咨询热线内容
我姓胡，是某国有企业的退休职工。退休后，我打算和老伴回乡下老家过点清闲日子，于是就和老伴商量将我们现在居住的房子（房产证上有我和老伴的名字）卖掉。但老伴舍不得街坊邻居，更不愿意离开居住多年的小区。无奈之下，我打算来个“先斩后奏”，先将房子卖了，这样老伴就不得不跟我一同回乡下了。
我首先联系到了原单位的小伙子小陈，他和女友马上要结婚，想买套便宜的二手房。得知我要卖房，小陈当即表示愿意购买，并接受了我开出的价钱，与我签订了房屋买卖合同，约定周末到房屋登记管理部门办理房产转让登记。事后，我高高兴兴地拿着小陈预付的一半买房款回家，而此时才得知消息的老伴却大发雷霆，并发誓决不搬走。看到老伴反应如此强烈，我还真有点后悔，但现在我已经和小陈签订了房屋买卖合同，又不能反悔，这让我一下子没了主意。
请问：没有经过老伴的同意，我是否可以独自处分共有房屋？我和小陈签订的房屋买卖合同有效吗？
律师专线解答
胡老先生，听完您的讲述，我们可以明确地告诉您：未经过老伴同意，您无权独自处分共有房屋，您与小陈签订的房屋买卖合同应为无效。
由于在房产证上登记的是您和您老伴的名字，可见您与老伴是这套房屋的共有人，按照我国《城市房地产管理法》第37条第（四）项的规定，共有的房地产，未经其他共有人书面同意不得转让。所以在您老伴没有书面同意您将房屋出卖的情况下，您无权独自处分共有房屋。
此外，根据《物权法》第106条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。据您所述，虽然您与小陈就房屋买卖达成协议，但还未到房屋登记管理部门办理过户登记手续，因此作为受让人的小陈并未取得该房屋的所有权。您作为该房屋的部分共有人，是在未经老伴同意的情况下擅自出卖共有房屋的，且您老伴自始就对此明确表示反对，所以，您与小陈之间签订的房屋买卖合同应认定为无效。
症结所在
本问题的症结在于咨询者不清楚部分共有人是否有权单独处分共同共有的房屋。
律师提醒与注意事项
☆房屋的共同共有人在出卖共有房屋时，务必要得到其他共有人的同意，否则出卖行为应为无效。因该出卖行为给他人造成损失的，还要承担过错赔偿责任。如果出卖的房屋已经办理了过户手续而买受人为善意，则买卖有效，买受人取得房屋产权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿。
☆在此提醒广大购房者，在购买二手房时，应当先详细调查房屋的产权归属，特别要注意要购买的是否是共有房，避免引起不必要的麻烦。
法律链接
《中华人民共和国城市房地产管理法》（A1）第三十七条
《中华人民共和国物权法》（A2）第一百零六条
