近年来，随着房地产市场的不断升温，房产价值不断提升，在高额利润的诱惑下，不法分子潜心钻营法律制度漏洞，骗取登记的案件逐年增加，极大威胁到房地产登记安全，严重损害了广大人民群众的财产权，造成了非常恶劣的社会影响，尤其是天河作为广州市的中心城区，这种情况更为严重。本文从天河房地产登记安全现状出发，分析房地产登记安全的出路。
一、现行政务环境难以确保绝对的房地产登记安全
(一)房地产登记申请材料的跨地域多样性特征增加了登记机构的甄别难度
房地产登记申请材料包括
房地产权证、身份证、营业执照、公证书等几十种，这些材料来自全国各地乃至世界各地，五花八门，没有统一标准。对于这些材料的真实性、合法性，登记机构在现行的政务条件下难以确认。根据相关法律规定，又不能不予受理。由此给不法分子创造了作案条件，登记机构处于被动防范的不利地位。
(二)房地产登记机构所需政府协助平台的建设严重滞后
房地产登记涉及国土、房管、规划、消防、公安、工商、公证、民政、税收等众多职能部门的审批材料，各职能部门之间的专业性强，专业跨度大，有的甚至是非本市部门，因为各部门之间没有建立共同的信息网络平台，信息沟通机制尚未搭建，这种体制下的硬伤给登记机构识别虚假文件带来巨大的困难，从而令犯罪分子有机可乘。
(三)法律赋予不动产登记机关的权利、义务没有配套性平台支撑
《物权法》第十二条第二款规定：“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”虽然该法规定登记机构有权对登记情况进一步查核，但由于登记机构不是执法机构，在处理这些问题上显得非常被动，目前相关的实施细则也未有配套，实际登记过程中难以做到进一步查核。该法第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”虽然该法规定了登记机构可以向造成登记错误的人追偿，但目前未有具体实施追偿的相关规定，也没有授予登记机构在追缴方面的强制权利，登记机构面临着赔付后无法追缴的困境。法律执行上的欠缺也为犯罪分子骗取登记所利用。
综上所述，由于缺乏安全的政务环境，在高额利润的诱惑下，房地产登记难以确保绝对的安全。
二、房地产登记安全涉及若干问题的探讨
(一)不动产登记机构的审查义务
1、形式审查与实质审查。所谓形式审查就是指登记机构仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查。如果确定这些申请登记的材料符合形式要件，就应当认为是合格的。所谓实质审查，是指登记机构不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。登记机构在登记过程中应当承担形式审查还是实质审查的义务，在实践中一直存在争议。赞成进行实质审查的理由如下：第一，不动产登记赋予当事人以极强的信赖利益，如果登记机构不进行实质审查，将会产生很多的错误，而这对于登记的威信力将产生极大的威胁。例如，在房屋登记过程中，如果不进行实质审查，登记错误很多，这一方面会使得登记更正的成本很高，另一方面也会大大减弱登记的公信力。基于此，应当进行实质审查，赋予登记机构更大的职责。第二，我国在不动产登记中没有实行前置程序，这不同于国外情况。在德国，登记之前公证员要对合同的真实性、当事人的身份以及有关的准备提交登记的材料进行实质性的审查，因为公证员已经进行了实质审查，因此登记机构不需要进行实质审查，仅进行形式审查。而我国，既没有公证前置的实质审查，又要让登记机构进行形式审查，不能很好的防止登记的错误。如果登记机构进行形式审查的话，应当增加一个前置程序，但是大多数人不同意，因为会增加老百姓的登记成本。现在有些地方如上海将公证作为登记的一个前置程序，但大多数地方并未如此，也就是说，这种做法并未被普遍认可，物权法没有将公证作为登记的前置程序，是否公证由当事人自己选择。实质审查要求登记机构必须谨慎而为，这势必影响登记效率和不动产交易速度，同时必须承担相应的行政风险。就天河区目前情况来看，无论是从设备、系统、人员配置等方面来看，都无法做到实质审查的标准。
