住房贷款还清后再购房还是按照二套房的。二套房的认定不是根据是否还清贷款，而是根据其名下有多少套住房来确定的。且二套房是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的。
根据《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》第一条 商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
1、对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40％。拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30％。央行新政中，利率水平交给商业银行根据客户信用状况和还款能力自行决定。这也意味着，此前整齐划一的二套房利率有可能出现分化。不过，新政落地十余天，记者采访获悉，岛城多数银行二套房利率仍然以上浮10％为主。
2、执行上浮利率的贷款人（利率超过7％），市场中受益高于此的投资大多具有高风险，建议提前还贷；如果在还款初期，本金基数大、利息金额也高，在没有好的投资渠道情况下可以提前还款；如果已经到还款中期，所剩利息已经很少则不建议提前还款。
3、要确认二套房的房贷款利率，或者说二套房贷的贷款利率，先要确认如何属于第二套房。那就要一个确认第二套房的标准。如何才算第二套房呢？首先以借款人的家庭为购房次数的认定标准。如果已经利用银行贷款购买了自主房的，如其人均住房面积低于当地平均水平，再向银行申请贷款的，借款人应提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其他情况均属于二套房。均按照二套房利率收取。
1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
2、二套房贷款利率不低于贷款基准利率的1.1倍，商业贷款一般情况下商业银行要在人民银行公布的基准利率6.55的基础上上浮10％，也就是7.21％。根据国家规定，二套房房贷利率应是基准利率的1.1倍。商贷的基准利率为6.55％（10年期），公积金贷款基准利率为4.5％。
3、二套房贷的贷款利率的调整， 为了让央行更好的控制信贷风险，降低房价，因此上调利率。第一套房贷利率基础上享受八五折。而第二套房的利率一般上浮10％，而且首付成数也相对较高。二套房的贷款利率调整可以有效的降低银行信贷风险。可以降低房地产价格的涨幅。降低投资房产的意愿，从而使高居不降的房价得到舒缓。缩小贫富差距。增进社会稳定。
将二套房贷款利率上浮，使得居高不降的房价问题得到缓减，有利于降低购房者的够买热情，能达到政府能更好的了解到该省市的人口密度状况，有利于社会的稳定。而且，在城市，居民可以二次购房，而在农村，很多村民需要穷尽一生之力才能建成一所房屋，所以如果对城镇二次购房的现象加以限制，会拉大贫富差距。
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