商品房未取得产权证时签订的二手买卖合同是否有效？

　　商品房销售分为现售和预售。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。通俗地讲，预售就是房子还没有盖好即进行销售。我国大部分商品房都是以预售方式销售的。在预售情形下，购房者与开发商签订《商品房买卖合同(预售)》后，通常需一至二年的时间购房者才能取得房屋产权证。

　　在签订《商品房买卖合同(预售)》后，取得房屋产权证之前，预购人能不能与他人签订二手房屋买卖合同?

　　房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。那么这种再转让的行为是否法律禁止性规定?

　　我国《城市房地产管理法》第三十八条规定第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。另外，《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)第七条第一款的规定，“禁止商品房预购人将购买原未竣工的预售商品房再转让。在预售商品房竣工交付，预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”

　　从上述规定来看，预购人在办理产权证之前不得将预购商品房转让。但是，《城市房地产管理法》第三十八条的真实立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。该法第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”从该条可以看出，该法并不禁止预售商品房再转让。

　　同时，从《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条内容可以看出，房地产管理部门不允许预售商品房再转让，不得办理再转让的过户手续等，是为了遏制房地产市场的投机行为，稳定房价，同样属于行政管理措施。该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。而且，依据我国《合同法》相关规定，全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的法规才能作为认定合同无效的依据，《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》并不属于国务院制定的法规，因此不能作为认定合同无效的法律依据。

　　当然，虽然预购商品房未取得产权证之前再转让行为有效，但对于买方来讲是有风险的，买方有可能最终无法取得房屋，因此，对于买方来讲在进行预售商品房再转让时应当谨慎。