一、《物权法》出台对城市房屋拆迁工作具有重大意义
《物权法》的出台，无论是在立法层面上还是理论体系建设上，对我国的城市房屋拆迁工作都具有里程碑意义，将会极大地推动各地拆迁管理水平迈上一个新台阶。
(一)完善了城市房屋拆迁的法律体系
《物权法》的出台为我国建立了以《宪法》为根据、以《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)为具体内容的城市房屋拆迁法律体系，彻底解决了因立法进程给学术界带来的争议，也为完善我国行政征收或征用补偿制度奠定了良好的基础。
(二)维护了现有城市房屋拆迁机制
《拆迁条例》第二条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置。”不属于政府征收征用范围的房屋和自拆自建的拆迁行为未列入《拆迁条例》的规范范围。而《物权法》第七条、第二十八条、第三十二条、第四十二条、第一百四十八条等相关条款，充分肯定了我国现有的城市房屋拆迁机制，为拆迁许可、拆迁裁决、拆迁补偿、强制拆迁等提供了新的法律依据，为我国城市房屋拆迁工作尽快迈入法制化、规范化、科学化的轨道提供了法律支持。
(三)依法明确了拆迁补偿安置原则
《物权法》第四十二条规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。第一百四十八条规定：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的土地出让金。明确了三项补偿安置原则：一是拆迁补偿应维护被征收人的合法权益，体现完全补偿原则，与《拆迁条例》规定的房地产市场评估价吻合；二是保障被征收人的居住条件，体现公正补偿原则，提出特别保障机制，为各地的最低补偿、特困补偿等提供了立法依据；三是建设用地使用权未到期的土地出让金补偿，体现国有土地使用权补偿原则，规范了出让土地和划拨土地的补偿问题。
(四)统一了对城市建设“公共利益”的立法认识
纵观世界主要发达国家行政征收征用发展史，公共利益是一个发展中的概念，是不同的社会发展阶段公益和私益平衡的结果。城市发展中的政府征收征用行为之一----城市房屋拆迁，只要是合法的规划行为都符合公共利益的要求。根据我国《拆迁条例》的规定，拆迁行为必须取得《城市规划法》所要求的建设用地规划许可证，而城市规划的公益性不言而喻。
二、《物权法》规定征收房屋的特征、要件和范围
(一)《物权法》规定征收房屋的特征
根据《物权法》第四十二条和第一百四十八条的规定，征收房屋具有以下特征：
1．基于公共利益的需要而启动；
2．依照法律规定的权限和程序来实施；
3．依法事先给予足额补偿(包含对土地使用权征用的补偿)，维护被征收人的合法权益；
4．征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件。
(二)《物权法》规定征收房屋的结构要件
1．征收房屋的主体要件是代表国家行使公权力的县级以上人民政府；
2．征收房屋的客体要件是非国有财产的所有权、用益物权、担保物权等物权；
3．征收房屋的补偿权利人是拥有被征收房屋及其它不动产物权的单位和个人；
4．征收房屋的补偿义务人是代表国家行使公权力的县级以上人民政府和其他征收房屋行为的受益主体。
(三)现行城市房屋拆迁属于《物权法》规定的征收房屋范围
研究《物权法》、《拆迁条例》的相关制度设计，我们不难得出这样的城市房屋拆迁立法结构：一是公民的合法的私有财产不可恣意拆迁(对财产的保护内容——必须依照法律规定权限和程序拆迁)；二是国家基于公共利益的目的可以对财产进行征收或征用(对拆迁的制约内容——基于公共利益的目的)；三是对私有财产的征收或征用须以按法律的规定补偿为前提(对拆迁的补偿内容——依法合理补偿)。
1．城市房屋拆迁基于公共利益的目的
《柝迁条例》第三条规定“城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹”，从而突出了城市房屋拆迁的公共利益，使得我国城市房屋拆迁在立法原则上完全符合《物权法》征收房屋的立法精神。
2．城市房屋拆迁基于对房屋所有权的征收和土地使用权的征用
《柝迁条例》第七条规定“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：......(二)建设用地规划许可证；(三)国有土地使用权批准文件”，前者体现房屋拆迁行为的公共利益，后者体现国家以文件的形式向拟拆迁房屋的所有人或其他权利人发出收回国有土地使用权的命令，从审批要件的设定上完全符合《物权法》征收房屋的实质要件。
