恶意串通转让房产行为无效

恶意串通转让房产行为无效
原告：邓某
被告：卢某、叶某
【裁判摘要】
叶某是卢某转让房产给邓某的联系人，卢某、叶某有相同的联系电话及联系地址作为连结点，可认定叶某知道卢某与邓某之间的交易。
卢某以明显低于同期的市场价格及与邓某约定价格的低价将讼争房产转让给叶某，卢某舍弃价格差异的利益，与常理不符。
卢某与叶某之间的恶意串通行为损害了邓某的利益（以同等价格购买同类型房产的机会），其互相转让讼争房产的行为无效。
【案情简介】
2006年2月16日，卢某与佛山市南海区某开发公司签订《商品房买卖合同》，购买佛山市南海区桂城丽雅苑某户商品房（下称讼争房产），价款人民币357789元。
后卢某委托叶某在中介公司放盘出售讼争房产。2007年2月10日，邓某与卢某及中介公司签订《房地产买卖合同》，约定邓某向卢某购买讼争房产，价款490000元。同日，邓某与卢某签订一份《补充协议》约定：邓某支付定金10000元予卢某；待卢某办妥房产证后五个工作日内，双方备齐交易所需资料到房产登记机关办理申请买卖手续，同时邓某支付首期款137000元（不含定金）给卢某；待国土证递件成功后五个工作日内买卖双方备齐资料办理银行按揭手续，尾期楼款由按揭银行直接支付给卢某。合同签订当日，邓某支付了定金10000元予卢某。
2007年7月6日，卢某取得一手产权证，但未通知邓某办理过户手续。2007年9月29日，卢某就讼争房产与叶某签订《房地产买卖合同》约定：叶某向卢某购买讼争房产，价款357789元，于合同签订之日支付定金10000元，于2007年9月10日支付100000元、2007年9月20日支付200000、余款58000元在核发新产权证时付清。
2007年10月8日，讼争房产过户至叶某名下。同日，卢某书面通知邓某解除合同。
2007年10月22日，邓某委托本所代理向南海区法院起诉【（2007）南民三初字第766-2号】。以卢某、叶某恶意串通，恶意转让讼争房产为由，请求判令：确认卢某与叶某的买卖行为无效；撤销叶某取得的房产证；卢某继续履行与邓某签订的合同，将讼争房产过户至邓某名下，并支付违约金人民币49980元。
【争议焦点】
1、卢某与叶某是否构成恶意串通？
2、卢某与叶某的转让行为是否有效？
3、邓某与卢某之间是否应当或者是否能继续履行买卖合同？
4、邓某与卢某未履行《房地产买卖合同》的原因？卢某应否承担违约责任？
【法院判决】
南海法院经审理后认为：卢某与叶某构成恶意串通；卢某与叶某低价转让讼争房产，损害了邓某的利益，转让行为无效；卢某应继续履行与邓某的买卖合同；因邓某与卢某在实际履行合同过程中均主张同时履行抗辩权，使合同履行陷入了僵局不归责于双方责任，故邓某不得主张违约金。
南海法院一审判决：卢某与叶某的转让行为无效；卢某继续履行与邓某签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；驳回邓某的其他诉讼请求。
【律师点评】
一、恶意串通行为的认定。
本案诉讼的关键在于证明卢某与叶某之间构成恶意串通。但恶意串通的认定具有一定的主观因素，其认定必须根据案件的客观情况，结合生活常理进行。经本所律师调查，指出卢某与叶某恶意串通的表现有如下五方面：
1、卢某与叶某有共同的联系电话。讼争房产《商品房买卖合同》、一手房产权转移登记申请书、两被告间的买卖合同、两被告间的产权转移登记申请书、二手房房管局两份业务受理单、证人证言等多份证据均证明，其中的联系电话86988023是人称“阿青”的叶某的电话，同时也是卢某的联系电话。
2、讼争房产实为卢某与叶某的共同住址（或联系地址）。卢某与开发商签订的《商品房买卖合同》中卢某联系地址为“丽雅苑某房”，其一手房交易登记申请书中通讯地址亦为“丽雅苑某房”，由阿青（即叶某）转收，而中介公司证人的证言亦证明叶某住在该地址内。也就是说，两被告住址相同。
3、两被告恶意转移讼争房产所签订的合同漏洞百出。卢某与叶某所签合同虚假之处表现在：①房价只有35万元，明显低于市场价（80万元左右）；②签约时间为2007年9月29日，与付款时间9月10日、9月20日矛盾；③合同约定定金支付时间为2007年9月30日，与房款支付时间9月10日、9月20日矛盾（即不符合先付定金后付房款的交易常理）。
且庭审中叶某已明确表示无法提供其履行合同（包括付款等）的相关证据。其辩称35万元的低价转让是卢某急需用钱所致不合常理。
4、卢某与开发商的《商品房买卖合同》曾由叶某代签，两被告关系密切。根据邓某提供的证据，卢某与开发商签订的《商品房买卖合同》中，卢某的签名曾由叶某代签，后因不符合要求，开发商要求卢某重新补签并加盖指模。此证明两被告关系密切。
