国家实行住房登记制度，规定住房产权属于房产证登记人所有。所以，房主死亡没有办理继承过户前，住房产权还属于死者所有，他人不能卖掉过户住房。
需要死者合法序列继承人依法办理继承过户之后，住房确权，属于继承人合法所有，再有继承人卖掉过户住房，清偿债务。
抵押房产是可以过户的，但是肯定要征求双方同意，如果没有遇到其他问题就顺利过户，可以证明房产产权没有被抵押。
过户流程大致如下：
１、抵押房产过户一般是抵押人和业主协商到银行，出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。
２、待银行同意变更，则将借款人由卖方变更为买方，并由银行出具证明，注明变更事项、变更理由以及同意办理变更登记，同时向银行借出房产证。然后，买卖双方携带相关证明材料到当地政府房产管理部门办理产权变更登记手续。
３、若银行不同意变更，则双方只能就达成的产权变更协议到公证处公证，待付清银行贷款后从银行取出房产证，解除抵押登记手续，同时凭公证协议书办理产权变更登记手续。或者找担保公司担保把余款付清，然后取出房产证。。
首先，我国法律规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
其次，抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
再次，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务人后可以向抵押人追偿。
以上就是找法网小编为大家整理介绍的房主去世后如何办理抵押房屋过户等相关法律知识。有房主去世后没抵押权人是无法直接过户房屋的，要有继承人先进行继承，然后变卖房屋，偿还相应的债务。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询找法网，我们会有专业的律师为您提供帮助。
