主持人：如何看待华艺公司和冰峰公司之间的关系？它们双方签订的《合作开发房地产项目协议书》具有对外公示力吗？
王霁红：华艺公司和冰峰公司之间为隐名的合作建房关系。一般合作开发房地产有三种模式，第一种为成立项目公司模式，第二种为显名的合作开发，即合作方均申请作为建设方，第三种隐名的合作开发，即一方成为立项的建设方。从华艺公司与冰峰公司签订的合同内容来看，属于合作开发房地产合同，因此，二者之间属于隐名的合作开发房地产关系。该观点也完全符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的界定。根据该司法解释第14条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
王涌：2005年8月生效的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条第一款明确规定， “合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”。虽然，本案合作开发房屋的合同在此司法解释颁布之前签定，但是，当时相关法律和司法解释的规定空白或矛盾，所以，应参考上述2005年8月的司法解释认定。
当然，其中约定的“冰峰公司的其他债权和债务与该项目无关”这部分内容应认定无效，不能对抗善意第三人，包括望都公司。因为冰峰公司对该项目享有权益，该权益依法应当用于对冰峰公司其他债务的偿还。
议题二 房屋所用权人应如何确定
主持人：确定房屋所有权人的要素都有哪些？您认为盛达园四栋楼的所有权人应是谁？
楼建波：这里首先要区分两个概念--即开发项目的开发人的权利与已完工并进行了产权登记的建筑物所有人权利。建筑物的所有权只有在建成完工并办理产权登记后才能取得。此前，在建工程的处分权属于项目开发人。本案中，这4栋楼虽已基本完工，由于尚未办理相关手续，还应该属于在建工程，由于该项目开发销售都是以冰峰公司的名义进行的，所以该在建工程的所有权至少在竣工投入使用前应该是冰峰公司的。
王涌：在民法上，所有权的取得方式有原始取得和继受取得两种，因此本案中房屋所有权的取得方式应当是原始取得(虽然土地使用权为继受取得)。在确定本案所争议的房屋的所有权归属时，应考虑房屋建设的投资来源和合作开发双方的对房屋所有权归属的约定两个根本要素。基于共同开发的事实，本案中的房屋应确定为双方共有。
王霁红：盛达园4栋楼的所有权人为华艺公司和冰峰公司，在办理房屋产权初次登记时，房屋所有权人为建设方，即项目业主，由于本项目为隐名的合作建房，因此，华艺公司和冰峰公司均有权根据双方的合作开发协议向房屋管理部门申请登记成为房屋所有权人。
议题三 债权债务如何清偿
主持人：本案中，案外人望都公司是否享有盛达园的债权？华艺公司与冰峰公司以约定利润分成的形式进行房地产开发，那么它们该怎样承担各自的债权债务？
王涌：作为共有人，冰峰公司在盛达园项目中享有权益，因此，冰峰公司的债权人望都公司可在冰峰公司在盛达园项目中所享有的权益范围内主张并执行其债权。
由于华艺公司与冰峰公司的合作开发行为的性质是合伙型联营，所以，对外承担在房屋开发过程中形成的债务，应承担无限连带责任，利润则按72：28比例分配。如果债务与房屋开发无关，是两公司的各自的其他债务，则各自以其在盛达园项目中的权益承担责任。
楼建波：望都公司是冰峰公司的债权人。由于盛达园是冰峰公司的开发项目，所以望都公司申请执行盛达园并无不妥。
虽然该盛达园是以冰峰公司名义开发的，但由于本案当事人约定由华艺公司负责该项目楼盘的资金投入，所以项目开发所需资金应该由华艺公司承担。如果该案当事人约定了最高投资数额，则对增加的投资额应该按照“最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释”第17条的规定，由当事人协商，“当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。”[page]
王霁红：望都公司作为冰峰公司的债权人，享有对冰峰公司所开发的盛达园的债权。如果华艺公司已将盛达园项目中属于自己的房产过户到华艺公司名下，则望都公司无权就该部分房产主张债权。如果华艺和冰峰之间尚未析产(盛达园房产尚全在冰峰公司名下)，则望都公司有权就盛达园房产主张债权。华艺公司则应对该项目中属于自己的房产份额另行向冰峰公司主张。
本案反映出来的问题是目前我国房地产市场普遍存在的，在合作开发房地产项目中投资公司应谨慎、理智地寻找合作伙伴，应对其的资信和债权债务情况进行深入调查和了解。这种隐名合作开发方式对投资人来讲，风险是最大的。房地产合作开发模式通常有三种：一是以共同组建项目公司的方式进行合作开发(下称紧密型合作开发模式)；二是以联建方式进行合作开发；三是以参建方式进行合作开发(下称参建合作开发模式)。本案华艺公司的情况类似于第三种模式，这种模式的特点是参建方是隐名的，不在立项等审批文件、证书中出现，即不是真正的建设方，常见于一方以划拨方式获得土地，另一方期望逃避交纳土地出让金的情况。该种方式对于出资方的风险最大，一旦对方反目，特别是在该楼盘销售火爆的情况下，出资方将极有可能从“合建关系”沦为“借贷”关系，同时，参建合同还有被认定为无效的可能。该种模式对投资方则十分不利，需慎重选择使用。
而以成立项目公司为合作开发模式的举措则最为保险。一方以土地使用权作价出资、另一方(或另几方)以现金出资共同组建项目公司(有限责任公司)，以项目公司的名义办理立项等审批手续，进行开发建设。建成后各方股东按所占股权进行析产或分红。相对于联建模式的连带责任而言，合建方对项目公司承担的是有限责任，法律关系明晰，法律风险最小。