5、叶某清楚、且亲自经办卢某与邓某间的交易。根据邓某提供的证据及证人证言，办理讼争房产一手交易、放盘、带人看楼、与邓某协商二手买卖合同、签订讼争合同、一手房办证、通知解除合同等，均由叶某出面亲自经办或由叶某陪同卢某办理。
法院最终采信本所律师提出的上述恶意串通表现，认为卢某、叶某相对于第三方至少有共同的联系电话及联系地址作为连结点；叶某在与卢某签订买卖合同前就知道卢某已与邓某签订了买卖讼争房产的合同并参与相关事项中；卢某与叶某的交易价格明显低于同期的市场价格，卢某舍弃价格差异的利益，与常理不符；可以认定，两被告构成恶意串通。
二、卢某、叶某转让行为无效，卢某与邓某的合同应继续履行。
1、恶意串通损害第三人的行为无效。[page]
根据《民法通则》第58条及《合同法》第52条关于恶意串通情形的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，其合同及民事行为无效。
本案，卢某与叶某之间因恶意串通损害邓某的利益（以同等价格购买同类型房产的机会），其转让讼争房产的行为无效。叶某依据无效合同而取得讼争房产的行为亦无效。
2、邓某与卢某之间的合同不因房产违法转移而无法履行。
依据《合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案，虽然讼争房产已实际过户至叶某名下，但一旦法院判决卢某、叶某之间的转让行为无效，叶某取得讼争房屋产权证的行为即失去相应的法律依据，依法应予撤销。叶某名下产权证撤销后，邓某与卢某之间的合同即可继续履行。
因此，卢某称叶某已取得产权证，其与邓某之间的合同客观上无法履行错误。邓某与卢某之间的合同不因房产违法转移而无法履行。
三、本案同时履行抗辩权及违约责任的认定。
1、法院对本案同时履行抗辩权的认定不当。
邓某与卢某签订的《补充协议》约定：卢某须于2007年5月30日前备齐房管部门规定所需资料办理一手房出证手续，出证后五个工作天内，买卖双方备齐交易所所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续，同时邓某须支付首期楼款人民币137000（不含定金）给卢某。
而本案一手出证手续由卢某办理，对于何时拿到一手房产证只有卢某才清楚。卢某于2007年7月6日领取一手房的产权证后，理应在2007年7月12日内通知邓某及中介公司。双方到交易所办理二手房过户手续时，邓某付款条件才成就。
而卢某不仅没有履行通知的义务，反而对出证时间及事实进行隐瞒。证人亦证实：邓某及中介公司多次询问卢某何时出证，何时去办手续，均被卢某以出差为由拖延。直至卢某、叶某将讼争房产非法过户至叶某名下后，卢某才以合同无法履行为由，于2007年10月8日通知邓某解除合同。
因此，在卢某没有通知邓某已办妥其名下一手产权证的情况下，邓某根本没有主张同时履行抗辩权的机会。事实上，双方从未就是否同时履行问题产生过争议。法院认定双方均主张同时履行抗辩权，均主张己方为后履行义务一方，使合同履行陷入僵局错误。
2、卢某应承担违约责任。
依约，卢某应在出证后五个工作日内通知并协助邓某到交易部门办理相关手续，但其在2007年7月6日取证后，未在2007年7月12日履行其义务，且与叶某恶意串通转移讼争房产，已构成违约，应承担违约责任。
依照双方《房地产买卖合同》第六条约定，邓某有权自逾期之日（即2007年7月12日）起按每日总楼价（人民币490000元）1‰向卢某收取违约金。
【办案感想】
1、充分调查。
在证明卢某与叶某之间构成恶意串通问题上，本所律师进行了大量的调查，通过充分的证据，指出了卢某与叶某恶意串通的五个方面表现，有力地支持了我方的主张。
2、注意细节。
案件中的细节问题往往是影响整个案件胜诉与否至关重要的因素，律师在办案过程中对于细节的把握非常重要。
本案中，虽然本所律师所提交证据已能初步证明卢某与叶某有共同的联系地址，但卢某及叶某在庭审时矢口否认！本所律师庭前对此已作相应准备，当庭指出我方向法院提供的送达地址，提请法院注意实际送达方式。法院当庭于档案中找出《送达回证》，该《送达回证》上卢某、叶某所留给法院的送达地址赫然相同！经法院询问，卢某、叶某无法自圆其说，“西洋镜”被当场拆穿。
该细节问题是庭审中的一个小插曲，但却在心理上给予了对方极大的打击，也让法官对其极力掩饰恶意串通行为的事实有了进一步的了解。
正是由于本所律师在办案过程中充分调查和注意细节的态度，使此案得以胜诉。