已经办理现房转让的预告登记如何受理法院的查封？

某市房地产产权登记中心来函：我单位为一起现房转让办理了预告登记(已核准登记并记载于登记簿)，执行法院要求对该房屋进行查封。对此，我单位有一种意见认为：在建设部和最高人民法院联合颁发的法发[2004]5号文件中，有一条规定是“人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施”。当事人申请的预告登记已经核准，因此不应再进行查封。问：人民法院对已经办理了现房转让预告登记的房屋是否还可以实施查封?如可以，应如何受理法院的查封?
金绍达：对已经办理了现房转让预告登记的房屋，人民法院如实施查封，登记机关仍应受理。
一是法发[2004]5号文件已规定了登记机关不对人民法院生效法律文书和协助执行通知书进行审查。
二是预告登记虽然是物权登记，但预告登记所登记的并不是物权而是请求权。从理论上说，已经进行预告登记的请求权，对其后发生的与该项请求权内容相同的房地产处分行为，具有排他的效力。我国<<物权法》第20条对预告登记效力的规定是：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。因而，预告登记所限制的已不只是与请求权内容相同的对房地产的处分行为，而是对所有“处分该不动产的”行为。但预告登记所限制的是已登记的物权名义人的处分行为。对现房转让预告登记来说，预告登记后所限制的就是转让方的处分行为，以保障受让方将来能实现物权(取得所有权)。
预告登记所限制的只是转让方的处分行为，而不能及于人民法院。除了查封，对日后可能产生的判决或强制执行这类公法上的处分行为，虽经预告登记，其请求权之效力也不能排斥。因而，人民法院对已经办理了现房转让预告登记的房屋，仍然可以实施查封。
法发[2004]5号文件中第Z5条关于人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施这一规定与《物权法》的规定并没有任何冲突。该条规定是指“人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封”，即指的是转让不动产的过户登记(转移登记)而非预告登记。
转移登记被核准并记载于登记簿后，受让人就取得了物权，成了“已转让的财产”，因此不能再作为原产权人的房屋来查封。
登记机关在受理法院查封时，在操作上与没有经转让预告登记的相同，按正常操作程序在登记簿上将查封情况予以记载。即在登记簿上既记载有预告登记的请求权，又有执行法院的查封记录。
如果预告登记的权利人已向转让方支付了部分或全部房款，预告登记的权利人可以向执行法院提出执行异议，执行法院应依据最高人民法院法释 [2004]15号文的相关规定，客观、公正地解决这一问题。