卖方回避交易资金风险的注意事项（特别提醒）

宁波房屋卖方回避交易资金风险的注意事项（特别提醒）

阮文良

宁波永发、家和两中介占有挪用客户房款近800万，造成的巨大损失给众多的房屋交易者和家庭带来的痛苦已是众所周知的事实。根据宁波原二手房屋交易的习惯，卖方同买方订立合同后，卖方收到定金和首付款后，就把房子过户给买方，过户前买方的余款交（付）中介或买方委托中介办好贷款后付卖方，卖方等收到全部房款后，再把房子交付给买方。虽然从理论上这种先过户后交房的方法是不能对抗第三人的，但从合同的约定自愿出发应是允许的，出卖方本认为房子标的物没有交付，是万无一失的，但目前仲裁裁定和一审法院认为：（1）房子过户了就视为已交付，不认可“二手房”买卖房屋的交付分为权利交付和实物交付，再加上有些卖方虽没有交付，经不起买方看房心急把钥匙交一把给买方,这就更说不清了（2）买卖双方同意由中介保管的房款的损失全部由卖方承担，即中介保管的钱和买方委托中介贷款的钱只要打到了中介的帐户视为买方支付义务已完成，损失全部由卖方承担的；（3）宁波的《存量房屋买卖中介合同》是房屋买卖法律关系中的三方合同，并不认定买卖法律关系中是双方合同。虽然裁定和判决后卖方都不服，先不去讨论裁定和判决的正确与否，但作为宁波的二手房交易的卖方在目前对《存量房屋买卖中介合同》认为是三方合同，不认定买卖中是双方合同、居间法律关系中是三方合同；不认定中介保管的钱是双方都同意的是具担保性质，而认定是中介保管的房款是卖方收的钱且风险全由卖方承担；不认可先过户后交房约定的对合同双方的有效性，针对以上情况，宁波的房屋卖方必须注意以下几个问题以回避交易资金的风险，使自己几十万甚至上百万的房款打水漂，血本无归。

一、订立《房地产转让合同》（房地产交易中心印制）不订立《存量房屋买卖中介合同》，如有中介另订立中介合同，使法律关系明确。

二、如要订立《存量房屋买卖中介合同》时，不能按照原中介的交易习惯，在付款约定中不让买方交（付）中介，买方的钱必须付给自己，因目前是交（付）中介则视为卖方收到了房款，如有损失全由卖方承担风险，造成房钱两空。

三、过户之前要求买方付清大部份或全部房款，过户后从法律上说房子就是买方的了，如买方把房子转卖给了第三人，岂不是房钱两空。在目前对“款清交房”这种法律上还没有认定的交易习惯用语不能用，尽量用详细的用语约定。

四、买方不能在过户前付清，这种情况大多是买方要按揭贷款，只要在付款中约定贷款后买方付卖方，买方委托中介方贷款其风险与卖方无关即可。

五、如涉及房款要由第三方保管，可以考虑公证提存、银行担保、律师监管这些方法，要么有公信力，要么有实力，这样才能安全回避风险。