某市登记机构询问：有一买房居民，以夫妻两人的名义与开发公司签订了商品房预售合同。在房屋竣工交付之前，女方因病去世，现男方要求办理商品房转移登记。我们考虑到这一商品房预售合同已经在我单位办理了登记备案，即便当事人更改合同，将买房人由双方共同购买改为一方购买，登记机构也应当知道该房屋原来是两人共同购买。对此，登记机构应当尽到注意的义务。如果同意由男方一方登记，似属不妥。因而，我们要求申请人先办理继承公证。但公证机构要求申请人先登记领取房屋所有权证后才予以办理房产继承公证。我们认为：人死亡以后就不再具有权利能力，我们再为之登记为夫妻共有财产肯定是不合适的，但登记为一方所有，又有前述的问题。请问：对于这一登记申请，登记机构应当如何处理?如当事人办理了继承公证后，登记机构是否要办理两次转移登记?
金绍达：这一起登记申请包括以下几个问题。
一、由双方共同购买的房屋不应由一方直接申请登记
《房屋登记办法》第二十条在规定登记申请应符合的几项条件时，第一项就是“申请人与依法提交的材料记载的主体一致”。如果由男方一方申请登记，申请人就和提交的登记文件所记载的主体不一致。
二、登记机构要求仍健在的买房人先办理继承公证是正确的
可以继承的财产既包括物权(包括动产和不动产)也包括债权。最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国继承法)若干问题的意见》第三条也规定了“公民可继承的其他合法财产包括……履行标的为财物的债权等”。
当事人和开发公司签订了商品房预售合同后，买卖双方债权债务关系就已经建立。买房人之一因病去世，继承从被继承人死亡时就已经开始，其债权已成为被继承人遗产的一部分。
三、这一起登记不应当通过变更合同所载买房人来处理
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除。合同可以变更，债权人也可以把合同的权利全部或者部分进行转让。但变更合同要当事人协商一致，转让合同的权利这一行为也应由当事人自己作出，而本例中死亡的一方已无法作出相应的意思表示。
四、公证机构可以为其办理公证
公证是公证机构根据当事人的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。某一自然人死亡后，有哪些继承人是有法律意义的事实，放弃继承权则是一项民事法律行为。《公证法》第十一条在列举公证机构办理的公证事项时，已明确把“继承”列入其中。
本例中申请人反映公证机构要求他先登记领取房屋所有权证、然后才能办理房产继承公证，这可能是当事人没有把情况向公证机构表达清楚，公证机构误以为是要办理房屋继承公证，因而要求提供房屋所有权证。
综上所述，申请人可在办理继承公证后，凭原购房合同、继承公证书等登记文件，由健在的买房一方和其他继承人共同申请登记(无其他继承人或其他继承人都表示放弃继承的，由健在的买房人申请)。登记时，应作为申请人直接从开发企业受让，而不应办两次转移登记，因为这并不是房屋所有权的继承。
