酒楼与商城诉实业发展公司未经过登记的房屋租赁合同无效

案情
上诉人(原审被告)：某酒楼
　上诉人(原审被告)：某商城
被上诉人(原审原告)：某实业发展公司

案外人A公司租赁使用一事业单位所有的位于铜仁路的一处房屋。1998年12月6日，A公司在征得产权人同意后将房屋转租给某实业发展公司使用。2000年4月1日，某实业发展公司公司在征得产权人同意后将房屋再转租给某酒楼并签订《租房合同》一份，约定某实业发展公司公司将铜仁路的房屋出租给某酒楼用于经营，租期从酒楼取得酒楼营业执照之日起至2003年12月31日止，月租金人民币40万元，自2000年12月1日起每年租金递增人民币4万元，酒楼应于每月的2日前支付租金。如酒楼不履行付款义务，累计达到一个月应付款项总额时，实业发展公司有权终止合同。合同于酒楼的营业执照签发之日起生效。该合同由A公司盖章同意，某商城及案外人B公司为酒楼提供担保，担保责任为连带、代偿责任(后实业发展公司表示对后一担保人不主张民事权利)。合同签订后，酒楼于2000年4月6日取得了企业法人营业执照。在履约过程中，由于酒楼对2001年4月1日以后的租金分文未付，实业发展公司遂诉至法院，法院作出一审判决：
一、酒楼应于判决生效之日起10日内支付实业发展公司租金人民币688万元，违约金人民币864万元，合计人民币1552万元。
二、商城对酒楼应支付实业发展公司的租金及违约金人民币1552万元承担连带清偿责任。案件受理费由商城和酒楼负担。
商城和酒楼不服一审判决，向上级人民法院提出上诉称：双方的房屋租赁行为违反国家政策法规，未办理登记手续，应认定无效。

被上诉人辩称：系争租赁合同是双方真实意思表示，无论主体、内容、形容均符合法律规定，是合法有效的，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
湖南万和联合律师事务所建筑房地产部主任戴勇坚律师接受本案被上诉人委托后，在认真审查相关案件材料和仔细分析案情的基础上，提出如下两点代理意见：
1、租赁合同登记仅具有对抗第三人的效力，未经登记，不影响合同对于双方当事人的效力；

2、租赁合同及补偿协议系双方真实意思表示，酒楼亦实际使用了系争房屋，且实业发展公司的转租行为已征得房屋产权人及原承租人同意的事实，应认定双方租赁合同及补充协议合法有效。
判决[page]
二审人民法院审理后基本采纳了被上诉方代理律师的意见，作出了驳回上诉，维持原判终审判决。
评析
本案的焦点在于，租赁合同未经登记，是否有效。

　《中华人民共和国房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”国务院1983年发布的《城市私有房屋管理条例》。第15条规定：“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。”建设部《城市房屋租赁管理办法》第9条规定：“房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。”第13条规定：房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”笫14条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”第16条规定：“房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。”

首先，对于房屋租赁合同，出租人和承租人应当以书面形式签订房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，对于房屋租赁合同，如果未以书面形式订立，，但出租人和承租人已经开始履行合同的，如出租人交付租赁房屋而承租人接受的，或者承租人交付租金而出租人接受的，租赁合同仍然成立；但是如果双方当事人并未开始履行合同，按照合同法的一般原理，此时双方的租赁协议尚不具备合同的必要形式，租赁合同不成立，更谈不上有效与生效。

其次，双方当事人在签订房屋租赁合同后的30日内，应当持有关文件和证件，到所在县市的房地产管理部门办理房屋租赁登记手续。经房地产管理部门审查合格后，发给房屋租赁证。《中华人民共和国合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”对此，最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，对于房屋租赁合同，由于有关的法律和行政法规都仅规定房屋租赁合同应当办理登记，而未规定房屋租赁合同办理登记才生效，未办理登记不影响房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同自成立时起生效。未办理登记只是使租赁合同不能对抗第三人。[page]

在本案中，房屋租赁合同虽然未经登记，但它仍然有效，上诉人(原审原告)关于房屋租赁合同无效的诉讼请求是没有法律依据的，法院的认定是正确的。