荣县房屋权属登记中心 朱川江
房屋所有权登记是房屋登记的重要组成部份，在具体的房屋所有权登记操作中，相关的法律关系多而杂，为了保证登记质量需要登记人员予以甑别。现我就工作中遇到的几个问题探讨如下。
一、初始登记中实地查看问题
《房屋登记办法》第十九条规定“办理下列房屋登记房屋登记机构应当实地查看：1.房屋所有权初始登记；2.在建工程抵押权登记；3.因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;4.法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记”。但是《物权法》、《房屋登记办法》中没有对房屋登记的实地查看程序作出详细规定，使得这项制度缺少了可操作性。我们可以参照相关法律，法规之规定进行实地查看的程序设置，力求实地查看程序公正。1.实地查看主体不应少于两人。首先，从程序法角度来看，对于实体事项的审查，一般要求能有两名以上人员参加，1人进行实地查看难以保证程序公正。其次，从保护查看人员方面来说（如被诽谤），由两名以上人员查看比较合适。2.因利益冲突的查看人员应当自行申请或被申请回避。3.赋予被实地查看房屋权利人陈述，申辩权。实地查看的结果之一有可能是不予登记，是严重影响当事人权益的行为，因此，应当赋予当事人陈述，申辩的权利。4.查看人必须出示证件，并通知当事人或其监护人到场。（这项工作其实在实地查看前就应该和当事人联系好）5.认真填写实地查看表格由查看人说明情况，并经当事人认可，签字。因为在房屋登记实践中，存在骗取登记，侵犯真实权利人权益的现象。今年上半年我们就有因为在房屋初始登记中当事人的恶意欺诈，而我们实地查看的工作人员疏忽大意，没有认真履行实地查看的职责，导致登记错误，造成损失的案例。
二、转移登记中的夫妻协议离婚，约定房屋归一方所有的，另一方不能到场签字或者不配合登记的问题。
《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的可以单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利;(二)因人民法院，仲裁委员会的生效法律文书取得的房屋权利；（三）因继承，受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律，法规规定的其他情形。”夫妻协议离婚，双方签订的协议是物权变动的原因行为，仅具备债权效力，必须办理相应的房屋登记后才发生物权变动的效力。如果双方不共同申请，登记机关无法完整了解当事人的真实意思，登记结果的正确性也就无法保证，从而影响登记的公信力。因此，应当由夫妻双方持离婚证件及协议书共同提出申请。如果另一方不配合取得房屋权利的一方，则需由依据离婚协议取得房屋权利的一方向房屋所在地人民法院起诉，依据生效文书再单方向登记机关申请房屋转移登记。之所以在这里提到这个问题，是因为现在离婚普遍存在，很多当事人不理解，有抵触情绪。作为登记人员有责任和义务做好解释工作。
三、共有房屋的共有性质或者共有份额发生变化的是变更登记还是转移登记的问题。
《房屋登记办法》第三十六条规定：发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落的街道门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有人分割，合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形；那么共有房屋的共有性质或者共有份额发生变化的是变更登记还是转移登记？本人认为：共有房屋的共有性质或者共有份额发生变化的，要视变化前后共有的形式来判定适用变更登记还是转移登记。在没有增加共有人或者减少共有人的情况下，共有性质或共有份额发生变化的，如果是共同共有转为等额按份共有，或者等额按份共有转为共同共有，应该办理变更登记；如果是共同共有变为不等额按份共有，或者按份共有人之间的份额发生变化的，应该办理转移登记。
