正且登记机关确认有难度时，便可运用异议登记，临时限制。同时告知当事人通过司法途径解决权属纠纷。当权利人申请转移登记时，登记机关又可提示受让人，该房产存在异议登记，让当事人预知交易风险。运用这些新的登记类型既可以有效地解决权属纠纷，减轻登记机关的工作压力，又可以帮助权利人、利害关系人保护自己，削弱交易风险。

三、简化房地产登记的程序，提高其透明度，方便、快捷地实现房地产登记。

我们必须改变观念，不能因登记发证制度而重发证轻登记，把管理职能当成一种权力，应该在申请人申请登记时主动提供业务咨询服务。申请人经常会认为登记机关办事效率低，办理时间过长，虽然这些情况可能是由于登记机关工作人员对办理登记所需提交资料说明不清，或虽说明清楚但申请人理解不了、忘记遗漏造成，但是我们不能以此推卸责任。我们可以变被动服务台主动服务，按登记类型提供各种登记类型提交资料清单、粘贴办事流程指南、设置咨询电话，安排专门业务咨询台，对前来办理的登记业务做一个初步的资料预审，一次性告知需准备的资料，减轻申请人的来回奔波之苦。还可在房地产交易买卖中引进律师代理，让律师成为双方当事人之间合同的实质性法律见证人。这样既可以让当事人节约人力物力，在不懂得登记实质内涵的情况下避免法律漏洞。登记机关可以减轻实质审查的压力，对律师代理的登记业务进行形式审查。

四、充分发挥房地产登记的公示作用，保障房地产交易的安全。

房地产登记的核心目的在于公示，即通过登记将房地产物权设立、转移、变更等情况向公众公开，使交易第三人能够了解某项特定房地产的物权状态。《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”登记机关可以将房地产的自然状况及是否存在查封、抵押等权利限制情况予以公开查询。这样交易当事人或者有交易意向的人在房地产交易前，可以通过查阅房地产登记簿对该房地产权属的真实关况有所了解，避免权利存在瑕疵导致的交易风险。当然不是指房地产登记簿就可以无范围地完全公开查询，如果不加限制地提供查询，也会被一些别有用心的人利用登记簿的信息从事不法活动，那样权利人的利益反而会受到侵害。只有对办理登记的申请人或有明确交易意向的提供登记簿查询，才能减少房地产交易费用，提高房地产交易效率，维护房地产交易秩序。 [page]

《物权法》的实施将会给未来的房地产登记制度提供一个更为广阔的发展平台，它将改变以往单纯的行政管理职能，以服务为基本出发点，在登记的过程中更好地为申请人服务。从以人为本的立法精神，优先保护人们的基本权利角度实现产权的明确、手续的简化、费用的节省和登记的公信力。“服务型”的房地产制度将更有力地推动房地产事业的发展，构建一个健康、快捷和有序的房地产交易市场。