在新政调控下,此前价格快速上涨的区域均出现了大幅下跌的情况,如通州、望京等区域房价下跌幅度已经接近或超过15%。但是值得注意的是,房价的下跌反而引起了租赁价格的明显上涨,以亦庄、通州、望京、马家堡为代表的几个价格下跌过大区域的租赁价格上涨幅度甚至超过了7%
“4月中旬出台的新政直接刺激了北京的租赁市场。”21世纪不动产市场分析师齐凡分析,由于新政后大量购房者看跌商品房市场,纷纷选择放弃在近期内的购房计划“转购为租”,增加了需求量。同时,大量业主对楼市持观望态度,将手中房产“转售为租”,从而形成了目前北京租赁市场供需两旺的局面,同时部分区域租金水平也出现一定幅度上涨。
根据21世纪不动产的监测数据,相比去年同期,北京整体的租金价格涨幅超过20%,月均涨幅达到2%,特别是从今年3月份以来涨势尤其明显。最近一段时间,亦庄、朝青、百子湾、亚奥、通州等板块的租金水平大幅上涨,环比涨幅超过3%,部分区域超过7%。
分区域看,在城区内,即便是老旧的一居室,也很难找到月租金在2000元/平方米以下的,城区周边又仅有房山、门头沟租金水平较低,其他如昌平、通州、大兴,一居租金水平也已跨上2000元/平方米的台阶,而且仍将继续上涨。
值得注意的是,北京租赁市场一直以来都是呈一个平稳上涨的态势,即便是在2008年市场不好的情况下,仍是如此。齐凡认为,除了正常的供需矛盾外,由于房价上涨过快而导致的租金补涨,是近期租金大涨的主要原因。另外,大学毕业期的临近,受到这部分客户的支撑,未来两个月北京租赁市场仍将持续走高。
中介哄抬成为租金上涨背后推手
在这些分析的背后,近日在搜房的业主论坛上,一则揭发中介经纪人哄抬租赁价格的帖子引发了网友的广泛关注。
我爱我家的一位经纪人自曝,他们门店很多以前从事买卖的人都开始主要做租赁了。买卖是个西瓜,但是找不到西瓜,很多中介业务员就开始找芝麻。芝麻原本不多,但要怎么找?于是,他们开始唆使房东上调租金,以此赶走老房客,新的租赁交易则会发生更高的佣金。
一位在昌平地铁附近租房的小张向记者表示,自己本来已经在该处居住了一年多的时间了,房租一直是2200元/月。最近由于租约到期,中介上门劝说房东,许诺可以以3000元/月的价格租赁出去。在中介的怂恿下,最后房东将价格提高到了2500元/月。同时他向记者表示,他的一位朋友在朝阳租房也遭遇了这样的情况,在中介经纪人员的怂恿下把房价由1800元/月调整到2800元/月。
此前,中介现金收房临时涨价等变相抬高二手房价的手段已经屡见不鲜,但是随着调控政策的显现,二手房交易量出现了明显的下滑。根据北京市房地产交易管理网的统计数据,5月中旬(11日至20日)北京二手房住宅成交总量为4707套,同比去年同期骤降41.42%。市场成交量的萎缩和购房人的观望情绪,让中介经纪慌了手脚,因为没有了客户,没有了“带看”,也就没有了佣金提成,而佣金才是经纪人月收入的最主要来源。“因为没有成交,门店经纪现在的月收入都不到3月时的1/5,最少的甚至只有六七百元。很多人也开始考虑辞职转行了。”同时不少经纪人开始转做租赁业务。
租金水平已超市场承受能力
一般来说,租金不应该超过收入的30%。但是统计数据显示,今年,1-4月北京市5000户城镇居民家庭人均可支配收入为10069元,同比增长8.6%,月均为3000元左右,而目前即使合租的人均租金负担也达到了1000元,租金占收入比例已经超过33%,这对于还需要支付购房储备金的年轻人来说负担过重,影响后期这部分租赁需求转化为购房需求。
一位业内人士向记者表示,造成租赁价格快速上涨的原因中,租客对于市场价格的信息不对称也是造成业主和中介肆意抬高租金的一个主要原因。
新政之后造成了一些租赁合同的变更和终止,市场许多购房者也加入租房的行列中来,让不少业主认为上调租金已经到了时机。其次,此前房价快速上涨让许多购房者觉得后悔,因此不少租客面对租金的快速上涨也选择了迅速出手的策略,这就让中介人员有机可乘,抬高租金。
在中介公司哄抬租金的背后,也造成了部分业主心中没底儿。一位租赁者向记者表示,此前他们的房子到期后,中介联合业主想涨价,但是遭到了租户的坚决反对。由于业主其他经济收入并不充裕,害怕房子涨价后空置,因此最后跟租客妥协。
业内人士认为,在租金上涨这一场博弈中,房客其实是被自己吓垮的。大家都忽视了租赁市场中另一个因素,虽然不买房的要租房造成需求增加,同时,炒房的卖不出手还要转成租赁,谁也不会抱着空房子喝西北风吧,租赁市场的房源量因此大量增加也是事实。可见在租价快速上涨的背后,不少是中介公司制造的假象,租房者还是要按照自身需求扛住。
