应当允许单方申请『离婚房产』所有权转移登记

本文所称“离婚房产”，是指在双方当事人共同签署的离婚协议书上，约定所有权归一方当事人的房屋。

本文拟通过对以下案例的评析，尝试谈谈“离婚房产”所有权转移登记存在的某些问题及解决办法。

一对夫妻离婚，在双方当事人共同签署的离婚协议书上，约定原夫妻共有房屋归男方所有。离婚后，男方将该房屋出售，房屋买卖双方当事人到房屋登记机构申请该房屋所有权转移登记。房屋登记机构以离婚协议书只有债权效力，没有物权效力，需要男方离异的妻子和房屋买卖双方当事人共同申请离婚房产的所有权转移登记为由，断然拒绝受理该申请。申请人几经交涉，无奈向人民法院提起行政诉讼，状告房屋登记机构不作为，人民法院已经受理了该案件。

关于本案，我有以下看法。

一、房屋登记机构不受理该案，有法可依。

建设部《房屋登记办法》第十二条规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：(一)因合法建造房屋取得房屋权利；(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； (三)因继承、受遗赠取得房屋权利；(四)有本办法所列变更登记情形之一；(五)房屋灭失；(六)权利人放弃房屋权利；(七)法律、法规规定的其他情形。按照《房屋登记办法》这一规定，房屋登记机构要求男方离异的妻子和房屋买卖双方当事人共同申请离婚房产的所有权转移登记，并无不妥。

不仅如此，2008年11月28日，住房和城乡建设部房地产市场监管司“关于对铜陵市房地产市场管理处《关于适用{房屋登记办法)有关规定的请示》的复函”还规定，“根据《物权法》、《婚姻法》及《房屋登记办法》等法律法规的规定，夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行了约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方到场共同申请。”

二、审查离婚协议书的真实性，是房屋登记的一大难点。

《房屋登记办法》第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。按照《房屋登记办法》这一规定，双方当事人共同签署的离婚协议书，应当是申请“离婚房产”所有权转移登记必须提交的材料。

国务院《婚姻登记条例》(第387号令)第十一条规定，办理离婚登记的内地居民应当出具双方当事人共同签署的离婚协议书，离婚协议书应当载明双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、赋产及债务处理等事项协商一致的意见。民政部《婚姻登记工作暂行规范》(民发[2003]127号)第四十八条规定，当事人持有离婚协议书，协议书中载明双方自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见，是受理离婚登记申请的条件。该规范第五十条规定，婚姻登记员对当事人提交的证件、申请离婚登记声明书、离婚协议书进行审查，符合离婚条件的，填写《离婚登记审查处理表》和离婚证。从以上规定可以看出，婚姻登记机关有义务对“离婚协议书进行审查”；关于离婚的法律规范，没有规定婚姻登记机关应当对双方当事人共同签署的离婚协议书加盖婚姻登记机关的印章和骑缝章。不少婚姻登记机关据此认为，婚姻登记机关对离婚协议书只负有形式审查义务，离婚当事人和房屋登记机构没有理由要求婚姻登记机关对离婚协议书加盖婚姻登记专用章。

各地婚姻登记机关对“离婚协议书加盖印章”的规定也不一致，比如，《江苏省婚姻登记工作规范》第三十五条规定，离婚协议书应当载明双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见，协议内容不得违反法律规定，限制或者剥夺一方当事人的合法权益。离婚协议书一式三份，双方当事人和婚姻登记机关各保存一份，婚姻登记机关不得在当事人离婚协议书上加盖印章。《浙江省民政厅关于婚姻登记有关问题的通知》第三条规定，第一，办理离婚的双方当事人各自持有的离婚协议书应加盖：“此件与存档件一致，涂改无效。XXXX年XX月XX日XXX婚姻登记处”的蓝色方印章。当事人因离婚协议书遗失等原因，要求婚姻登记机关复印其离婚协议书的适用该印章。第二，当事人离婚后经双方协商变更原离婚协议，要求婚姻登记机关为其撤换档案中原离婚协议书的，婚姻登记机关不予撤换。应当告知双方当事人可以到公证机关，对变更的离婚协议书进行公证。离婚协议书只是表明当事人在办理离婚登记时，对子女、财产等项事宜自主达成的民事合意行为，婚姻登记机关不是其财产分割的见证人和执行人。

由于申请人提交给房屋登记机构申请登记材料中的当事人共同签署的离婚协议书，往往是婚姻登记机关“打的白条”，房屋登记机构不能判断申请人提交给房屋登记机构的申请登记材料，是不是在婚姻登记机关归档的当事人共同签署的真实的离婚协议书，往往不敢据此办理房屋登记。

三、应当允许单方申请“离婚房产”所有权转移登记。

本案房屋登记机构关于“离婚协议书只有债权效力，没有物权效力”的说法虽然是正确的，但是片面的。这种说法只强调了债权与物权的区别，忽略了债权与物权的联系，忽略了物权是债权产生的前提，债权是物权变动的基础，忽略了房屋登记仅仅是依据法律规定实现不动产物权的一种公示方法。本案房屋登记机构将“离婚协议书只有债权效力，没有物权效力”作为“需要男方离异的妻子和房屋买卖双方当事人共同申请离婚房产的所有权转移登记”的理由，就更值得商榷了。

《中华人民共和国婚姻法》第三十一条规定，男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。该法第三十二条规定，男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。婚姻法的这一规定说明，男女离婚的原因，往往主要是基于“感情确已破裂”。[page]

在房屋登记实务中，常常遇到离婚后，取得该房屋所有权的一方当事人申请房屋登记时，对方当事人因为“感情确已破裂”不愿配合。或者，取得该房屋所有权的一方当事人不及时办理房屋登记，等到需要申请房屋登记，对方当事人要么去向不明，要么不愿配合。这种情况下，房屋登记机构坚决执行建设部“需离婚双方到场共同申请”的规定，就会造成非常尖锐的矛盾。

为了解决这一问题，建议房屋登记机构商婚姻登记机关(或者房屋登记机构商人民法院向婚姻登记机关作出司法建议，或者建设部商民政部：下同)作出规定，婚姻登记机关对离婚协议书一律加盖婚姻登记机关的公章，对多页的离婚协议书一律加盖婚姻登记机关的公章和骑缝章。建议房屋登记机构商婚姻登记机关同意，在离婚协议书中加上“‘离婚房产’所有权，可由取得该所有权的一方当事人申请房屋登记”的条款。建议建设部将“共同申请‘离婚房产’房屋登记”的规定修改为“夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议书对夫妻共有房产进行了约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方到场共同申请；但是，申请人能够提交可以由一方当事人申请的除外”。

我认为，在目前情况下，“离婚房产”的所有权转移登记，可以适用以下办法：

(一)离婚协议书约定“离婚房产”仍属于离婚当事人共有的，由离婚当事人共同申请所有权变更或者转移登记。

(二)离婚协议书约定“离婚房产”属于一方当事人所有，离婚协议书符合以下条件的，可以由一方当事人申请，或者由一方当事人和其他当事人(比如本案买受人)共同申请所有权转移登记：

1．单页离婚协议书原件加盖有婚姻登记机关印章，多页离婚协议书原件加盖有婚姻登记机关印章和骑缝章的；

2．申请人从婚姻登记机关的婚姻登记档案中复印的单页离婚协议书加盖有婚姻登记机关印章，多页离婚协议书复印件加盖有婚姻登记机关印章和骑缝章的。

(作者工作单位：四川省自贡市房屋权属登记中心)