物业税让囤房者睡不着

你持有你纳税———

　　随着物业税开征的日益临近，人们的关注程度也越来越高。但从目前来看，物业税正式开征还有很多需要解释和明确的地方。为此，记者总结了物业税制定过程中八个不可回避的疑问，希望政策能够更细致、更具体、更有针对性。

　　酝酿了多年的物业税从10月份开始再一次风生水起。国家税务总局负责人于10月12日表示正在积极稳妥地进行开征物业税的准备工作，被普遍认为是对明年正式开征物业税的明显信号。消息甫一出现，立即引起了从业内到民众的极大反应，毕竟作为一项不动产持有层面的重要税收，相关利益的变化几乎牵涉到每一个人。

　　这种主流看法的形成，让本已趋于平静的今年京城房地产市场变数陡增。

　　●多套房产持有者站上十字路口

　　王女士在2002年为使资产保值，一口气买了4套房。如今，这4套价值均已翻倍的房子反而成了她的一块“心病”。

　　王女士向记者介绍说，自己当初买房是出于自己公司刚成气候时的保值之用，即便这两年楼市价格如此飙升，她也从没想过将房产出手，“现在公司越做越大，但我也更加需要一部分资产用于抵御风险。”然而如今，物业税有望明年开征的消息，却让她原本坚定的想法发生了松动———一旦物业税由空转进入实际操作，这4套全部登记在她自己名下的房产无疑将成为相当沉重的负担。

　　和目前的营业税、契税等交易环节的税种不同，物业税是针对房地产持有者征收的财产税。这也就是说，只要房产还在持有当中，持有人就必须承担因物业税而带来的持有成本，并且，这种税费并不是一次性的，而是贯穿在整个持有过程当中。那么自然，房产持有的越多、面积越大，所要承受的税收压力也要更重。

　　“我现在就像站在十字路口一样。”王女士这样形容道。她表示，现在准备再观望一段时间，如果物业税真的要出台，那么她肯定会将房产出手。

　　●二手楼市出现“吐房”迹象

　　王女士选择了暂时性的观望，但不少存量房持有者已经由“持有”转向了“出售”。根据“链家地产”提供的数据，进入10月以来，建筑年代在5年以内的“次新房”在整个二手房市场中的供应比例已经上涨到52％，较前几个月提高了5个百分点之多。该机构分析认为，5年以内的“次新房”放量的比重上涨，表明不少投资者已经进入了“放盘”阶段，其中重要原因恰在于物业税即将开征的预期让他们产生了极大的警觉，及早套现、规避风险，成为了不少人最现实的打算。

　　存量房供应速度的加快恰好迎合了基数更为庞大的需求群体。“中大恒基”市场研究部分析人员告诉记者，以往每年到了这个时候，由于趋近淡季，交易量都会较前一两个月有一定回落，但今年不同，不少区域的市场进入10月中旬以来反而愈加火热，特别是房主的积极性热度不减。根据他们对一些卖房人的随机调查，出于物业税考虑而将房产转手的情况为数不少。

　　●高档一手房身处尴尬

　　与二手房市场的红火相比，一手房市场则显得有些惨淡。特别是大户型高档房市场，本身受众群就偏小，再加上政策接二连三出台，使他们提前感受到了冬天的寒冷。“本来第二套房贷新政的打击就已经挺沉重了，现在很多人又开始担心物业税，对我们影响确实不小。”城西一高档楼盘的销售经理向记者如是说。

　　在这家楼盘的销售现场，记者碰巧遇到了正在办理退房手续的胡先生。胡先生告诉记者，这本来是自己第三次买房，原来是看中西边较好的自然人文环境，加之项目本身品质很高，所以想再次提高自己家人的居住水平。但是听朋友说物业税很可能要在明年左右正式征收，自己如果同时持有三套房产的话所承受的税收压力太大，只能先放弃了，“毕竟现在并没到必须换房子的时候。”

　　像胡先生这样，有潜在的居住升级需求，但并非一定要马上置业的消费者，其实是不少楼盘的重要客群。楼盘的高品质，区域的优秀环境，加之优秀的营销策略，很可能诱导这类中高端人群再次置业。但如今，物业税出台的预期，让很多这样的项目面临无人问津，甚至退房的比买房的人多的窘境。

　　一问物业税是否将取代土地出让金？

　　物业税正式征收之后，是否将替代土地出让金，又将如何替代，一直是业内最为关注的热点之一。原因在于，如果将土地出让金等若干税费全部计入物业税，那无疑将从根本上改变国内延续了几十年的土地转让规则，从而极其深刻地影响现有房地产市场的格局。对于消费者而言，土地出让金进入物业税，也相当于将目前买房时一次性购买的70年土地使用权，转变为按年（或季）分期缴纳并获得土地使用权，由此带来对“产权”概念的改变也将是根本性的。

　　专家视点：关于土地出让金是否计入物业税，在业内专家中始终有着观点鲜明对立的两派。赞成者认为，用物业税取代土地出让金，并将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税一并纳入其中，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，是完善我国现行不动产税制的必然结果。可以将目前占房地产开发成本重要部分的地价由一次性付清转为分期支付，有效地降低房价，减轻置业者日益沉重的负担。

　　与此同时，质疑的声音也不乏其人，中国人民大学土地资源管理专业副教授郑华就指出，物业税是为了实现政府公共管理职能的需要，通过税收手段调节房地产经济的一种方式；而土地出让金实质是地租的表现形式，或者说是一定年限内土地使用价值的现金符号。因此二者性质完全不同，相互替代将引来很多难以界定的方面，引起操作困难。同时她也表示，试图通过税收抑制房价，从近几年的实践来看并不成功，相反却给购房人带来了更大的压力，所以，努力加大住宅供应量，才是平抑房价的根本。

　　执行障碍：土地出让金是否将被物业税取代，面临的障碍其实不仅是概念上的厘定。一位不愿意透露姓名的专业人士告诉记者，土地转让是地方财政收入的重要组成部分，对拉动地方经济发展和城市建设起到了非常积极的作用。一旦将土地出让金以物业税的形式分期支付，那么地方财政收入会受到很大影响，经济发展速度也可能有所放缓。对于一个城市、特别是第一批开始试点的城市而言，是否愿意承担和接受这种牺牲，可能将直接关系到物业税最终涵盖的范围。而这一点也是物业税酝酿多年始终无法出台的重要原因。

　　二问物业税是否会使房价大幅下跌？[page]

　　与是否取代土地出让金直接相关的另一个问题在于，物业税的出台是否会让当前高企的房价出现松动。一般认为，包括土地购置费在内的各类税费，已占房地产开发成本的60％以上；而开征物业税之后，这类税费将由之前买房时一次性承担，转为在房产持有过程中按期缴纳。在这种背景下，有声音甚至认为，实施物业税，会使当前房地产价格发生“自由落体式”的下降，其幅度至少应不低于30％。