住房和城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》(住房和城乡建设部令第6号)，将于2011年2月1日起施行。针对近期在租赁市场中蔓延的房租过快上涨、群租等问题，《办法》要求，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。
业内专家披露，本次住建部出台新规的名称为《商品房屋租赁管理办法》，而非各地普遍采用的“房屋租赁办法”，暗含着对于市场上长期存在的保障性住房购买后转租现象“零容忍”。
本市规定
人均租住建筑面积不低于10m2
对实践中出租人或中介分割房屋群租的情况，住建部《办法》规定，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。市住建委有关负责人昨天表示，《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定(草案)》规定了人均租住面积，租住成套住宅的，人均建筑面积不得少于10平方米，或者人均使用面积不得少于7.5平方米，比修改前提高了1.5平方米;租住平房的，人均使用面积不得少于4平方米。二是针对私自打隔断、拆改建筑结构等问题规定，不得擅自改变房屋建筑主体和承重结构，厨房、卫生间、阳台不得用于租住。
对比北京地方规定，住建部《办法》将地下储藏室也列入了禁租范围。据悉，北京已决定在明年年底前禁止租住所有地下人防工程，未来地下空间类型中只有普通地下室符合居住条件。截至目前，修改后的北京版租赁草案仍未正式发布。
拟要求“不得通过转租赚差价”
住建部《办法》明确，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。北京版租赁草案中有关约束“二房东”的条款更为明确：不得通过转租形式赚取或变相赚取差价。
“二房东”扎堆的地方是本市的高校周围。在一些高校的BBS论坛和校园海报栏里，日租房的信息可谓铺天盖地。靠着月租房与日租房之间的租金收益差，一批人专职做起了“二房东”。2007年发布的《北京市房屋租赁管理办法》对上述行为比较温和：房屋承租人不得擅自转租、转让、转借承租房屋。修改中的北京版草案则加入了“不得通过转租形式赚取或变相赚取差价”，避免房租被人为炒高。
“北京租赁草案的要求更加严厉，但却不利于大户型住房在租赁市场的流动。”链家地产首席分析师张月认为，比起个人租住一居室，两居室、三居室，分摊后的租金成本低一些，但在合租行为的背后，经大户型出租人同意的“二房东”很可能变相赚取差价。
业内观点
“租赁期内不得涨租金”难实现
房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。《办法》中这个住建部最替求租人着想的条款，被北京中原三级市场总监张大伟等业内人士看成是“最难实现的条款”。
市民刘小姐年初在大兴枣园小区租了一套两室一厅，月租金为1400元，在距离合同到期还有半年时间，房主已经通知她要将租金涨到2200元，并告知愿意承担一个月的房屋租金的违约责任。刘小姐协商未果，只得搬出。因为即使房主承担1400元的违约责任，之后半年时间将房屋顺利转租，也可多获利3400元，房主实际并没有承担违约后果。
住建部《办法》也提出，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
作为合同法“买卖不破租赁”原则的延续，业内人士认为在目前卖方市场的背景下很难有效执行。“在签订租赁合同时，房主通常会将违约金控制在单月租金以下，即违约成本很低。”张月解释，在这种情况下，处于弱势的求租人极少会诉诸法律，而更倾向于通过协商，获得合同约定之外尽可能高的补偿金额。
