虚假申请登记的风险防范对策

近年来，随着余姚市房地产市场的迅速发展，房地产交易量急剧上升，面对水涨船高的房价，使得一些不法之徒将利益之手伸向了房屋登记领域，他们通过伪造身份证、房屋所有权证，提供虚假证明材料，甚至假冒产权人等种种不法手段，进行房屋交易、权属登记，严重扰乱了房地产交易市场的正常秩序，侵害房屋所有权人的合法权益。

近年来，为防范和减少不必要的法律诉争，余姚市房管中心不断加强房地产交易风险防范，并积极采取相应举措，重拳打“假”。自《物权法》、《房屋登记办法》实施以来，无一起新增的房屋登记过错引发的行政赔偿案件发生，登记风险防范工作取得了明显成效，我们的主要做法是：

一、运用先进技术手段完善房屋登记系统。

1、开发软件，完善系统。近年来，我中心不断完善登记流程，并对登记系统进行升级完善，避免系统漏洞和缺陷引起的登记风险。我们还将商品房网上合同备案系统与房屋产权登记系统进行有机整合，实现内、外联网，信息共享。同时，今年又开发存量房网上交易备案系统，加强交易监管力度，保障交易安全。

2、运用高科技手段防伪。2006年，我中心在浙江省内率先启用房屋登记指纹识别系统，产权登记现场采集申请人指纹防伪，在房屋办理转移、抵押等登记时，就可调用指纹档案进行身份核对。2008年，我中心又开发了第二代身份证验证系统，不仅可以轻松辩别真假身份证，而且在今后办理其它登记时可从房屋登记系统影像材料中提取二代身份证资料，几秒钟内就可轻松核对当事人身份，不仅提高了工作效率，而且杜绝了假身份证引发的登记风险。这些高科技手段的引入，大大提高了转移登记、抵押登记的安全性，并对防范打击假冒申请登记、冒名过户、假证骗贷以及防范金融贷款风险等多方面起到了良好的防范作用。

二、严把登记受理关，筑牢审查防线。

1、严格执行询问制。窗口工作人员在询问当事人时，已不再局限流于形式，要求做到“眼明、脑快、口勤”，一旦发现疑点，及时询问，特别要询问清楚买卖双方是否出于真实意愿、出卖方有否进行实地查看等情形，从而确定双方真实的买卖身份。另外，更要注意观察申请人的言行举止是否异常，是否为限制民事行为能力人，为登记行为的合法性把好第一道关。

2、有效利用房产数码档案资料。我中心于 2005年就开始对登记受理资料同步进行数码拍录，并对原有的13万卷未进行扫描的老档案逐步进行数码拍摄、信息补录等工作，使我中心的产权产籍管理系统的数据信息更全面、准确。这样，我们的窗口工作人员在受理各类房屋登记时，可直接调阅、核对相关资料，通过比对当事人预留笔迹、影像资料等环节，从源头上防范造假行为的发生。

3、强化登记质量监管。我们为尽到严格审核义务，一方面运用计算机网络化流程进行实时监控，充分做好事前监督；另一方面建立办件质量定期抽检制度，成立分管领导、业务科室负责人及相关工作人员组成的抽检领导小组实行定期定量抽检，做到及时发现错误，及时纠正，积极采取措施防范登记风险。

三、建立多部门联动机制，防范虚假申请登记。

为防范不法分子冒用他人身份、提供虚假材料进行房产交易、权属登记，骗取他人钱财及金融机构贷款等违法犯罪行为，也便于登记机构在较短的时间内更准确地甄别各类证明材料，2009年我中心与工商、规划、建设、公证、公安等多个部门建立联动机制，各部门审批核发的如营业执照、建设工程规划许可证、房屋竣工备案证等证书编号及相关信息，在余姚市行政服务中心开发的共享网络上公布，实现各部门资源共享，同时也确保了我们的登记安全。当然也对造假的不法分子起到了良好的威慑作用。自采取多部门联动机制后，房屋登记过程中的造假行为较前几年已有明显减少，收效明显。

四、加强登记培训学习，提高窗口人员业务水平。

1、加强培训，提高工作人员素质。我中心历年来都重视对工作人员的业务培训工作，定期组织各类业务培训学习，及时掌握新法律、法规知识的运用，特别对识别真假房产证、真假证明文件等方面加强窗口工作人员的培训学习，力图增强一线工作人员风险防范能力，杜绝假冒证件从窗口流人。

2、成立登记会审小组。遇到登记涉假案件，及时召开内部工作会议，集中汇总登记审核意见，作出妥善处理；遇到重大、疑难问题，邀请有经验的律师、法官等法律专家参与集中会审，合理合法地解决登记争议，大大降低行政案件的发生率。

五、加强宣传力度，提高公民维权意识。

我中心通过报纸、媒体、网络做好房管知识宣传，同时开展“房管知识进社区”等法律系列宣传活动，加大普法宣传力度，善意提醒房屋买受人注意风险防范。在办理交易前，买受人应充分了解房屋内居住人员的情况，对真正的产权人作出准确判断，并针对目前存在的假借过户之名，实为民间借贷的违法行为，提醒买卖双方应注意虚假买卖的法律风险，最大限度地避免房屋虚假买卖所产生的法律争议。

最后，在今后的工作中，我们还将一如继往地树立居安思危的意识，时刻注意登记风险防范，不断总结经验和教训，完善登记流程，大力提升规范化管理水平，为推动余姚市房地产事业的健康稳定发展作出更大的贡献。

(作者工作单位：余姚市房管中心)