建立预告登记制度以后，是否还要办理商品房预售的登记备案?

“预告登记”是一种特殊的公示方法，预告登记的本质是使请求权具有物权的效力。

预告登记和商品房预售的登记备案从表面上看有类似之处，但实际上两者完全不同：

1．依据的法律不同。预告登记是依据《物权法》，而商品房预售的登记备案是依据《城市房地产管理法》。

2．目的不同。预告登记是为了保障预告登记的权利人将来实现物权，而商品房预售的登记备案是政府行政机关的一项管理手段，目的是规范商品房预售活动。登记备案的立法本意是让房产管理机关了解商品房的销售状况，便于房产管理机关督促开发企业将商品房预售所得款项用于有关的工程建设。后来由于很多城市房产管理机关改为网上备案，使这种备案成为防止开发企业一房两卖的一种技术手段。

3．产生的效力不同。办理了商品房预售的预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。而是否办理商品房预售的登记备案，对合同的效力没有影响。

4．当事人不同。登记备案由开发企业向房产管理部门和土地管理部门登记备案，登记备案是开发商应尽的义务，由开发商单方申请；预告登记是保护当事人权利的手段，应根据双方的约定，由双方自愿申请。

《房屋登记办法》已规定把“已登记备案的商品房预售合同”作为预售商品房预告登记申请的必要文件，因此，必须要先经登记备案才能申请预告登记。预告登记制度和商品房预售的登记备案制度将同时并存。