对被执行人一直未居住的房屋可以拍卖清偿债务
2009-3-1694
[案情]
2006年6月，本案被执行人朱某某、贺某某夫妇在几天内，分别向九位申请人借款，其中李某2万元，丁某2万元，朱某5万元，龙某1万元，刘某1万元，胡某4万元，陈唐某6万元，陈某10万元，金某3万元，共计34万元，后朱某某、贺某某夫妇全家离家外出，从此销声匿迹，下落不明。仅留有自己居住的一栋两层半楼房价值约二十余万元，九申请人在起诉时向法院申请了财产保全，对该套房屋进行了查封。2007年7月该法院在执行立案后，经调查，只发现被执行人夫妇上述房产，未发现查其它可供执行财产。
[分歧]
对于本案如何定性，存在着两种意见。
第一种意见，到目前为止，经调查没有发现被执行人朱某某、贺某某夫妇除查封的房屋外尚有第2处住房，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条之规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”故对该房屋只能查封，不能拍卖。
第二种意见，被执行人朱某某、贺某某夫妇已外出三年，没有在该法院查封的房屋中居住，执行法院可以对查封的房屋予以拍卖来清偿申请人的债务。
[管析]
基于人权大于债权这一法学理论，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”由于经济和社会发展的不平衡，无法从法律上对“必需的”设定一个统一的、明确的判断标准。这就给人民法院在司法实践中带来诸多不便。如何判断执行的房屋是否为被执行人及其所扶养的家属生活所必需的居住房屋呢？笔者认为，执行法院应根据案件的具体情况，在正确运用自由裁量权的基础上合理进行确定。所谓“合理确定”，就是要在申请执行人利益和被执行人利益之间保持合理的平衡，既要最大限度地实现债权人的债权，又要避免因强制执行而造成被执行人的极度贫困。
正确理解法条中“生活所必需的居住房屋”这一概念，是解决本案执行问题的关键所在。笔者认为，这一概念包含着三个方面的内容：一是被执行人及其所扶养的家属实际在该房内居住；二是从数量上来说，该房是被执行人唯一的房屋；三是该房屋子面积未超出被执行人及其所扶养家属生活必需的限度，房屋的价值未明显超出当时、当地的市场平均价。只有符合上述三个条件，执行法院可认定该房屋属被执行人及其所扶养的家属生活所必需的居住房屋，不得进行拍卖、变卖或抵债。否则，执行法院可依法进行处理。本案中，被执行人贺某某、朱某某夫妇举家外出，三年来未在该房内居住，该房屋一直闲置，说明被执行人贺某某、朱某某夫妇还有其它房屋居住，至于其现住房屋是租来的还是买来的，不影响执行法院处置其住所地房屋。
综上所述，笔者认为，执行法院所查封的被执行人贺某某、朱某某夫妇的房子已不是“被执行人及其所扶养的家属生活所必需的居住房屋”，执行法院可通过法定程序对该房屋进行拍卖以清偿李某等九申请人的债务。（江西省莲花县人民法院·贺茵丁育林） 来源：中国法院网