2、目前我国不动产登记机构遵从的审查义务。如上面所述，由于我国国情的限制，上面两种审查模式都不适合我国登记机构的审查模式。那么，我国登记机构遵循怎样的审查模式?《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；(二)就有关登记事项询问申请人； (三)如实、及时登记有关事项；(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”对此规定属于哪种审核形式，有学者认为属于形式审查，也有学者认为属于实质审查。我们认为《物权法》的规定实际上是采取的是一种折中的办法，既不是完全的实质审查，也不是完全的形式审查，是以形式审查为主，实质审查为辅的一种模式。
3、从登记安全的角度审视不动产登记机构的审查标准。根据不动产登记的实践，结合《物权法》第十二条的规定及《房屋登记办法》具体要求，从登记安全的角度来审视，我们认为登记机构的审查标准如下：
一是查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。查验是指登记机构必须检查验收，但不是指查验无误，不要求登记人员做出准确无误的判断，但也不是完全的形式审查。有一些材料登记机构必须查验无误，比如由登记机构发出的房产证等权属证明，因为这是由登记机构发出，审查真伪没有什么困难。但是对于身份证、营业执照、公证书等登记材料，登记机构只要尽到力所能及的查验即可，如果不存在形式上的重大瑕疵，登记机构是无法鉴定真伪的。[page]
二是就有关登记事项询问申请人。所谓询问，是指询问就与登记事项有关的问题，向申请人询问。只要是与登记事项有关的问题，登记机构都有权向登记申请人询问。询问既是一种权力，也是一种义务。作为一种权力，登记机构询问时，申请人就应该如实回答；作为一种义务，如果不询问而发生了错误的登记，就是没有尽到责任。当然，这里只是规定了询问申请人，而没有规定询问第三人，对于登记机构来说责任不是太重。但是为了保障登记安全，尽量利用这种权利来排除可疑人物。
三是如实、及时登记有关事项。登记机构对登记事项应当及时准确的进行登记。如实是指正确性，及时是指迅速性。如果登记簿所显示的内容与实际档案不符，主要原因是由于登记人员的疏忽所导致，那么应认为登记机构没有尽到合理谨慎的义务，是有过错的。
四是法律、行政法规规定的其他职责。该款为兜底条款，除依据《土地登记办法》和《房屋登记办法》的规定做好登记事务外，还待相应的法律法规予以细化。
五是要求申请人补充材料，必要时实地查看。该规定将进行现场查看的权利交由登记机构，由其决定是否进行现场查看。但这也是赋予了登记机构的一种义务，即在确实有必要进行现场查看时，登记机构应当进行现场查看。但确实有必要进行现场查看的情形有哪些?除了《房屋登记办法》第十九条规定的初始登记、在建工程抵押权登记和因房屋灭失导致的
房屋所有权注销登记三种申请登记类型有实地查看的义务外，没有其他相关法律法规另加规定。在司法实践中，是否存在需要现场查看的情况，只能由法官根据具体个案情况自由裁量。
(二)不动产登记机构的赔偿责任。
1、赔偿归责原则。《物权法》第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”对于不动产登记错误的赔偿责任的归责原则，是实行严格责任原则还是
过错责任原则的问题，一些人对该规定的登记机构因登记错误应当承担赔偿责任解释为严格责任，认为只要登记有误，登记机构都要承担责任。我们不同意这样的意见。因为法条第一款已经规定清楚了，在发生登记错误的情况下，应当区分两种情况：一是因为登记申请人自己弄虚作假而登记机构已经尽到了自己的职责；二是因为登记机构自己的原因造成的。前者登记机构不承担，而由弄虚作假的申请人承担责任。但是该条也应与该法第十二条登记机构的职责联系起来，即登记机构如果尽到了第十二条规定的职责，其就不需要承担相应的责任。所以，登记机构的责任原则上还是一个过错责任。
2、赔偿的范围。我国《物权法》第二十一条未列出登记错误应予赔偿的情形，这是物权法欠操作性的一个遗憾，《物权法》出台后，最高人民法院致力于《关于审理房屋登记行政案件若干问题的规定》的制定工作，希望该规定出台后能满足
不动产物权登记所需。我们认为，登记错误应予赔偿的情形主要应包括如下几点：
(1)登记机构及其工作人员主观上有过错导致登记错误、遗漏和遗失登记资料，使物权人及利害关系人遭到损失。此处过错，有学者认为应当是“重大过失”才承担责任，如果是因为一般的甚至轻微的过失而发生登记错误，不应该使登记机构承担责任。笔者不同意这种观点，因为登记机构的一般的或轻微的过错造成的损害后果其严重的程度不一定就亚于“重大过失”。因此，登记机构承担责任与否，应看其是否有过错及其过错是否给当事人造成损失，并不能以过错大小来加以区分。