《柝迁条例》第十七条规定“被拆迁入或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”房屋拆迁的这种强制性，不仅是公共利益正当性的要求，而且也显现出公民财产权具有社会性的特点，同时在一定程度上体现了国家作为城市土地所有权人所应当享受的权利，符合《物权法》征收房屋的强制性。
3．城市房屋拆迁基于维护拆迁当事人的合法权益
《柝迁条例》第十三条规定“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议”，增强了被拆迁人在拆迁补偿安置中的主动性，明确了拆迁人与被拆迁人平等的民事法律关系，平衡了拆迁入与被拆迁人的权利义务关系，将以平等协商的方式订立拆迁补偿安置协议作为首要方式，符合《物权法》征收房屋中维护被征收入合法权益的要求。[page]
(四)我国现行房屋拆迁的种类以及与《物权法》征收征用的关系
1．集体土地上的房屋拆迁
以集体所有土地性质不变为前提的房屋拆迁，按照《村庄与集镇规划建设管理条例》的规定对土地使用权和房屋予以补偿安置。可分为：以地方政府为主导实施土地使用权征用、房屋所有权征收的农村集镇建设拆迁；村民自治的村庄建设和宅基地调整后的房屋拆迁。后者不属于《物权法》规定的征收征用范围。
2．征用集体所有土地的房屋拆迁
一般的征地拆迁，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定对使用权和房屋予以补偿安置，将集体所有土地转为国有土地；个别“城中村”拆迁，先将集体土地转为国有土地，再按《拆迁条例》对土地使用权和房屋予以补偿和安置。这些均属《物权法》征收征用的范围。
3．国有土地上需要对被拆迁人补偿、安置的房屋拆迁
一是以市政设施建设、社会保障建设为目的的房屋拆迁；二是以综合开发为目的的房屋拆迁。两者均须按照《拆迁条例》的规定对土地使用权和房屋予以补偿和安置，均属《物权法》征收征用的范围。政府即便是以“公共利益”的名义(例如市政基础设施建设)征用私人财产，也同样必须按照市场价值给予公正补偿；对于补偿标准的计算，以“公共利益”为目的的项目和其它项目(例如综合房地产开发)相比并不具有任何特殊性。房屋拆迁补偿其实主要是一个“兼顾公正”的问题，如果公正问题解决不好，如果政府可以通过恣意剥夺补偿而人为降低公共建设的成本，结果必然是大量的随意性开发，从而浪费社会资源并损害公共利益。
4．国有土地上不需要补偿安置的房屋拆迁
一是个人或单位自有房屋的拆迁；二是单位或个人通过正常市场交易、拍卖等取得房屋所有权和国有土地使用权后的房屋拆迁。这些是单位或个人基于自身的需要在不涉及他人物权的情况下实施的拆迁行为，不属于《物权法》征收征用的范围。
三、城市房屋拆迁中公共利益的界定
宪政立法意义上的公共利益，是指那种不同于单纯的国家利益和单纯的个人利益但又与全体社会成员或特定范围内社会成员休戚相关的利益。
按照依法治国的要求：首先，我们应该明确的是，公共利益一词应该是宪法意义上的涵义，而非单指城市房屋拆迁中的公共利益；其次，公共利益之内的运作机制，即因公共利益的需要而发生的征收或征用行为，应是宪法意义上征收或征用的运作机制；公共利益之外的运作方式不适用宪法规定的征收或征用，而是未经行政部门许可自由意愿的市场交易行为。
在城市房屋拆迁许可的前置行政要件里面，最关键、最直接涉及公共利益和个人利益问题的就是建设用地规划许可证的颁发，而这是依据《城市规划法》来进行的，它是否具有公共利益性质也就决定了拆迁许可行为是否具有公共利益性质。城市规划是重要的公共政策，《城市规划法》第一条的规定，即确定了城市规划目的的公益性——为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设。因此，只要是经合法审批的规划都符合公共利益。
四、城市房屋拆迁工作的运行机制
根据我国《宪法》的有关规定，结合《物权法》、《柝迁条例》的相关制度设计，我们可以完善现有法律体系下城市房屋拆迁工作的运行机制：
(一)确保因公共利益而实施拆迁行为；
(二)确保事先得到补偿；
(三)确保得到公平合理补偿；
(四)补偿义务人是因征收行为受益的人。
公正的程序是决定法治与恣意的人治之间的基本区别。因此，需要尽快完善涉及征收房屋的相关程序以确保《物权法》所规定的“依照法律规定的权限和程序来实施”，其主要内容不外乎公共利益的确认和足额补偿的确认。
五、正当程序，保证征收征用行为合法(程序公正)
