国有大型企业自管房转制、推行物业管理浅谈
陈再斌
我国国有大型企业一般都建有一定数量的职工住宅，随着房改工作的不断深入，住宅商品化、分配货币化的推进，国有大型企业的物业管理也蓬勃发展起来，自管房逐步被个人物业所代替，原来的房产处、房管所也被物业管理公司所代替。由于情况比较复杂，旧小区实施物业管理难上加难。在此，我们以武钢自管房转制、推行物业管理的实践为例，谈谈对国有大型企业推行物业管理的看法，供同行参考。
武钢物业管理产生的背景及现状
武钢是冶金系统的一个老企业，职工生活住宅随着武钢的改革发展，目前已颇具规模。五个主要生活区共有50多个小区，建筑面积410万平方米，共计住房6.3万套，居住人口约20多万。前些年，职工住宅管理一直是福利型，即：无偿分配、低廉租金、无偿维护与管理，不但不能实现“以租养房”，而且使企业的经济承受压力越来越大。从1992年开始，武钢按国务院关于城镇住房制度改革的总体要求和地方政府的具体政策，先后实施了三次循序渐进的房改，房屋的产权主体已由公有转变为私有，而原有的福利型、行政型的管理模式已不适应住房改革后的需要。随着住房所有权的变化和职工商品化意识的增强，武钢的物业管理也从无到有，应运而生。
1996年武钢结合自管房实际，提出了“坚定信念，转变观念，抓点带面，层层推进”的基本改造原则；以小区“拆违、整治、管理服务、收费”为具体实施步骤；以自管房推行物业管理、走向社会、闯进市场为目的，初步形成了武钢推行物业管理的总体构想。
武钢把当年交付使用的106街坊作为试点，组建了“冶金苑物业管理中心”，在冶金行业率先推行了物业管理，由原来的福利型房管所逐步转轨到经营性物业管理公司。截止2003年12月，武钢职工住宅区已实施物业管理的街坊小区共计26个，住宅3.8万余套，建筑面积300余万平方米，人口近12万，物业管理覆盖率占武钢现有住宅面积的70%。
武钢在推行物业管理的过程中，不仅注重物业管理的覆盖率，更重视提升物业管理的服务水平和服务功能。7年来，累计有5个小区荣获“国家物业管理示范住宅小区”称号，8个小区荣获“湖北省物业管理优秀住宅小区”称号。
武钢自管房转制、推行物业管理的作法
1、企业领导人认识深、决心大是推行物业管理的前提。
武钢领导人在房管体制改革、推行物业管理的问题上，主要抓了以下三个方面的工作：一是定目标、定时间、定任务。什么时间抓试点；什么时间完成多大范围的推广任务；什么时间基本完成转制任务；什么时间打造自己的物业管理品牌都作了严格的决定，纳入了企业目标管理；二是根据推行物业管理、特别是旧小区推行物业管理的需要，本着“满足基本要求，保障投入到位”的原则，投入大量启动资金，完善了旧小区服务功能，如院墙、自行车棚、物业管理小区办公室、小区活动广场、市政道路、绿化等，保证了旧小区实施物业管理的基本要求，为顺利实施物业管理奠定了物质基础；三是加强管理力度。武钢在企业积极精简机构的同时，为了保证物业管理的顺利推行，于1997年把武钢物业管理的职能从武钢房产公司房产科剥离出来，成立了专业的管理部门。同时为了与市场接轨，于2002年组建成立了武汉武钢物业管理有限公司（以下简称“武钢物业”），并由原有二级资质的物业管理公司发展为国家一级资质的物业管理企业。
2、“抓点带面、稳妥推进”是国有企业推行物业管理的有效方法。
国有大型企业一般都有一个或者多个房管所，房管队伍庞大，转制涉及面广，武钢这样的特大型国有企业尤其如此。推行物业管理，最好不要“一刀切”，而应该抓点带面，稳妥推进。武钢用人机制、经营体制上，逐步打破计划经济体制下的常规模式，坚决抵制了“物业管理是个筐，富余人员往里装”的错误做法，对物业管理从业人员精心挑选、宁缺勿滥，管理人员一律培训持证上岗，从专业化入手，逐步向企业化、社会化过渡。同时，不断打破已不适应新模式要求的条条框框，建立起新的运行模式和经营机制，保证了物业管理的健康发展。1997年武钢在106小区抓物业管理试点取得初步经验后，先后在2000年和2003年对武钢的钢花新村、红钢城、冶金街、白玉山等四个旧生活区推行了物业管理工作。几年来，共有18个旧小区通过“拆违、整治、管理、服务、收费”五步曲，实现了推行物业管理的目标任务。目前，武钢物业管理总面积约300万平方米，占武钢职工住宅总面积的70%。武钢计划用1~2年时间将符合条件的旧街坊小区，按“抓点带面，层层推进”的工作思路积极推行物业管理。
3、投入是启动国有大型企业物业管理的关键环节
推行物业管理在旧住宅小区整治工作中既是重头戏又困难重重。主要表现在：违章搭盖、违章建筑较多，生活配套设施不完善，市政设施严重老化，绿化水平较低。针对这些问题，武钢在旧小区推行物业管理的工作思路是“拆违、整治、管理、服务收费”。
首先是拆违。由于建房时间长，旧小区违章率比较高，要拆除违章建筑还原成本来面貌难度较大。武钢积极与政府及街道办事处联系，交换思想，争取他们的支持，同时结合市政府社区建设达标等各项活动，加大执法力度，形成政企共建、齐抓共管、共建小区的格局。其次是整治。所谓整治，就是投入一定的资金，按物业管理的要求，达到下列标准：一是封闭小区建院墙，增加门卫房，保证24小时保安服务条件；二是完善服务功能，增设便民商店，活动中心场地及自行车库、晒衣架等各类设施；三是市政设施、道路、边沟恢复完好；四是绿化美化环境。第三是管理服务重心下移到小区内，设立小区物业管理处。起步阶段主要是保安、保洁、绿化、车辆管理和维修五大服务内容。要与过去房管所的服务有较大变化，使业主感受到不同的服务。第四是收费，通过完成整治任务，要让业主在享受到3个月的物业管理试运行服务后，就正式开始以“收费”为标志的物业管理服务。
按照“拆违、整治、管理、服务、收费”的工作思路，武钢在近3年的时间里先后对18个旧小区计180余万平方米住宅物业实施了物业管理，总投入2000万元，取得了较好的效果。
4、队伍建设是国有大型企业推行物业管理的保证。
武钢在推行物业管理工作中，十分注重职工队伍建设的问题，把建设好职工队伍与打造武钢物业品牌联系起来，全方位提升职工队伍素质。其主要做法是：
1、物业管理人员100%参加上岗培训，使之对物业管理有一个初步认识。[page]
2、举办学习班。武钢物业针对员工专业知识、理论知识、专业技术、操作技艺等方面，每年定期举办学习班，以提高员工专业水。
3、参加技术运动会。武钢物业将物业管理纳入武钢每两年都要举行一次的技术运动会，从理论、实践上推出自己的技术能手。
4、组织员工外出学习。物业管理的实践性很强，武钢物业每年组织3~5批各层次员工外出学习，或自带课题专题考察，真正使员工达到学到知识，开扩眼界的目的。
5、内部专题交流。武钢物业在建设员工队伍时，不仅注重外出学习，也十分注重内部同岗位之间的互帮互学，每年都要组织专题研讨会。通过交流，员工们对照别人的长处找差距，不断提升自己的管理水平，为武钢物业迈向更高水平奠定了基础。
