写字楼的面积怎么算?

　　写字楼的面积怎么算?

　　写字楼建筑面积

　　写字楼的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层写字楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

　　写字楼使用面积

　　写字楼的使用面积，指写字楼各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算写字楼使用面积，可以比较直观地反应写字楼的使用状况，但在写字楼买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

　　计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式写字楼中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算写字楼租金，都是按使用面积计算。

　　写字楼公用面积

　　写字楼的公用面积是指写字楼楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

　　写字楼居住面积

　　写字楼的居住面积是指写字楼建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。

　　写字楼公摊面积

　　商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

　　1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

　　2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

　　写字楼竣工面积

　　竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。

　　写字楼辅助面积

　　辅助面积是指写字楼建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

　　写字楼共有建筑面积

　　房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

　　共有建筑面积分摊系数

　　整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。

　　公用建筑面积分摊系数

　　将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

　　销售面积

　　销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积( 以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。

　　实用率

　　实用率是套内建筑面积和写字楼面积之比，大于使用率。即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积。

　　得房率 (举例说明)

　　得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。

　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

　　套(单元)建筑面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑面积。

　　一套住房它的套内建筑面积为115㎡，其公摊率为12%，求其得房率是多少?约88%

　　容积率 (举例说明)

　　容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，同时也意味着人均占有绿化面积减小，居住环境质量下降。

　　1、 从住家的角度考虑，容积率越低，就能更好的提供优美舒适的生活环境。

　　2、 从经济的角度考虑，容积率越高，土地利用率越大，地价就越高，城市政府和土地使用者就能获得越高的收入。[page]