(一)详细规划确定前的听证：明确真实的公共利益项目和规划
随着我国经济、社会的发展，公共利益目的的范围也在不断变化，确定公益目的范围固然重要，但更重要的还是必须在城市房屋拆迁的规划制度中设计一个科学的审核和认定机制，正确合理地认定该项规划是否真正具有公共利益的目的。因此，按照有关法规规定，在编制城市规划时，应当坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策的原则，尤其是涉及拆迁的，在规划审批前要充分听取利害关系人的意见，对有关意见采纳结果予以公布，让大众参与规划方案，使拆与不拆、拆后建设等方面充分体现民意。
相关的法律法规和规章(城市规划方面的)应规定：启动规划确定前听证的要件、听证的主要内容、听证意见或群众反映意见影响规划确定的比例、说明决策理由、救济途径等。
(二)拆迁许可前的听证：明确补偿安置方案的公平合理
拆与不拆的问题解决后(规划确定)，是否能回迁、安置房源的位置、安置户型、补偿的价格、安置的费用等就成为群众关心的焦点，这是政府行政征收征用补偿的主要内容，也是城市房屋拆迁补偿安置方案的主要内容。如何做到公正、公平的补偿和安置，首先是要依靠法律，明确应该补偿的内容；其次要充分尊重被征收人(被拆迁人)的意愿，如：货币补偿和产权调换的选择权、对补偿金额合理性的认识、安置房源的选择等；再者要提供相应的行政和司法救济途径，允许被拆迁入对补偿安置方案等涉及切身利益的内容寻求行政和司法的救济。因此，必须保障被拆迁人的参与权，完善拆迁听证的法律法规。
(三)拆迁许可：明确合理评估时限和拆迁时限
拆迁时限是拆迁许可证的主要内容之一，也是界定拆迁评估时点的依据，对落实城市规划，维护拆迁当事人的合法权益起着决定性作用。拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限，是一个固定的期限，拆迁人必须在拆迁许可证规定的时间内完成拆迁。考虑行政行为的诉讼时效和房屋的建设周期等因素，拆迁时限(含延期拆迁期限)原则上应确定在2年内，过长延期会损害有关当事人的利益，影响到城市规划的落实和拆迁许可的确定力、拘束力。[page]
(四)拆迁裁决和强制拆迁：确保合理时限内公共利益的实现
法律体系下设定的拆迁裁决、行政强制拆迁和司法强制拆迁，是拆迁主管部门在保证拆迁当事人权益的同时维护政府行政征收征用行为、维护公共利益的具体措施。因此，按照行政的效率原则，也应在2年内实施强制拆迁。
(五)拆迁裁决前的听证：确保个人利益不受侵害
拆迁裁决前的听证有利于当事人更全面地了解自己所要求权益的正当性，有利于保护当事人补偿安置方面的合法权益，有利于形成良好的社会舆论和氛围。
六、公平合理补偿，保证被征收人的合法权益(实体公正)
(一)完全补偿原则
完全补偿原则就是要体现公平的市场价值。所谓公平的市场价值是买卖双方在无强迫情况下，经验丰富、信息灵通的买方愿付给卖方之不动产的价格。以合法市场价值为基础的完全补偿原则实质上是民事损害赔偿中的“恢复原状”精神的反映，即对私人财产受到侵害的实质损失予以实质填补，恢复到其未受侵害前的财产状态。《拆迁条例》第二十四条：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”的补偿标准，以及搬家补助费、临时安置补助费、非住宅房的停产停业适当补偿等规定，都是与《物权法》规定完全补偿的原则相吻合的。
(二)公正补偿原则(特别保障机制)
该条款为维持被拆迁人以前同等水准的相关规定提供了立法依据。这些规定应确定最低保障补偿——确保现阶段最低的住房标准和维持现有居住水平——弥补市场评估价与所能购得接近同类地段，同结构、原房屋面积的差价标准等相关内容。
(三)国有土地使用权补偿原则
由于我国土地所有权制度的原因，城市房屋拆迁涉及划拨土地使用权和出让土地使用权的补偿问题。虽然《土地管理法》第五十八条有“依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿”、《房地产管理法》第十九条有“根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”等相应的土地补偿的规定，但各地在实际拆迁补偿中一直未作明确的区分。《物权法》第一百四十八条的规定既为我们界定了划拨土地使用权和出让土地使用权补偿的区别——出让土地使用权补偿还应包含使用年限未满的出让金退还，也为我们统一了相关法律对土地使用权补偿的不同表述。
刘斌 安阳市城市建设拆迁管理办公室----《中国房地产》