(2)违背登记程序给当事人造成的损失。主要包括不公告或违背公告期限、无正当理由拖延登记时间、无故拒绝有关当事人的正当的查询登记的请求、有限公开登记资料、拒绝变更或更正登记等等。建立统一的登记程序的目的在于保证登记的过程能够顺利完成。没有按照登记程序的要求完成登记手续而给当事人造成损害的，应当赔偿。
(3)登记机构工作人员与他人相互勾结、恶意串通，造成对当事人的损害。在这种情况下，也应由登记机构对其工作人员的故意侵权行为承担责任。这是因为登记机构工作人员在执行职务中，给物权人及利害关系人的合法权益造成了损害。
(4)如果登记机构为执行上级机关的指令、其他权威的机构的指令或有关领导人员的指令等外来干涉而进行了错误的登记，仍然应当理解为登记机构的过错。对于这类的过错，为了及时救济，登记机构应先行承担责任，然后再由登记机构系统内部平衡其各自的责任。
3、承担赔偿责任的顺序。实践中存在三种意见：(1)对当事人提出的行政赔偿请求，登记机构应在先赔偿全部损失后再向民事侵权行为人追偿。(2)由被侵权人在行政赔偿或民事赔偿中选择。(3)当事人先通过其他途径求偿，当穷尽其他求偿手段仍无法得到赔偿时，方可提起行政赔偿之诉，由登记机构承担赔偿责任。
我们赞同第三种意见。其理由是，
国家赔偿制度是一种最终的救济制度，国家赔偿诉讼提起的程序最为复杂、赔偿的条件最为苛刻、赔偿范围最为狭窄。只有当受害人无法通过其它救济方式或穷尽其他救济方式而获赔不能时，才能通过国家赔偿的方式取得补偿。一般而言，被害人的损害应首先通过民事诉讼途径寻求救济，当侵权人的侵权行为已构成犯罪时，还可通过刑事诉讼附带民事赔偿途径寻求救济，而只有在穷尽所有救济途径而未获赔偿时，才能寻求国家赔偿。否则，就会出现对同一权利多次赔偿的情况。
(三)案例分析
上面分析了房地产登记机构的审查义务问题与赔偿责任问题，下面从天河区几个实际案例分析登记安全问题。
案例1：位于广州市天河区大观路X号X房的房产，原产权人是朱X。2008年11月，陈X(朱X代理人)与张X向房管局申请上述房屋的转移登记，经审核，房管局核准登记并以张X的名义核发了房地产权证。随后张X以该房产办理了抵押登记。朱X认为在他不知情的情况下房产被转移，请求法院判决撤销房管局给张X核发的房地产权证。
经法院审查认为，申请人办理涉讼房屋产权转移登记时提供了虚假的委托公证书，骗取了房管局的核准登记，房管局根据申请人提供的虚假材料而核发的房地产权证，属于证据不足，并欠缺合法基础，应依法予以撤销。[page]
案例2：位于广州市天河区天润路X号X房的房产，原产权人是胡X。2008年8月，黄X向房管局申请上述房屋的遗失、继承登记，经审核，房管局核准登记并以黄X的名义核发了房地产权证。2008年10月，黄X与潘X向房管局申请上述房屋的转移登记，经审核，房管局核准登记并以潘X名义核发了房地产权证。2008年12月，原产权人胡X对上述遗失、继承登记行为不服，认为在他不知情的情况下房产被继承并转移，请求法院判决撤销房管局给黄X核发的房地产权证。经向公证处核查，黄X办理遗失、继承登记所持继承公证书为伪造。2009年5月，房管局主动撤销核发给黄X及潘X的房地产权证。
法院审查认为，黄X是采取伪造公证文书的手段骗取登记，房管局由此核发的房产证，欠缺合法基础，应依法予以撤销。鉴于房管局在诉讼过程中已主动作出行政处理决定，撤销涉讼房产的房地产权证，因此，确认房管局核准黄X为涉讼房产的权属人的登记行为违法。
以上两个案例，房管局的行政行为最终被法院撤销和确认违法，此类情况在我市非常普遍，不法分子屡屡作案对登记安全造成巨大的威胁。那么，房管局在此案中是否尽到了审核义务，是否应该承担赔偿责任。
首先，对于审核义务的问题，上面已经分析过，登记机构审核义务是以形式审查为主，实质审查为辅的一种模式。上述两个案件的主要问题是登记机构是否能够查验公证书的真伪问题。此两个案件的公证书无论从形式上、实质内容上以及印章上都与公证处出具的公证书一致，从收件到审核人员反复查验都无法找出错漏，因此，对于该案，笔者认为，登记机构已经尽到力所能及的审核义务。登记机构除确保房地产权证的真实性外，对于造假手段极高，登记机构现有人力、技术等手段不易识别的材料，只能做到一个合理性的审核标准。
其次，对于承担赔偿责任的问题。上述两个案例都是由于当事人提供虚假材料致他人损害，而从上面所分析，登记机构尽到了审查的责任。因此，根据行政赔偿过错责任原则的规定，登记机构不应承担赔偿责任。
