买房需要调查房屋的真实产权状况吗?

上海
《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

这就是法律规定的善意取得制度。产权证是房屋权利归属的凭证，以其公示和公信力维护物权归属和市场交易的稳定。与产权登记人签定买卖合同，只要不存在明知房屋有其它共有人而恶意串通进行交易的行为，都应当有效。只有如此，房产交易市场才有安全可言，交易方才有稳定的预期。
本案中，购房人与房屋产权登记人进行交易，并已经办理了过户，而法院却以购房人对房屋性质未做充分的审查，未对现状做充分的了解为由，认定合同无效。问题是，卖房人已将房屋卖给岳父母，但未办理过户，如此房屋“性质”，购房人如何审查得出？要求购房者买房前了解清楚房屋的"前世今生"，岂不是强人所难？当然，正常情况下，购房者都会实地查看，但这不足以使其一定能了解房屋真相。如此判决,只能令交易主体不知所从。

案例
非善意买得房产要求他人迁出 法院：买卖合同无效 诉求被驳回

手持房地产权证，要求居住在诉争房内的他人迁出，并支付房屋占用费。近日，南汇区法院对这起返还原物纠纷案作出一审判决，认为原告施女士非善意取得的房产买卖合同属无效，故驳回其全部诉讼请求。
顾女士与张先生于1991年登记结婚，婚后购买了一套60余平方米的住房。2005年初办理了房地产权证，登记的权利人为张先生。后因顾女士的父母原有住房被拆迁，老俩口用拆迁款向女儿、女婿买下该房后居住至今，虽未过户，但该产权证原件保管在顾女士的父母处，顾女士及女儿则在另处居住。2005年10月，张先生在亲属不知情的情况下将上述房屋的产权证挂失补办后，与施女士签订了房产买卖合同，以19.6万元的价款卖给了施女士，并办理了过户手续。此后，张先生下落不明。去年8月，顾女士与张先生离婚。今年4月，施女士诉到法院，要求顾女士及其父母迁出系争房屋，并要求他们支付房屋占用费。
施女士诉称，自己向张先生购买的系争房屋，现已取得房地产权证。购房前，通过派出所查得房屋内没有任何户口。半年之后，顾女士一家4人却将各自户口报入该房屋，且长期无理占用。由于他们的行为侵犯了自己的合法权益，故要求他们迁出上述房屋、支付房屋占用费（自2005年10月14日起至实际迁出日止，以每月500元计算）。
顾女士及其父母辩称，系争房屋原系顾女士与张先生婚后共同财产。因顾女士父母的原有住房遇拆迁，故用拆迁款将该房屋买下后居住，考虑到亲属之间买卖，故未办理产权过户登记手续，但产权证原件在顾女士的父母处。故认为张先生伙同施女士及中介公司凭着非法得来的产权证将该房出让，因此该买卖合同无效，请求驳回施女士的诉讼请求。
法院审理后认为，本案系争房屋系顾女士与张先生婚后共同财产。施女士向张先生购买该房屋，双方虽签订了买卖合同，但施女士作为买受人在与出卖人张先生进行如此大宗的二手房买卖交易中，应对所转让房产的性质作充分的审查，亦应对所受让房屋的居住现状作充分了解。然而，由于施女士均未对上述情况作充分审查和了解，故施女士不应被视为取得该房产的善意第三人，其与张先生交易过程中所产生的合同风险应由其自行承担。
同时，法院又认为，案外人张先生未征得系争房产共有人即顾女士的同意而擅自处分夫妻共同财产，侵害了顾女士的合法权益。而施女士又未能举证证实张先生的转让行为系张先生与配偶的夫妻双方共同意思表示，故双方签订的房地产买卖合同无效。根据法律规定，不动产物权生效要件的基础是有效的债权合同，现合同无效，因此，法院对于施女士的诉讼请求难予支持。（富心振）