贷款买房巧用住房公积金

更新时间:2019-08-24 21:22 找法网官方整理
导读:
一般来讲,按揭买房的人会把注意力集中在“第二套房”、“贷款利率”、“还款方式”等等上。对于贷款利率相对较低的住房公积金,很多人却不会应用到位。那么,这笔钱到底该怎么用呢?巧用住房公积金提前还贷,用活公积金案例:王先生将老房子出售后,手中有了一笔余

      一般来讲,按揭买房的人会把注意力集中在“第二套房”、“贷款利率”、“还款方式”等等上。对于贷款利率相对较低的住房公积金,很多人却不会应用到位。那么,这笔钱到底该怎么用呢?


      巧用住房公积金  


      提前还贷,用活公积金


      案例:王先生将老房子出售后,手中有了一笔余钱,对于有将近60万元贷款未还的他来说,在没有其他投资途径的情况下,提前还贷是最佳选择。


    但王先生心里有些疑惑,自己申请的是组合贷款,提前还贷究竟是先还公积金贷款还是商业性贷款呢?


      解答:提前还贷有两种情况,一种是用公积金储存余额冲还贷,一种是用自有资金提前还贷。不同情况还法不同,消费者应当用活自己的公积金。


      用公积金储存余额冲还贷须先还公积金贷款,尚有余额时,可冲还商业住房贷款本金。按规定,市民一年有两次机会使用公积金冲还贷,建行为4月和9月。


      举例说明,月还公积金贷款1000元、商业贷款1200元。若公积金目前余额为1万元,选择“余额冲贷法”,公积金应先归还当月应还公积金贷款1000元,再冲还商业住房贷款1200元,还有剩余金额7800元可一次性冲还住房公积金贷款本金。冲贷后,借款人可选择两种方式继续还贷,一是月还款额不变,缩短还款期限,二是还款期限不变,月还款额减少。另外,按规定,只要公积金贷款未还清,每年公积金提取只能用于归还个人住房贷款,不得提现和用于其他消费。


      对于用以自有资金提前还贷的市民而言,就不受公积金冲还贷规定的约束了。可以先还公积金,也可以先归还商业性贷款,或者两者一起还。


      建议:消费者在选择提前还贷时,要根据自己的实际情况,选择合适的还款方式和金额。


      对于工龄较长、拥有公积金储存余额较多的消费者,公积金贷款很快能还完,因此,在提前还贷时,可留存部分商业性贷款,让每年提取的公积金储存余额有用武之地;对于想再办理公积金贷款买房的市民来说,可以先把公积金贷款提前还完。因为,按规定,公积金贷款尚未还清的,不可以再办理公积金贷款;对于想节省利息的消费者来说,由于商业性贷款的利率比较高,提前还商业性贷款可节省不少利息。


      至于冲贷后选择哪种还款方式,是缩短还款期限,还是减少月还款额呢?专家建议,借款人可从节省利息和未来收入、支出预期两方面加以考虑。


      缩短还款期限更节省利息,因为同样的借款金额,无论是等额本息还款法,还是等额本金还款法,借款期限越长,利息的总额也就越高。因此借款人如果仅仅考虑节省利息,应当选择缩短还款期限。但选择缩短还款期限,就意味着每月还款金额保持原来的水平,借款人的近期负担并没有减少。而有的借款人在买房贷款确定月还款金额时,往往没有对今后的支出考虑周全,采取了满打满算的策略,一旦遇到家庭人口增加、子女入学、收入下降等经济问题,安排还款和生活支出就会碰到困难。如果是这样,专家建议,不妨选择减少每月还款额,让自己能够更轻松地安排现在的生活。


      提醒:对于各家银行提前还贷规则,消费者也应有所了解。以建行为例,不满1年的,提前还贷不予受理;满1年以上的,在借款期内借款人向银行提出书面申请,经银行同意后,可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息。


      让公积金贷款额度翻番


      案例:王女士和他的先生都是公司的白领,准备结婚买房时,设计出一个绝妙的点子:在和丈夫领结婚证前,两人先以各自的名义购买了4楼与5楼上下相邻的一室一厅的房子,这样算来可节省一大笔钱。因为两个人如果共买一套房子,只能用夫妇一个人的公积金额度10万元,而两个人分开买房子就可以各自申请10万元的公积金,可以多获得公积金贷款10万元。当两套房子全部装修好以后,他们把其中的一套以每月1600元的价格租了出去,这样可以做到“以租养贷”,减轻还款压力。


