被代理人死亡以后，委托代理人是否还可以代办房屋转移登记手续?

有一些房屋的出卖方出具的委托书是很久以前的，由于时间较为久远，有的代理人在到登记机构办理权属登记时，被代理人已经死亡。

对于被代理人或者代理人死亡时，代理是否终止，《民法通则》对委托代理与法定代理或者指定代理终止的规定是有区别的：《民法通则》第六十九条规定了“代理人死亡”时，“委托代理终止”；而第七十条规定了“被代理人或者代理人死亡”时，“法定代理或者指定代理终止”。即《民法通则》没有规定被代理人死亡委托代理终止。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)(1988年 1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过)第 82条规定“被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效： (1)代理人不知道被代理人死亡的； (2)被代理人的继承人均予承认的； (3)被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的； (4)在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的”。

以上这些规定都是基于委托代理时代理人的代理行为代表了被代理人的意愿而作出的。

但作为房产登记机构来说，如果明知被代理人已经死亡，则不宜由这一代理人代办房屋转移登记手续，理由如下：

1．《物权法》第二十九条已规定了“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。继承从被继承人死亡时就开始，被代理人死亡，除了继承人表示放弃继承外，应视为已接受继承，并取得该项物权。再由代理人代表已不存在的所有权人办理手续是不合适的。

2．最高人民法院的上述司法解释是人民法院对被代理人死亡后、委托代理人实施的代理行为是否有效的一个判定标准，而且附加了若干的条件。这种判定属于司法的范畴，不宜由登记机构直接应用。

3．在实际工作中，这种委托有相当一部分是因为房屋买卖的当事人为了规避有关的规定而作出的。如5年内不得转让的房屋，或是5年内转让要交纳较多的税收，就由卖方先出具委托书，委托由买方所指定的人在日后代理办理产权转让。也有的是一些中介机构为了赚取房屋交易的差价，在还没有明确的买方的时候，就要求卖方出具委托书，由中介机构作为卖方代理人在日后自行签订买卖合同、办理转移登记。