房屋交易契税如何计算?如何认定家庭唯一住房?因税收政策变化多缴纳的契税是否可以退回?房交会期间，市地税局接到许多市民对房屋买卖相关税收政策的咨询。为让更多市民了解政策规定，市地税局昨日通过媒体进行了详细解答。
商品房和二手房契税税率是多少?如何认定家庭唯一住房?
案例：2012年9月份郑先生贷款在沙河口区购买了一套商品房，80平方米，单价11260元。现在开发商通知他可以办理产权证。郑先生这套房子应缴多少契税?
解读：根据《辽宁省契税暂行实施办法》(辽政办发〔1999〕61号)及《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税〔2010〕94号)规定：辽宁省契税税率为4%，对个人购买普通住房的税率为3%。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
按我市现行普通住房标准，郑先生这套房产属于普通住宅，如果是家庭唯一住房，可以享受90平方米及以下家庭唯一住房的优惠政策按1%税率缴纳契税;如果不是家庭唯一住房，则按3%的税率缴纳契税。
所谓唯一住房，其认定以家庭为单位，成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，在办理住房产权登记手续前，家庭成员名下都没有住房(包括房改房、解困房、拆迁安置房和赠与、继承房等)即为唯一。征收机关根据房地产主管部门提供的房屋登记信息系统书面查询结果确定所购住房是否为唯一住房。
办理回迁安置房产权证时如何缴纳契税?
案例：市民于先生的一套普通住宅于2009年拆迁，房照已经注销，当时选择了回迁，因回迁房面积较原住房面积增加补交了20万元的购房款。其后，于先生购买了一套小房子，属于家庭唯一普通住宅缴纳了1%的契税，也就是说于先生现在名下有一套房产。现在他马上要回迁了，想知道他的回迁房契税如何计算?
解读：按照《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕3号)规定：居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权差价的，对差价部分按规定征税。所以，于先生的回迁房只需对补交的20万元房屋差价款缴纳契税。因为此前于先生名下已有一套房产，所以回迁房属于第二套房产，应按相应的税率缴纳契税。
另外，回迁安置户在办理房屋产权证时，需携带商品房合同、发票、投资代建协议书、回迁安置通知书等回迁安置材料缴纳契税。
中介机构签订购房合同代收了契税，办理产权证应如何计算缴纳购房契税?
案例：2012年7月，刘女士(单身)购买了一套70平方米的普通住房，该房屋是她名下的唯一住房，签订购房合同时按1%的税率把契税交给代办公司。2014年3月份刘女士结婚，她丈夫婚前已有一套住房。2014年9月开发商通知刘女士可以办产权证了，但是代办公司说她的这套房子要按二套房来计算缴纳契税，需要补缴2%的契税。刘女士不理解，为什么两年以后不能按照签订购房合同时的税率来计算缴纳契税?
解读：按照《中华人民共和国契税暂行条例》和《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》规定，契税由地方税务机关直接征收。大连市地方税务局从未委托任何银行、中介机构、开发商代收契税。目前，我市房屋契税是在办理产权证时，按当时的相关税收政策缴纳，一般不存在退税或补税问题。纳税人缴纳税款的同时，地税局为其开具契税完税凭证。刘女士是在2012年签订的购房合同，按当时其房屋持有情况计算所购房屋契税交给代办机构，即刘女士的“税款”并未缴入地税局，当然她也没有取得契税完税凭证。2014年办理该套房屋产权时，该套房产已不是刘女士家庭的唯一房产，因此，她不能再享受家庭唯一住房的契税优惠税率，而应按现行的政策规定缴纳3%的契税，并取得契税完税凭证。
市地税局强调，购房者与银行、中介机构、开发商之间属于委托代办关系。在办理产权证之前，代收的契税始终在代办机构手里，并未缴纳到地税局。因此，缴税前因税收政策变化产生的代收款项多退少补等问题，应由购房者与代办机构自行协商解决。
