二、物业管理公司应提高管理质量,为业主营造良好的居住环境
为确保单元结构及公共设施的完善,在合理及不影响业主正常工作和生活秩序的前提下(紧急情况除外),物业管理部工作人员在征得业主许可后,可进入单元内部检查和施工,以确保物业结构和公用设施的完整和良好运作。但有些业主认为,花了钱、买了房,只要不使房屋倒塌,怎样装修是我自己的事,物业管理公司无权过问,从而出现两种情形:一种是对房屋结构进行改造,多是将阳台与卧室或客厅的窗墙拆除以扩大面积,这种情况不会对楼上或楼下的业主造成明显的危险,一般可以通过业主公约或在入户通知上加以约定;另一种是改变房间的用途,比如说有些业主将卫生间与卧室的位置互换,由于房屋在设计时并没有考虑房间功能的换位,因而导致了楼下住户在夜晚休息时受楼上马桶抽水及杂乱声音的影响,于是造成了“投诉——调解——再投诉 ——再调解”的现象,反复的车轮战将使物业管理公司陷入两难之地,也给业主的生活带来不便。
物业管理公司按照约定向业主提供物业服务时需要收取物业管理费,但在早期的物业管理中,由于部分业主的思想观念未转变,享受惯了福利房的好处,对物业管理有偿服务不理解,容易产生抵触情绪;或因物业管理公司服务质量差,导致业主对服务质量不满意;或对于管理费用的具体收费标准不明确,引发了争议;再者就是因房屋渗水、结构变形等把对开发商的怨气发在物业管理公司上等等。这些都造成了物业管理费难收,无形中也使业主对物业管理公司产生矛盾。
为避免上述矛盾的产生,物业管理公司在日常工作中就应当做到以下几点:加强物业管理舆论宣传,逐步深入人心,得到广大业主的支持和赞同;按照政府有关规范物业管理收费标准的规定,收取物业管理费用;通过市场竞争,优胜劣汰,提高物业管理质量,使业主乐意交费、接受服务,提高业主交费的自觉性和主动性。
三、业主应当配合物业管理工作,提出合理化的意见和建议
业主享受物业管理公司提供的服务同时,应当配合物业管理公司的工作。比如,个别小区可能因为当初设计考虑不周,没有设计足够数量的停车位,造成有的业主乱停车,车管员多次劝说无效,甚至惊动了“ 110 ”,这样不仅会激化业主和物业管理公司之间的矛盾,也会给业主本人带来不好的影响。对业主来讲,一定要增强法制观念,这又包括两个方面:一是关于管理费的问题。现在实行的是市场化的物业管理,是有偿服务的,业主或物业使用人有依法交纳物业管理费的义务,业主必须遵守并按规定交付,切不可任意拖欠或拒付,也不能动辄拒交管理费来求得其他物业纠纷的解决;二是关于遵守小区的管理规定。现在有些业主自身素质不过硬,认为自己是主人,物业管理公司只是“管家”,“管家”定的小区管理规定可以不必遵守,影响了物业管理公司的管理服务。单个业主只是小区主人的一份子,物业管理公司受整个小区主人之托来管理小区,其所制订的各项管理规定,一旦获得小区业主的认可便是代表了小区业主的整体利益,遵守它也就维护了小区业主的整体利益。因此,每个小区业主都不应当擅自破坏规定,而应维护和遵守它,并配合物业管理公司的管理服务。若有异议或意见,则应通过小区全体业主的代表 —— 业委会来加以修正。
四、理顺关系,各司其职,推动物业管理的稳步发展
传统居民小区的管理主要由原有的居民委员会(资产管理者)负责,那么这些小区接受了物业管理公司的管理以后是不是就从根本上脱离了原有的管理关系了呢?物业管理公司与小区居民委员会是什么关系呢?从根本上讲,两者并不是矛盾的,在人们原有的意识中所谓的公司就是以赢利为目的的一种企业形式,可是从社会发展的现状来看,公司的发展越来越注重与消费者的交流,因而好的公司并不是经销它的商品,主要是经销它的服务。这样从某种程度上讲,物业管理公司也并不是人们所想象的那种只会收钱什么也不做的公司。从物业管理公司的角度来看,物业管理公司的目的是想通过自身完善的服务达到业主满意的目的,从而提高自身的素质,增加公司的营业收入,就同居民委员会使居民生活的更舒适、业余生活更丰富的目的是一致的。可以这样讲,物业管理公司与居民委员会之间是一个互相补充、共同提高的关系,并不会产生相互敌视或相互竞争的问题。