      解答:上海市公积金管理条例规定,如果夫妻双方都缴公积金,只能用其中的一个,不能双方同时使用,即夫妻双方使用公积金贷款的最高额度是13万元(公积金+补充公积金)。此案例王女士的做法,巧妙地绕过了政策上对“夫妻”公积金使用上的限制,成功实现了放大公积金贷款额度的效果。


      建议:防范“以租养房”风险。央行加息,增加了“养房”的成本,而目前市场上租金价格基本没有大幅增长,有些区域的租金水平甚至出现停滞不前的状态。此消彼涨,其中的风险要充分估计到。


      提醒:


      1、公积金贷款原则:①个人购房贷款的最高可贷额度为公积金10万元+补充住房公积金3万元;②购买一手房的,贷款额度不超过房屋总价的80%,最长贷款期限为30年;③购买二手房的,贷款额度不超过房价屋总价的70%。最长贷款期限为15年。


      2、公积金贷款额度计算方法:按以下三个公式计算的数据均超过10万元的,可贷额度为10万元,不到10万元的取其中最小的一个数据为可贷额度。


      ①借款人、配偶和参贷人(只有同户一年以上的直系血亲可以作为参贷人)住房公积金帐户内存储余额之和的15倍


      ②房价总价×80%(二手房70%)


      ③借款人(配偶、参贷人)住房公积金月缴存额之和÷14%×40%×12×贷款年限


      3、补充住房公积金贷款计算方法


      按以下公式计算超过3万元的,按3万元计算:


      借款人、配偶和参贷人(只有同户一年以上的直系血亲可以作为参贷人)补充住房公积金帐户内存储余额之和的2倍。


    撰文 中国建设银行上海市分行

声明:该作品系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除。
点赞
收藏
还有疑问?立即咨询律师!
33344 位律师在线
1 分钟提问
5 分钟内解答
立即咨询
26秒前 用户188****9876 提交了咨询
相关知识推荐
公积金贷款怎么贷,买房使用
你好,贷款分为个人信用贷款、房屋按揭贷款、房屋抵押贷款、个体户贷款、大学生创业贷款,不同的贷款办理条件和方式都不同,请根据自己的实际情况进行贷款办理。
买房公积金怎样提取住房公积金贷款
公积金提取的销户公积金提取和银行账户的销户取款相类似,办理销户提取时按公积金提取的销户提取的要求填写销户提取申请书到公积金提取的管理部门办理就可以了。提取流程:
找法网咨询助手
官方
当前在线
立即咨询
找法网咨询助手提醒您:
法律所涉问题复杂,每个细节都有可能决定案件走向,若问题紧急,建议 立即咨询 律师,并详细描述自身问题,以获得 针对性解答。24小时在线,平均5分钟回复。
我可以申请住房公积金贷款买房吗申请住房公积金贷款买房吗?我可以申请住房公积金贷款买房吗?有什么样的规
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金,是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度,具有强制性、互
住房公积金怎么贷款买房?
严格意义上来说,买房首付是不可以贷款的。首付就是买房子时第一期付款。买房子时不能全部贷款。要先付一部分,余下的从银行贷款。现在的要求是付房款的30%。因为考虑到
住房公积金怎么贷款买房
“五险一金”包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险,“一金”指的是住房公积金。其中养老保险、医疗保险和失业保险,这三种险是由企业和个人共同缴纳保费
公积金追讨律师费用一般怎么计算
经济纠纷一般是当事人实际收到的款项的百分比收律师费。具体要结合标的金额、案情复杂程度、律所级别、委托的阶段、所在城市的经济水平等综合考虑。各地律协及物价局有价格
在工厂工作4天扣保险,每月扣80元
建议向劳动监察投诉或申请劳动仲裁
琼海工伤保险待遇纠纷找律师打官司如何收费
法律分析:工伤保险待遇案件诉讼费一般是每件10元。工伤纠纷起算到人民法院,案件受理费按照每件10元的标准进行收取。不过,工伤职工与用人单位工伤保险待遇纠纷是劳动
我上家公司把我社保填写成个人解除合同,而不是双方解除合同,那现在可以让公司重新更改下吗,这样导致我领
如果是因为社保引起其他问题,则仲裁委会受理。比如说因为单位没有购买社保而辞职,这个时候可以主张经济补偿的,这个时候你申请经济补偿仲裁委就会受理。
1分钟提问 海量律师提供在线解答
  • 1
    提交咨询
    详细描述您所遇到的问题或纠纷并发送
  • 2
    接入律师
    耐心等待律师解答,平均5分钟及时响应
  • 3
    获取解答
    还有疑问?60分钟无限次追问
立即咨询