房产交易中避税与偷税

避税是利用税务筹划合法的减少交税，偷税则是非法的，应受惩罚。房产交易中延期过户、通过房地产公司改底单，并不法律并不禁止，均可厚非。而假赠与真买卖，做两份阴阳合同少交税，则属非法的，一旦发现应受惩罚。

一．延期交易过户
这一招是目前最常见的避税操作方式，往往幻化为不同的操作方式，但万变不离的根本是先实现房屋的交接，待涉税期满恢复“自由身”后再交易过户。
　　　买卖双方主要在以下几方面容易产生纠纷：1．因房价升降导致撕毁合同：房价飙升，上家可能不卖或一房多卖；房价回落，下家可能不买。违约成本如果低于可得利益，诚信缺失的上、下家极有可能撕毁合同，致使合同目的落空。
　　2．合同履行不能：（1）不可抗力如地震等造成房屋毁损灭失，合同客观履行不能。因尚未办理过户手续，上家须承担房屋毁损灭失的风险。（2）间隔长，变故多：如上、下家任何一方出现失踪、死亡、重疾、出国等情况，又不能办理或不能及时办理相应的公证委托手续，则后续交易过户手续无法进行或无法按时进行，纠纷在所难免。
　　3．政策变化风险：（1）国家税收政策的变化：当前有关征收个人所得税、土地增值税等的传言此起彼伏，虽然迄今为止尚未听到官方确切消息，但通过税收手段调控房市已经在“国六条”中体现。这些税种一旦开征，而原来的买卖合同中又没有对此明确约定承担主体，上、下家若补充协议不成，纠纷随之而来。（2）银行贷款政策变化：由于没有交易过户，银行就不能办理针对该套房屋的抵押登记，如果下家又不能提供有效担保，其贷款便迟迟不能办出，此时下家面临违约的风险（即不能按时将银行贷款支付上家），上家面临拿不到全款的风险。另外，此间贷款利率的浮动，下家也会受到相应的影响。
　　4．其他风险：如房屋在此期间被列入动迁范围，下家虽早已入住使用，但因为没有办理过户手续，无法获得相应动迁补偿款项；下家再心急火燎也无济于事，如及早过户，下家的这种损失就可以有效避免。
　 ●二．假赠与、真买卖
主要体现为上、下家在中介的主持下先签订赠与合同并办理公证，然后再签订买卖合同。拿赠与合同去交易中心办理过户，凭买卖合同支付相应款项。
　　风险警示：上、下家的风险主要体现在：
　　1．不予公证的风险：赠与的标的物是房屋，金额巨大，上、下家一般非亲非故，很难让公证人员相信赠与行为系上家真实意思表示。若公证无法办理，其他后续环节无法进行下去。
　　2．此消彼长，面临处罚：根据相关法律法规的规定，房产赠与合同必须办理公证手续，而公证费为房屋总价的2％左右，同时下家还需缴纳房屋总价3％的契税。这样看来，和5．55％的营业税相比，上、下家并没有得到多少实惠。而且，如果逃避税费的行为情节严重，数额较大的话，上、下家很有可能受到国家财税部门的处罚。
　　3．过户后，如果下家违约不付款，上家就会处于被动地位：房屋过户后，下家很有可能对真正的买卖合同不再履行。此时，赠与合同已经经过公证，即使上家提出赠与合同是以合法形式掩盖非法目的的无效合同，下家可能提出异议，此时合同的效力只能通过法院或者仲裁机构才能予以确认。时间、人力、物力的损耗不可避免。另外，上家也可能源于自身规避营业税的难言之隐而不得不放弃诉讼。
　　4．下家往往无法追究上家的房屋质量瑕疵责任。根据《合同法》第191条的规定，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。鉴于此时房屋赠与合同已经经过公证且在房产交易中心备案完毕，如果房屋出现质量问题，下家依据赠与合同无法追究上家责任。这时下家只能是“哑巴吃黄连，有苦说不出”。
　　而中介明知假赠与，真买卖的实际情况而故意代上、下家办理相应手续，如被国家财税部门掌握确凿证据，就有可能面临被处罚的危险。
●三．阴阳合同非法避税
主要体现为上、下家故意标低房价，签订阴阳合同来达到避税目的。
　　风险警示：阴阳合同是非法的避税方式，因为实际的交易额大于表面的交易额，所以实际缴付的税款少于应当缴付的税款，严格来说，应当受到行政处罚，数额巨大的，可能还会构成犯罪。将来买家再卖房时，可能要多缴税款，如遇拆迁补偿也会受影响。

　该方式为了避税故意隐瞒了真实价款进而虚构较低价款，属违法行为，一旦查出，将会遭受处罚；即使侥幸没有查出，如买方再次交易时，也可能增加其税费支出。由于各方的利益不同，产生纠纷后再去补救非常困难。买卖双方在签订合同时应充分预见合同履行中可能出现的风险，并在合同中对风险出现后责任的承担做出明确的约定，降低履行合同的风险，避免纠纷或承担不应有的损失。买卖双方在合同中对现有税费及以后因政策调整可能出现的税费增加由谁承担做出明确约定；对一方因政策调整导致税费增加而出现的毁约行为，可适当提高违约金的数额，使其不敢轻易毁约