三、房地产登记安全问题有待各方共同面对
登记安全问题由于涉及民生、经济等方面的巨大影响，必须引起全社会的高度重视，完善法律配套框架文件，相应职能部门加强内部防范，外围部门特别是公检法等司法执法机构加大对骗取登记案件的打击力度，内外合力，形成高压态势，保持对这类犯罪行为的强大震慑。
(一)加快完善法律配套
《物权法》等相应涉及房地产登记的法律文本，确立了不动产登记的基本原则，但具体到登记机构办事环节，仍有许多需要明确的方面，毕竟登记机构只是规则的执行者，如果规则出现不明确的地方，由于登记数量庞大，由此产生的影响将会呈几何级数放大。因此，有必要对《物权法》实施这几年以来，房地产登记涉法涉诉以及一些有相应社会影响的案件进行分析总结，特别要查找问题的症结所在，对各地登记机构出现的共性案件，必须引起足够的重视，及时对
登记机构所依据的规则进行查漏补缺，建立法律与具体操作之间的无缝连接。
(二)增强抵御骗取登记的防范手段
1、加快完善政务平台建设，确保政务信息的真实高效互通。信息化手段在现今社会已广泛应用，政府各部门的信息在确保安全的前提下进行互联互通已不存在技术上的障碍，关键是如何整合原有海量政务资料进行应用，避免沉淀在库房。在现行条件下，一步到位理顺难以做到，但要做好计划逐步实施，完成多少就互通多少，便于登记机构及时查验申请材料的真实性，最大限度减少骗取登记行为的发生。
2、建立案件预警和黑名单备案机制。在核实产权人资料特别是通讯联系资料的前提下，当其房地产发生转移变更等情况发生，在受理环节设置产权情况变动短信告知，让真实产权人第一时间掌握信息，及时提出异议，中断骗取登记行为的继续进行，这一措施如能付诸实施对预防骗取登记行为将起到立竿见影的效果，因为总结以往骗取登记案件，基本是真实产权人不知情的状况下得逞的。同时，对识破的骗取登记人员资料，不但录入登记机构的黑名单信息库，还要告知相关政府部门及银行等机构备案，在当前社会诚信比较缺失的情况下，对预谋骗取登记人员实行最大的制肘，经媒体宣传后在社会上形成一定的震慑意义。
3、登记机构应加强管理，确保登记安全。首先，要高度重视提高员工的综合素质，特别是业务能力水平。其次，要迅速理顺工作流程，查漏补缺。再次，要加强廉政教育，预防腐败。
(三)加大骗取登记的外部打击力度，统一认识现行法律与机制下维护登记安全的分工与合作的重要性
做好房地产登记安全工作，仅仅依靠对欺骗登记行为的防御还远远不够，更需要公检法部门对不法分子的法律打击力度。在现有法律与机制的条件下，可以从以下几个方面做好登记安全工作：
1、公安机关加强打击，坚决遏制不法分子的嚣张气焰。对于利用虚假资料骗取登记的违法行为，公安机关应及时进行立案，尤其是多次利用虚假资料骗取登记的行为要严厉打击并追究责任。同时，对已侦查立案的案子，集中力量加大侦破力度，从重从严依法惩处，确保发现一宗打击一宗，有效防范和打击利用虚假材料骗取登记的违法行为，坚决遏制违法势头。
2、检察院对公安机关移交的利用虚假资料骗取登记案件，及时审查，提起公诉，加快对不法分子的法律制裁。
3、法院重视类似案件的审理。由于各地区登记机构的发展程度不同，登记机构在受理登记案件时有各自的实际难处。在《物权法》相关配套法律未出台前，法院对于类似案件的审理，在维护法律尊严的同时，如登记机构已尽审慎审查责任，应考虑其实际情况，多理解和支持登记机构，共同维护房地产市场的正常发展。
4、建立公安机关、检察院、法院以及登记机构等部门处理登记安全工作的联动机制。首先，形成日常联席会议制度，对当前一段时间内的登记安全状况进行分析总结，互相通报本部门的处理意见，以便登记机构及时改进，加强防御本领。此外，对重大案件要形成专案会议制度，统一思路，形成合力，共同维护房地产登记安全的工作局面。[page]
结束语：《物权法》颁布实施以来，社会各界的物权保护意识显著加强，作为物权登记机构之一的房地产登记部门无疑肩负着保护社会群体和群众财产权的重任。在市场经济日益繁荣的今天，房地产交易登记数量不断攀升，如何确保登记安全的前提下加快办事效率，是摆在各地房地产登记机构面前的重要课题。本文结合基层房地产登记机构近几年在具体运行中所存在的困惑，进行一定的分析和探讨，力求寻觅解决困惑的思路和方法，并企盼能在一定程度上引起相关方面的重视和理解。
(作者工作单位：广州市国土资源和房屋管理局天河区分局)
