抵押贷款证券化双刃剑

抵押贷款证券化双刃剑　抵押贷款证券化双刃剑

【本文摘要】 随着中国房地产贷款高速发展，风险也在累积。根据国际经验，个人房贷通常在贷款3至5年后进入风险暴露期，而北京、上海等大城市的住房贷款正步入这一时期，坏账率上升明显。据上海银监局统计，到2006年9月末，上海中资银行个人房贷平均不良率为0.86%，比年初上升了0.28个百分点，较两年前更是上升了7倍多
　　中国金融大典

　　随着中国房地产贷款高速发展，风险也在累积。根据国际经验，个人房贷通常在贷款3至5年后进入风险暴露期，而北京、上海等大城市的住房贷款正步入这一时期，坏账率上升明显。据上海银监局统计，到2006年9月末，上海中资银行个人房贷平均不良率为0.86%，比年初上升了0.28个百分点，较两年前更是上升了7倍多。

　　面对可能潜在的房地产贷款风险，人民银行、银监会出台了一系列严厉措施，但却仍遏制不住房地产贷款的强劲增势。目前中国的房地产贷款占银行总资产尚不足20%的比重，相对于美国的60%左右、香港地区的40%至45%，危险程度似乎并不是十分严重。

　　在美国，政府通过积极推动证券化等市场、专业化抵押贷款银行的建立，在提升效率的同时形成一整套有效的风险评价机制，以市场化手段来抑制银行的过激行为——在表外证券化下，银行的贷款发放要符合担保机构的标准，并受到市场投资人风险承受能力的限制。

　　而近期美国房地产抵押贷款危机及新世纪金融公司(下称“新世纪金融”)的破产困境，引发了人们对证券化的担忧，一些学者更将其归咎于过度证券化。但实际上，新世纪金融公司的危机并不是证券化的危机，恰恰是证券化不彻底的危机，是政策界定模糊下表内风险表外处理所引发的危机。

　　但是，证券化创造的又一个“奇迹”Countrywide的成功案例却表明，以证券化为代表的抵押贷款二级市场是一把双刃剑，而如何运用好这把双刃剑，关键在于监管法规的明确界定与银行自身面对风险诱惑时的理性抉择。

　　新世纪金融:证券化不彻底的牺牲品

　　2007年3月5日，美国第二大次级按揭房贷专业机构新世纪金融(New Century Financial Corp.)遭遇了“黑色星期一”，股价暴跌68.87%。但坏消息还不止于此， 3月8日，新世纪金融宣布贷款银行已拒绝为它提供周转资金，公司已无资金偿还债权人，当日，其股价再跌48.29%。短短数月，新世纪金融股价就由30美元跌至1美元，投资人损失近10亿美元。此前，在房地产市场持续繁荣的背景下，次级贷(银行向信用评级得分较低的贷款申请人发放的贷款，在新世纪金融等次级贷款银行只要提供一定的房地产抵押物和其他一些简单的收入证明，就可以获得所需贷款资金。)市场蓬勃发展，如今在规模3万亿美元的整个按揭贷款市场上，约有6000亿美元是次级贷，占比约20%。然而，随着美国房地产市场从2006年开始走向疲软，目前至少已有25家向不良信用借款人提供按揭贷款的次级贷款机构陷入危机，而这一切仅仅发生在去年12月以来的几个月时间内。

　　美国的次级贷市场到底怎么了?新世纪金融这家曾为投资人带来250%回报的银行新星到底怎么了?

　　我们必须先理解美国的抵押贷款二级市场:它为发放抵押贷款的银行提供了充沛的资金，从而使新世纪金融这类专业化的贷款银行可以摆脱存款不足的束缚，而专注于贷款市场的开发，并通过规模化发展在细分领域击败综合性的大型银行。但二级市场的方便融资功能，也使许多银行在繁荣期过度拓展了风险边界，而又没能及时将风险转移分散出去，其结果是当宏观环境发生变化时，银行就面临着破产威胁——这就是新世纪金融所遭遇的困境。

　　因此，很多专家将矛头指向了以证券化为代表的抵押贷款二级市场，认为它鼓励了银行的过度投机行为并将危机放大，但其实真正的问题是银行钻了政府的空子，由于监管机构对二级市场非证券化资产的风险定义不明，很多次级贷银行在资产转让的同时承担了大量回购义务，从而将部分风险残留在银行内部，在长期中形成风险的积聚——证券化不彻底才是新世纪金融的真正问题。

　　成长奇迹

　　成立于1996年的新世纪金融，一度以它的成长奇迹吸引着华尔街的投资人——自1997年6月上市以来公司股票的年均回报率达到25%!

　　成立之初，它只是一家位于加州的小银行，致力于为那些被综合性大银行拒之门外的信用水平较低的申请人提供高利率的次级房地产抵押贷款，成立当年的贷款总额仅为3.6亿美元。1997年，新世纪金融在NASDAQ上市，至2005年，其贷款额已上升到560亿美元，成为全美第二大次级抵押贷款银行。

　　新世纪金融的成功源于准确地把握了一个被大银行忽视的细分市场——次级房地产抵押贷款市场，而且找到了一条在这个市场上融资和转移风险的有效途径——抵押贷款的二级市场。

　　在2003年以前，新世纪金融将它的全部抵押贷款都以证券化或非证券化方式在二级市场上出售，而只赚取出售过程中的折扣收益和出售后继续提供证券化服务的中间收益，借助二级市场新世纪公司迅速回笼了资金以支持进一步的贷款扩张。同时，通过表外的证券化出售，使公司将大部分次级贷的风险都转让了出去，从而提升了规模化扩张中的稳定性，此时的新世纪金融也是相对稳健的。

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