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2003年2月20日，我与某房地产开发公司签订了一份《购房预订协议书》，约定由我购买该公司开发的一栋高层住宅楼的住房一套，开发公司承诺在2003年5月底之前与我签订正式售房合同，并于2004年12月31日前将房屋交付使用。此外还约定，我必须交付5万元的定金，其余购房款分期支付。
但直到2003年6月，开发公司并没有通知与我签订正式售房合同，我多次打电话催促，但其以未取得商品房预售许可证明为由予以拒绝。我心生怀疑，前往工地了解情况，却发现工地施工标牌上标注该住宅楼工程的竣工日期为2005年8月20日，而开发公司与我签订的《购房预订协议书》中约定，其于2004年底将房交付我使用，显然其到时不能兑观此承诺。于是我找到该公司，提出解除合同、双倍返还定金的要求。但开发公司却声称：公司没有取得商品房预售许可证明，所以与我签订的商品房预售合同应为无效。对于无效合同，公司只需退还5万元的定金即可，不同意双倍返还定金。此外，还称时间还未到2004年12月31日，所以不能认定其构成违约。
请问：开发公司的说法正确吗?其是否构成预期违约?我可以要求其双倍返还定金吗? (咨询者：陈先生)
律师专线解答
陈先生，可以明确地告诉您：开发公司的说法并不正确，其已经构成预期违约，应当承担双倍返还定金的责任。
第一，您与开发公司签订的《购房预订协议书》的性质及效力问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。从您所述事实看，您与开发公司所签订的《购房预订协议书》正好适用上述规定。而开发公司认为该协议是属商品房预售合同，应适用有关商品房预售合同的规定，即最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定的出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。所谓商品房预售合同是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者，而与购买者所签订的协议。而事实上，您与开发商所签订的《购房预订协议书》只是你们双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。它应当是商品房预售或买卖合同的预约合同，不能适用上述解释第2条的规定，作为无效合同处理，应该认定购房预订合同有效。
第二，开发公司是否构成预期违约的问题。所谓预期违约，是指在合同约定的履行期限之前，一方当事人明确表示不打算履行合同，或者虽没有以口头、书面等形式明确表示，但其行为表明了不履行合同的态度，如根本就没有履行能力、始终不组织生产、转移财产逃避义务等。据您所述，您与开发公司约定开发公司于2004年12月 31日交房，而建设工程却于2005年8月20日才能完工，这显然已经表明，开发公司不能履行按期交房的义务，所以其行为已经构成预期违约。根据《合同法》第94条第(四)项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，您当然可以解除你们之间存在的合同关系。并且，您可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，以房地产开发公司的违约行为导致未能订立商品房买卖合同为由，要求其承担双倍返还定金的责任。
症结所在
本问题的症结在于咨询者对预期违约及定金责任的有关法律规定不清楚。
律师提醒与注意事项
为能买到称心的房子，在买房前做有关调查是有必要的，如开发商的资质、信誉、资产等，这些都反映出开发商的履约能力。有了这些了解后，再决定是否与开发商签订购房合同。另外，在签订合同时，开发商通常会给您提供合同范本，对此您务必要逐条解读，以防开发商以合同条款规避责任。
法律链接
《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十五条
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条
