企业解散后如何申请房屋转移登记

沈文华 安徽泾县房地产管理处
企业解散，法人资格在企业完成清算并向企业登记机关申请办理工商注销登记后才终止。因此，企业解散后，仍可以申请房屋登记，但由于其正常经营管理能力受到限制，为保护债权人利益、维护交易安全，其处置企业资产而申请房屋转移登记的权能，不再像正常经营中的企业那样充分完全，而是受到诸多限制。由于清算程序和论述重点的不同，因不能清偿到期债务或清算中发现资不抵债而进入破产清算程序的企业如何申请房屋转移登记将不在本文阐述。

一、企业解散后应由清算组织代表企业申请房屋登记

由于各类企业解散后清算机构的组成和名称不尽相同，为了论述的方便，本文将执行企业清算事务的各种清算机构统称清算组织。虽然业界对清算组织的法律地位还存在不一致的意见，但有一点是相同的，就是清算组织是依附于企业主体资格而存在，是企业解散后执行与清算有关的清产核资、清理债权债务、处理未了结业务及分配剩余财产等活动，并以企业的财产承担民事责任的临时性组织。所以，企业在解散后应当由清算组织代表企业申请房屋登记。

企业清算组织在清产核资过程中，发现企业有因合法建造、购买等方式已经取得房屋所有权但尚未申请房屋所有权登记的房屋时，应由企业的清算组织及时代表企业申请房屋所有权登记，此时，虽然代表企业申请房屋登记的是企业的清算组织，但房屋登记的申请人和房屋的权利人仍为解散企业。同理，企业解散进入清算程序后，因处置企业资产而代表企业申请房屋转移登记的是企业的清算组织，但其申请转移的并非自己的房屋，而仍是清算企业的房屋。为什么企业解散后不能像正常经营中的企业那样由企业的法定代表人代表企业执行决策机构的意志呢?虽然有不少企业解散后，清算组织的组成与正常经营中企业决策机构的组成会有某些相似之处，但基于清算组织的清算目的和职责，清算组织因清算事务需要而申请房屋登记的公示作用，企业解散后，必须成立清算组织进行清算，否则不能处置企业资产，解散企业的房屋登记必须由企业的清算组织代表企业申请登记。事实上，企业自发生解散事由后，企业的决策机构以及法定代表人的权能就受到相应的限制，企业处置资产申请房屋转移登记的行为必须由企业的清算组织代表企业为之并不得侵害债权人的利益且为债权人会议决议通过。

二、企业在清算过程中应由清算组织代表企业通过申请房屋转移登记将房屋资产转化为货币资产

房屋作为企业的合法财产，在清算过程中和清算结束后的一定期间内，其市场价值应该波动不大，在企业房屋能够作为剩余财产分配或抵偿债权的情况下，应当也完全可以待到完成整个清算程序后依据清算方案再进行处置。但如果是为了提高清算效率或为了清算方案最后实现的需要，企业清算组织则可以在履行了发布企业清算公告、债权人登记、清产核资、编制资产负债表和资产清单等程序后，经出资人和债权人会议决议通过，并经公开、公平、公正的市场化方式将企业拥有的合法房屋转让，并向房屋登记机构申请房屋转移登记，本文认为企业清算组织的上述转让行为应当为执行清算事务的合法权能。

三、企业解散后申请房屋转移登记应提供的材料

1．登记申请书：应由清算组织负责人签字，加盖清算组织印章和企业印章。2．申请人身份证明：包括企业营业执照、组织机构代码证、经工商机关登记备案的章程(不需章程备案即可设立的企业除外)、法人资格证、法定代表人身份证等。 3．房屋所有权证和土地使用权证。4．企业已经清算的证明材料：清算组织成立的材料；清算公告已经按照法律法规的要求发布并已期满的材料；债权登记期满完成债权登记的材料；清产核资工作已经完成的材料(资产负债表、利润表、财产清单)；清算报告；清算方案。5．申请转移登记房屋已经出资人和债权人会议决议通过的材料。6．申请转移登记的房屋已经通过市场化方式转让的材料。7．房屋转让合同。8．主要出资人或募集人出具的具结材料(没有未被通知的己知债权人的具结保证)。9．公告征询异议期满的材料。10．其他证明材料。

四、企业清算结束申请工商注销登记后房屋登记应不再受理

虽然理论界和登记实践中有在企业注销后由原出资人代表原企业代为申请房屋转移登记的建议和实例，但由于企业法人资格的终止，即便能够避免出资人众多难以找寻和申请困难的弊端，由原出资人代表原企业申请房屋登记仍缺乏法律条文的支持，一旦出现权利纠纷，房屋登记机构就难免陷入超越职权和程序违法的被动局面。所以购买或受让解散企业房屋，应在企业办理工商注销登记前向房屋登记机构申请房屋所有权转移登记。如果企业清算结束且已经向工商管理机关办理工商注销登记的，取得房屋权利的申请人可提供相关申请材料向人民法院申请司法裁定后，凭人民法院的司法文书向房屋登记机构申请房屋所有权转移登记。