一般土地使用和在建工程能分开的是单独核算的，除非实在分不开，才会合在一起，不过这种情况很少见
在建工程抵押的标的物是正在建造中的房屋，它是一个处在不断变化中的物体。由于在建工程抵押涉及的法律关系复杂，可变因素与不确定因素较多，因此承担的风险较大。从抵押权人来说，一方面，善意购房人的优先受偿权及抵押权设定前的应缴税款均优于抵押权，不利于保障抵押权人的合法利益，另一方面，在建工程抵押、土地抵押、商品房期权抵押易造成冲突并引发风险，从而导致抵押权落空。
注意在建工程禁止抵押的几种情形：
１、已经预售的房屋；
２、预查封的房屋；
３、属于公益性质（如学校、幼儿园）等的房屋；
４、不符合土地使用和规划许可要求的房屋；
５、其他违反法律法规规定的房屋。
根据《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用权两部份。
１、在建工程抵押建筑物
建筑物部分。在建工程抵押时是以工程全部还是以已完工部分作为抵押物，理论界和各地登记操作实务中均未统一。一种观点认为，根据《担保法》规定，抵押设定后新增的建筑物不属于抵押物，在建工程抵押范围应为抵押时已经完工的部分。另一种观点认为在建工程抵押物应包含尚未完工部分在内的项目整体。本人比较赞同第二种观点，即以在建工程整体作为抵押物。理由是：
（１）在建工程抵押权属于房地产期权，其性质不同于《担保法》上的房地产抵押权；
（２）在建工程抵押的根本目的是为了取得贷款资金完成整个工程；
（３）房地产项目在整体建成前无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价值；
（４）仅仅以已完工部分抵押，不一定能够具备独立使用功能。当然，银行在确定抵押物价值时，应剔除尚未完工部分抵押物所需继续建造的资金。即抵押物实际价值等于拟抵押在建工程的整体价值减去尚未完工部分在建工程的价值。
２、在建工程抵押土地使用权
土地使用权部分。对于抵押物范围包括整宗土地使用权还是仅仅为在建工程已完工部分所分摊的土地份额，同样存在两种观点。一种观点是将在建工程已完工部分所分摊的土地份额视为抵押物，在建工程占用范围内的土地面积及价值应按抵押建筑面积在工程总建筑面积的所占比例进行分摊，不得将该在建工程占用范围内的全部土地列入抵押范围。另一种观点是以整宗土地使用权不可分割作为抵押物。
以上就是找法网小编为您详细介绍的关于土地使用权该不该计入在建工程呢的相关内容，综上所述小编提醒您，所以在建工程土地使用权转让有很多的法律限制，主要包括在建工程抵押情况、施工情况、是否有土地使用权证、是否被查封、是否取得合法手续以及是否需要预购人同意等。若您还有什么法律疑问，建议咨询找法网专业律师。
