对于我国不动产价税费体系如何改革完善，中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出了明确改革思路：“加快发展土地、技术、劳动力等要素市场”，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。但对于具体如何开征物业税、物业税与土地出让金（地价）、以及有关土地收费之间的关系，社会上出现了很多不同认识，甚至有人提出物业税要替代土地出让金，开征物业税就是要取消土地出让金等。现从土地价、税、费的内涵、相互关系、当前土地价税费体系存在的问题等几个方面进行分析，提出改革的方向。
一、土地出让金（地价）、税、费是三个不同的范畴
土地出让金（地价）是国家作为土地所有者向土地使用者收取的土地价格，是土地使用权的交易价格，借助土地市场平等竞争通过土地使用权交易实现，价格高低取决于土地市场的供求关系，解决土地市场配置和产权交换、交易的问题，是政府以土地所有者的身份收取的土地使用权让渡价款。
费则是为补偿政府有选择的为特定公民群体提供特定服务所需而收取的费用，解决的是享受特殊服务的公民与非享受特殊服务公民之间的负担公平问题，收费遵循对等补偿原则，收费高低与享受特定服务的成本相对应，一手交费一手取得服务，例如土地登记费。
税收是凭借国家政权收取的，用于补偿政府提供无选择的普遍服务所需的费用，解决的是政府无选择的对公民普遍提供服务的费用补偿和在政府服务中“免费搭车人”问题，例如用于支付公务员工资。交纳税收与取得服务不存在一手交税一手取货的直接对应关系，纳税人交纳税收的高低与享受政府服务量也不直接对应。税收是凭借国家政权强制力收取的，解决的是收益再调节问题。
可见，土地出让金（地价）、税、费是三个不同的范畴，理论基础、收取依据、收取标准、调节目的、所起作用等均不相同，三者需要相互配合，不能相互替代，这是经济学的基本理论。土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，解决的是土地市场配置和土地产权交换问题，出让金高低取决于土地市场供求关系；而不动产税（物业税）则是政府以政权强制力对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供无选择普遍服务的费用，目的是在市场配置土地资源的基础上，提高土地的保有成本，促进集约利用，解决的是收益再分配问题。因此，不能互相替代，开征物业税并不会也不应该取消土地出让金。
二、我国土地价税费体系改革完善的方向应当是：清费、明价、完税
我国当前的土地税和费基本都是沿用计划经济时期的设置，当前我国土地价、税、费存在的主要问题是关系混乱。价不清，不能体现市场交换价格；费过多过滥，费大欺价；土地税收体系不合理。现行土地税制基本上是计划经济体制下遗留下来的，计划经济时期不鼓励土地流动，因此税制设置不适应市场经济的要求；土地流转环节的税种多、税负重，包括营业税、契税、土地增值税、所得税、印花税等，占到价款的20%～30%，客观上限制了土地流转和市场配置；土地保有环节基本无税，对少数单位、个人占用和浪费大量土地资源缺乏经济制约，不利于节约土地资源。
我国土地价税费体系改革完善的方向应当是：明价、完税、清费，而不是取消土地价格。清费即清理各类土地收费，只保留政府为特定公民群体提供特定服务所需而收取的费用，如土地登记费等，其他土地收费全面清理。明价，通过完善土地市场，大力推行招标拍卖挂牌出让土地使用权，规范协议出让，形成市场决定土地价格的机制。完税，完善税制，归并土地流转环节的土地税种、减轻税负，可以考虑取消土地增值税等，鼓励流转；提高土地保有环节的税负，建立资源占用的约束机制，适时开征不动产税（物业税），提高土地保有成本。[page]
三、开征物业税不会也不能替代土地出让金
前一段，一些专家学者在谈物业税时，曾提出物业税替代土地出让金一次性交付的形式，即开征不动产税，同时取消土地出让制度和土地出让金，并认为改革后有几大好处：一是避免政府寅吃卯粮；二是可降低购房消费者负担，变一次性交付为长期小额交付；三是对发展商来说，可以进一步降低房地产开发的门槛。从表面上看，可以说是一项皆大欢喜的好改革。但仔细地研究和分析，这种设想既缺乏理论依据，也缺乏实践可能，对政府、消费者和发展商等方面都没有益处，没有可行性。
首先，如前所述，土地价、税、费在理论和实践上均有不同的理论基础、依据和作用，不能互相替代。
其次，从政府的角度看，开征物业税、取消土地出让金，那政府该以什么作为如何分配土地资源的依据呢？是否又将回到了计划经济时期的土地无偿分配体制？如果政府无偿分配土地，也就意味着土地不是财产，土地使用者就无法将其作为资产转让、抵押，也将引起更大的金融风险。此外，如果土地无价，不动产税也无从计征？
第三，从消费者的角度看，开征物业税很可能导致买得起供不起，增加消费者购房风险。现在购房者可以通过银行按揭方式购房，物业税取代出让金尽管降低了购房的门槛，却更加重供楼和税赋的负担，从而造成供不起楼、纳不起税的普遍现象。
同时，已购房和新购房在出让金和不动产税上的衔接也是问题。即使新房旧房采取不同的物业税税收标准，也不可避免会出现不合理和不公允的现象。因为，税改前购房的业主已一次性交齐购房的土地出让金和所有税费，政府现在不可能退还已经收缴的土地出让金，却反而要向这些已经为国家做出很大贡献的纳税人重复征收物业税；而且这些过去的高价物业也还存在被新的低价物业带动贬值的可能，原有的业主可能会遭受重复课税和物业贬值的双重压力。
最后，从发展商的角度看：如果土地供应和交易不受限制，不用一次性交付土地出让金，发展商又该如何能拿得到地呢？是否会出现土地垄断在少数人手中的现象，或土地滥用和浪费的现象？发展商当然十分愿意分期缴交土地出让金，因为这样可以减轻初始投资的负担和压力，降低开发成本。但如果改变现行的游戏规则，土地无价也就无法用土地融资，资金来源和土地来源都将成为问题。
我国的土地所有制与许多西方国家有很大不同，西方私人和企业可以拥有土地所有权，购房者购房时确实不用向国家支付出让金，但必须向所有者支付土地价格。在我国，国家是城市土地的所有者，土地使用权人要向国家支付土地使用权出让金。我国香港和一些西方国家也有一次性向土地所有者支付地价的，然后购房者还需每年缴交不动产税或差饷。
物业税和土地出让金是完全不同的范畴，依据不同，解决的问题也不同，开征物业税并不能也不应当取消出让金。相反，在开征物业税的同时，更要求土地市场充分发展，交易更加公开公平、公正和活跃，要求土地价格（土地出让金）更明确。
